+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Образец уведомления о продаже доли в квартире

Необходимость осуществить продажу долевой собственности – ситуация, с которой сталкиваются многие люди. Для успешного выполнения задачи, необходимо знать ряд юридических аспектов. Это позволит выполнить операцию продажи без каких-либо рисков и трудностей.

Содержание

Специфика продажи долевой собственности

Обязательным условием при продаже доли собственности на жилье является регистрация перехода права собственности, а также подготовка документов, необходимых для осуществления продажи. Фото № 1

Продажа доли в квартире практически не отличается от общего порядка выполнения операций с недвижимостью. Обязательным условием для выполнения процедуры является регистрация перехода права собственности, а также набор документов, необходимых для осуществления продажи. Однако существует отличительная черта, которая заключается в наличии преимущественного права.

Преимущественное право заключается в том, что совладельцы жилой недвижимости, на которой расположен объект продажи, имеют первоочередное право на покупку на равных с третьими лицами условиях. При этом долевая собственность реализуется за ту же стоимость, за которую она была предложена другим покупателям. Наличие такого правового аспекта может существенно затруднить продажу доли недвижимости.

Реализовать долевую собственность третьим лицам владелец может только в том случае, если совладельцы жилплощади не заинтересованы в приобретении данной недвижимости. Именно поэтому обязательным условием является предоставление уведомления о намерении продать собственную долю квартиры.

В целом, продажа долевой собственности третьим лицам может осуществляться только после предварительного уведомления других владельцев недвижимости.

Уведомление о продаже: особенности документа

Официальное письмо, в котором собственник сообщает о намерении продать свою долю недвижимости, является очень важным документом. Составление уведомления должно происходить с максимальной внимательностью, и содержать в себе всю необходимую информацию.

В уведомлении обязательно указываются:

  • фамилия, имя и отчество продавца;
  • адрес недвижимого имущества, в котором находится доля;
  • цена объекта;
  • срок действия преимущественного права.

Следует отметить, что если одним из владельцев долевой недвижимости на момент осуществления продажи является несовершеннолетний человек, уведомление также следует отправить в орган опеки, расположенный по месту регистрации.

В случае изменения условий сделки, например изменения стоимости доли в квартире, продавцу нужно осуществить повторное извещение совладельцев, указав в уведомлении новые условия. В случае несоблюдения данного правила, право преимущественной покупки доли совладельцами нарушается.

Для составления может использоваться образец уведомления о продаже доли в квартире. Как правило, для исключения каких-либо ошибок, подготовкой документа с извещением занимаются риэлторы. Нотариальное подтверждение не требуется, однако является желательным.

Отправка уведомления

Во избежания оспаривания второй стороной законности продажи доли квартиры, уведомление о продаже отправляйте совладельцу почтой с уведомлением о вручении адресату. Фото № 2

Готовое уведомление о продаже долевой собственности должно отправляться в письменном виде каждому совладельцу недвижимости. Специалисты рекомендуют отправлять документ ценным письмом, так как при такой форме отправки составляет опись содержимого конверта. Отправитель имеет возможность получить уведомление о доставке документа, с точной датой вручения.

С момента получения уведомления начинается месячный срок действия преимущественного права. В данный промежуток времени один из собственников имеет право приобрести объект продажи по цене, указанной в полученном документе.

В случае, если по каким-либо причинам один из совладельцев не захотел получать письмо, продавцу следует посетить почтовое отделение, чтобы подтвердить возврат уведомления. Сделать это можно после того как истечет срок хранения важного письма.

Почтовое уведомление о доставке документа. Фото № 3

Нередки ситуации, когда продавцу доли квартиры не известен фактический адрес проживания другого совладельца. При таких обстоятельствах владелец долевой собственности имеет право отправить извещение на адрес, который числился за совладельцем до этого. Если же и он не известен, уведомление отправляется на адрес квартиры, в которой находиться объект продажи.

Росреестр — работала государственным регистратором прав. Начальник отдела имущества. Помогаю решать проблемы, возникшие с недвижимостью.

Для отчуждения высвобождающейся доли желающий совершить сделку по отчуждению обязан уведомить в письменном виде остальных собственников. В предлагаемом документе должен быть указан адрес продаваемой доли в объекте, цена доли. Если другие собственники согласны с отказом от покупки.

Если договоренность не достигнута, тогда придется провести всю процедуру в соответствии с законодательством.Письменное уведомление должно быть отправлено почтовым уведомлением с описью вложения. Если в течение месяца письмо не получено, собственник считается оповещенным надлежащим образом. Подтверждением не получения письма будет оттиск почтового штемпеля о принятии письма почтовым оператором и оттиск о возврате письма с датой его отправки.

Однако дольщикам следует знать, что в случае дарения доли постороннему лицу преимущественного права у остальных хозяев нет, поэтому в ситуации отказа от продажи доля может быть подарена любому лицу. В таком случае имеется риск заселения в квартиру постороннего человека. Решение необходимо принимать исходя из ситуации, по возможности решая вопрос об отчуждении путем переговоров.

Существует ряд аспектов, которые следует учитывать выполняя отправку уведомления о продаже доли.

Нотариальная помощь и налоги

Основанием для беспрепятственного распоряжения своей долей недвижимого имущества считается наличие свидетельства, которые подтверждает отсутствие у кого-либо и совладельцев, претензий на объект продажи. Фото № 4

Нередко при выполнении операции по продаже доли в квартире используют услуги нотариуса. Роль такого специалиста заключается в подписи и регистрации уведомления о намерениях продажи для совладельцев. Документ отправляется непосредственно от имени нотариуса.

После истечения срока преимущественного права, специалист составляет свидетельство, которые подтверждает отсутствие у кого-либо и совладельцев, претензий на объект продажи. Услуги нотариуса полезны в случаях, когда по каким-либо причинам один из совладельцев не получил извещение. В таком случае, факт возвращения ценного письма заверен нотариально, что исключает любую возможность нарушения прав продавца.

По истечению срока преимущественного права, владелец доли имеет право зарегистрировать право продажи доли.

Для этого необходимые следующие документы:

  • заявления сторон купли-продажи (в соответствии с установленной формой);
  • документы, подтверждающие личность участников договора;
  • заверенный договор о купле-продаже долевого недвижимости;
  • свидетельство, указывающие на отсутствие претензий у совладельцев.

Срок регистрации — 10 рабочих дней, в случае отсутствия нотариального заверения. При его наличии, регистрация длиться не более 3 рабочих дня. При регистрации необходимо оплатить госпошлину, размер которой составляет 2000 рулей.

При получении средств за продажу, продавец обязан также оплатить налог. Он составляет 13% от денежной суммы, которая была получена при осуществлении продажи недвижимости. В случае, если долевая собственность находилась в официальном владении продавца более 3 лет, оплачивать налог не нужно.

В целом, по истечению 1 месяца с момента получения уведомлений, владелец доли имеет право осуществить операцию купли-продажи.

Продажа доли недвижимости – специфическая процедура, требующая грамотного и ответственного подхода. Обязательным условием является соблюдение преимущественного права, которое предполагает отправку уведомления о продаже каждому совладельцу жилья.

О продаже доли в квартире вы можете узнать подробнее, посмотрев видео:

Заметили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.

Образец уведомления о продаже доли в квартире собственику

Сделки купли-продажи на территории России вызывают у населения массу вопросов. Как у собственников, так и у покупателей. Чаще всего проблемы возникают у тех, кто решается на реализацию имущества с несколькими хозяевами. И на то есть свои причины. Например, если кто-то не согласен со сделкой, полностью объект продать не выйдет — только свою часть. И сделать это придется с соблюдением установленного законодательством РФ регламента. С ним мы и ознакомимся далее. Особое внимание стоит уделить образцу уведомления о продаже доли в квартире. Это крайне важный документ, без которого дальнейшие манипуляции бесполезны.

Продажа доли: законность действий

Некоторые интересуются, насколько законна продажа части имущества в России. Можно ли вообще воспользоваться подобным приемом?

Законодательство РФ позволяет делать со своей собственностью все что угодно. Ее можно и подарить, и продать, и завещать. Правда, в случае с продажей придется соблюсти определенные правила. Иначе сделка будет признана незаконной.

Как продать долю: законодательство о процессе

Сделки купли-продажи чаще всего подразумевают реализацию всего объекта целиком. Но при желании гражданин может избавиться от его части. Если у недвижимости несколько собственников, каждый имеет право на реализацию своего «куска».

Именно в этом случае нужно изучить образец уведомления о продаже доли в квартире. Дело все в том, что у совладельцев имущества есть преимущественное право покупки. И сначала продавец должен предложить осуществить выкуп своей части собственности остальным хозяевам объекта.

Если они отказались — сделка по продаже осуществляется по общим правилам. А как быть, когда совладельцы просто молчат, не давая ответа? Неужели реализовать собственность не получится? К счастью, в России давно нашли законный выход из ситуации. И чуть позже мы изучим его в полной мере.

Правила оформления документа

Образец уведомления о продаже доли в квартире другому собственику представлен ниже. Этот документ представляет собой некое сообщение, написанное гражданином. Обычно уведомитель соблюдает при оформлении соответствующей бумаги определенную структуру.

В идеале образец уведомления о продаже доли в квартире содержит:

  • «шапку»;
  • наименование с уточнением;
  • основную часть (само предложение выкупа);
  • заключение.

Можно обойтись без первого элемента. Особое внимание придется уделить содержанию документа. Если что-то сделать неправильно, продажа имущества будет затруднена. Несогласный со сделкой совладелец может легко аннулировать соглашение купли-продажи.

Что написать в документе

Составлению образца уведомления о продаже доли в квартире и способам уведомления совладельцев о планируемой сделке придется уделить пристальное внимание. Это крайне важный момент для дальнейшего заключения соглашения установленной формы. Пока гражданин не предложит выкупить свою долю совладельцам, он не может заключить соответствующую сделку с третьими лицами.

В грамотном уведомлении установленной формы нужно написать:

  • Ф. И. О. владельца той или иной части объекта;
  • расположение собственности (адрес квартиры);
  • размер доли, выставляемой на продажу;
  • сумму, которую гражданин хочет получить за свое имущество;
  • ссылку на законодательство, согласно которому владелец предлагает выкуп совладельцам;
  • последствия, к которым приведет отказ от сделки.

На самом деле все просто. Если правильно подойти к решению поставленной задачи, можно весьма быстро добиться желаемой цели. Правда, не все знают, как правильно направлять и оформлять уведомления о продаже собственности. И это становится огромной проблемой.

Порядок оформления

Чтобы справиться с поставленной задачей, нужно соблюдать определенный порядок действий. Рекомендуется оформить документ у нотариуса. Образец уведомления о продаже доли в квартире работник нотариальной конторы, как правило, предоставляет. А за отдельную плату можно вовсе попросить его составить документ согласно установленному законодательству.

Порядок оформления упомянутой бумаги будет следующим:

  1. Гражданин собирает определенный пакет документов. О них расскажем ниже.
  2. Продавец обращается к нотариусу и составляет бланк с текстом уведомления. Можно сделать это самостоятельно.
  3. Происходит заверение документации и отправка оной совладельцам.

Теперь нужно будет ждать ответа. Правда, иногда совладельцы всеми силами стараются уклониться от принятия решения относительно выкупа. Это при правильной отправке уведомления не становится проблемой для реализации собственности с третьими лицами.

Правила отправки

Предположим, что грамотный образец уведомления о продаже доли в квартире готов. Следующим важным этапом является отправка соответствующего документа совладельцам недвижимости. Образец уведомления о продаже доли в квартире собственику направить придется с учетом некоторых правил. Они обезопасят потенциального продавца в будущем.

Лучше всего сделать это при помощи обычной почтовой службы. Гражданин должен отправить минимум 2 экземпляра уведомления. Один — себе, другой — второму собственнику квартиры. Соответственно, если владельцев несколько — по экземпляру каждому.

При отправке необходимо воспользоваться заказными письмами с уведомлениями о получении. Этот прием поможет продать свою часть недвижимости посторонним людям, если совладельцы не определятся с выкупом.

На этом правила отправки упомянутой документации заканчиваются. Можно сообщить о продаже через социальные сети или по электронной почте, но только описанный выше метод является наиболее безопасным и надежным.

Важно: у нотариуса можно не только оформить соответствующий документ, но и отправить его совладельцам собственности. Такой прием не популярен из-за его дороговизны.

Как выглядит

Ниже представлен образец уведомления о продаже доли в квартире. Это всего лишь пример, на который можно ориентироваться при составлении своего документа.

На данный момент письма подобного рода составляются и от руки, и посредством их распечатки на принтере. Каждый сам выбирает, какой вариант использовать. Приветствуется первый метод, но писать придется разборчиво. И так, чтобы документ можно было прочесть и интерпретировать в едином смысле. Никаких неоднозначных или сомнительных фраз быть не должно!

Если совладелец молчит

Как поступить, если гражданин направил предложение выкупа доли второму собственнику, а он просто молчит? Как уже было сказано, подобная ситуация не влечет за собой запрет на реализацию имущества. Особенно если потенциальный продавец имеет на руках доказательства вручения письма другому хозяину объекта.

Дело все в том, что на продажу третьим лицам имущество можно выставлять через месяц после передачи уведомления установленной формы совладельцам. Молчание свыше данного периода позволяет продавцу заключить сделку с третьими лицами.

Это интересно:  Возражение на экспертизу, образец и пример заявления, бланк

Уклоняется от получения — как быть?

Как отправить образец уведомления о продаже доли в квартире, выяснили. И что делать, если другой хозяин имущества не дает согласия или отказа в выкупе, тоже. Иногда бывает и так, что совладелец попросту уклоняется от получения упомянутого ранее письма. Как поступить?

Просто ждать окончания месяца со дня доставки письма. С недавнего времени в России принято считать, что уведомление вручено, если получатель не забрал «посылку» по зависящим от него обстоятельствам. Правда, в этом случае нужно подготовиться к судебным прениям. Не исключено, что другие собственники жилья будут пытаться оспорить сделку в судебных органах.

Документы для операции

Мы рассмотрели образец уведомления о продаже доли в квартире. Способы отправки этой бумаги другим собственникам жилья тоже изучили. На практике чаще всего встречаются заказные письма с извещениями о получении.

Чтобы оформить изучаемую бумагу, рекомендуется подготовить:

  • выписку ЕГРН;
  • правоустанавливающие документы на объект недвижимости;
  • гражданский паспорт.

Этого будет достаточно. При наличии подобных справок можно либо своими силами составить бланк установленной формы, либо обратиться за помощью в нотариальную контору. Юрист по жилищным делам тоже справится с подобной задачей. Правда, платить ему зачастую приходится больше, чем нотариусу.

Внимание: цена имущества

Образец уведомления о продаже доли в квартиры, способы его вручения и отправки изучить должен каждый. Но есть один момент, способный доставить немало хлопот при продаже собственности третьим лицам. О чем речь?

О цене выкупа части квартиры. Дело все в том, что при ее назначении гражданин должен хорошенько подумать. Закон запрещает продажу собственности третьим лицам дешевле, чем было предложено другим собственникам объекта недвижимости. Соответственно, сначала придется выяснить кадастровую стоимость имущества, затем — учесть возможные торги и уже после этого предлагать выкуп.

Риски, если документ не доставили

Образец уведомления о продаже доли в квартире другому собственнику не был вручен? Как уже было подчеркнуто, подобный вариант может привести к серьезным негативным последствиям.

Во-первых, сделку могут признать недействительной. Тогда это принесет неудобства не только продавцу, но и покупателю.

Во-вторых, придется начинать весь процесс с самого начала, да еще и с повторным предложением выкупа доли другими владельцами жилья.

В-третьих, нужно будет вернуть деньги за имущество покупателю, а обратившемуся в суд — неустойку.

Если сделка купли-продажи была заключена без доставки изученного уведомления, в течение 3 месяцев с момента, когда совладельцы узнали о сделке, они могут обратиться в суд для защиты своих прав.

Заключение

Оформить грамотный образец уведомления о продаже доли квартиры — это легко. Намного сложнее соблюсти правила отправки документа и проведения сделки с третьими лицами.

Предложенная выше информация актуальна в 2018 году. Если на каком-то из этапов возникли проблемы, гражданин может обратиться за помощью к нотариусу или юристу. Правда, лучше продавать не долю имущества, а весь объект целиком. Это доставляет меньше проблем.

Уведомление о продаже доли в квартире в общей долевой собственности

Продажа доли в квартире не ограничивается поиском покупателя и заключением сделки. Сперва нужно переговорить с совладельцами жилого помещения. Продавец обязан направить уведомление о реализации своей доли в квартире. Тем самым, он ставит в известность остальных сособственников. Дальше им предстоит решить – выкупать долю по предложенной цене или отказаться от сделки.

Многие не знают, как правильно составить уведомление. Даже если образец заявления уже готов, нужно его переслать по адресам содольщиков. Причем не просто «из рук в руки», а с доказательством извещения в установленные сроки. Основные нюансы этой процедуры мы и обсудим в нашей статье.

Для чего необходимо извещать другого собственника?

Ошибочно думать, что уведомление о продаже доли – это малозначимая процедура. Отнюдь, закон говорит об обратном.

Таким образом, уведомление о продаже доли – это обязательное условие для отчуждения своей части недвижимости. Извещение нужно для того, чтобы содольщики могли воспользоваться своим правом и выкупить долю продавца. Как показывает практика, им это гораздо выгоднее. Иначе придется делить жилплощадь с чужими людьми, которые приобретут долю в общем праве.

Пример:

Сергей, Марина и Ольга владеют 2-комнатной квартирой в общедолевой собственности. Ольга планирует продать ¼ долю жилплощади. Прежде чем искать покупателя по объявлениям, она должна предложить выкуп Сергею и Марине. Если у совладельцев есть деньги и желание вступить в сделку, они дают согласия. Если особого интереса нет, Сергей и Марина могут направить отказы или проигнорировать уведомление Ольги. Вслед за этим продавец может начинать поиск покупателя «на стороне»: через газеты, Avito, знакомых, риелторские агентства и т.д.

Если в числе совладельцев имеются дети до 18 лет, потребуется привлечь их родителей и органы опеки. Хотя несовершеннолетние и имеют преимущественное право на выкуп доли, сделка совершается взрослыми – родителями, опекунами или при участии представителей ООП (п. 1 ст. 26 ГК РФ).

Как написать уведомление о продаже доли в квартире

Строгих требований к составлению извещения в адрес других сособственников в законе не имеется. Согласно ст. 250 ГК РФ, в уведомлении нужно отразить два основных момента – цену и условия совершения сделки. Иных рекомендаций не предусмотрено. Однако в юридической практике есть достаточно сведений о написании предупреждений о продаже квартирной доли.

Опирайтесь на следующую информацию в бланке:

  • наименование документа – в нашем случае «Уведомление о продаже ­­­­___ доли в квартире»;
  • ФИО получателя извещения – совладельца недвижимости;
  • основная суть – кто хочет продать долю в квартире, адрес жилплощади, размер доли, кадастровый номер и прочие сведения;
  • технические параметры квартиры – число комнат, процент жилого/нежилого пространства, перечисление комнат, их площади (см. «Как перевести долю в квартире в комнату«);
  • сведения о праве собственности;
  • указание цены для выкупа ___ доли в общем праве – обратите внимание, что она должна быть единой как для совладельцев, так и для покупателей из числа третьих лиц;
  • отметить пункт о преимущественном праве покупки со стороны получателя извещения (сособственника), ссылка на ст. 250 ГК РФ;
  • просьба дать ответ в течение 30 дней с момента доставки уведомления;
  • отметить, что отсутствие ответа будет расценено как нежелание вступать в сделку с продавцом;
  • дата (прописью) и подпись отправителя – фамилию нужно расшифровать.

ДОГОВОР ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА
квартиры, жилого дома, земельного участка, здания, сооружения
2019 год

Основные положения о заключении договора купли-продажи недвижимости

Форма договора продажи недвижимого имущества

Определение предмета в договоре продажи недвижимости

Права на земельный участок при продаже жилого дома, здания, сооружения

Цена и порядок оплаты в договоре продажи недвижимости

Последствия передачи недвижимости ненадлежащего качества

Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество

Особенности продажи жилых помещений. Перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением

Особенности продажи доли недвижимого имущества. Порядок уведомления (извещения) других участников общей долевой собственности о продаже доли

Образец Уведомления / Извещения о продаже доли квартиры

Основные положения о заключении
договора купли-продажи недвижимого имущества

Договор купли-продажи недвижимого имущества является многосторонней сделкой, сторонами которой могут быть как физические лица (граждане), так и юридические лица (организации), различной организационно-правовой формы.

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять недвижимое имущество и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Договор купли-продажи недвижимости вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Таким моментом является подписание сторонами договора, в котором отражены все существенные условия сделки.

Для договоров купли-продажи недвижимости существенными являются условия о предмете договора (отчуждаемый объект недвижимости), о его составе и состоянии (качестве), месте его нахождения, порядке и сроке его передачи покупателю, о цене, порядке и сроках оплаты, о правах третьих лиц на предмет договора, в т.ч. и правах проживания в отчуждаемом жилом помещении.

Кроме того, любая из сторон договора может обозначить условия, являющиеся для нее существенными и в отношении которых должно быть достигнуто соглашение.

Примечание: В случае, если до заключения основного договора купли-продажи объекта недвижимости между сторонами был заключен Предварительный договор купли-продажи этого объекта, то основной договор купли-продажи должен заключаться на условиях. предусмотренных Предварительным договором. При этом, стороны договора вправе менять условия предварительного договора по своему усмотрению, предварительно достигнув соглашения по существу изменений, вносимых в договор.

Форма договора
продажи недвижимого имущества

Договор продажи недвижимого имущества заключается в письменной форме (простой или нотариальной) путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора купли-продажи недвижимости влечет его недействительность.

До июля 2016 года законодательство Российской Федерации предусматривало возможность заключения договора купли-продажи недвижимости в любой форме, как в простой письменной, так и в нотариальной, оставляя выбор между этими двумя формами на усмотрение сторон договора.

С июля 2016 года положение дел изменилось. В настоящее время законодательство Российской Федерации предусматривает перечень условий, при наличии которых договор купли-продажи недвижимости должен быть обязательно заключен в нотариальной форме.

Обязательному нотариальному удостоверению подлежат следующие сделки:

1. Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке.

Исключением из этого правила являются сделки, связанные с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, а также сделки по отчуждению земельных долей.

2. Сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным.

Примечание: вышеуказанные правила распространяются на случаи возмездного и безвозмездного отчуждения недвижимого имущества, т.е. как на сделки купли-продажи, так и на сделки мены или дарения.

Нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности.

Нотариальное удостоверение сделки производится путем совершения удостоверительной надписи на договоре купли-продажи недвижимого имущества. До совершения удостоверительной надписи, нотариус устанавливает личности обратившихся за совершением нотариального действия граждан (на основании паспорта), проверяет их дееспособность и полномочия на совершение сделки, проверяет принадлежность отчуждаемого недвижимого имущества продавцу.

Нотариус обязан зачитать вслух участникам сделки текст договора купли-продажи недвижимого имущества, обязан разъяснить смысл и значение заключаемого договора, а также проверить, соответствует ли содержание договора купли-продажи недвижимого имущества действительным намерениям сторон и не противоречит ли он требованиям действующего законодательства.

Договор купли-продажи недвижимого имущества, подлежащий обязательному нотариальному удостоверению подписывается сторонами только в присутствии нотариуса.

Существующие правила об обязательном нотариальном удостоверении вышеуказанных сделок не содержат требований о том, что договор купли-продажи недвижимого имущества обязательно должен быть составлен нотариусом в нотариальной конторе. Стороны вправе самостоятельно составить проект договора, включив в него все те условия, которые они считают необходимыми.

В случае, когда проект договора составляется нотариусом (помощником нотариуса), стороны не обязаны безоговорочно принимать и подписывать стандартный (шаблонный) текст договора. До момента подписания договора и проставления удостоверительной надписи нотариуса, стороны вправе вносить свои предложения и пожелания о включении в проект договора всех тех условий, которые они считают необходимыми.

За совершение нотариального действия взимается государственная пошлина или нотариальный тариф, в размерах, устанавливаемых Налоговым кодексом РФ и Основами законодательства РФ о нотариате, а также плата за оказание услуг правового и технического характера. Взимание пошлин и тарифов производится с учетом особенностей, установленных законодательством РФ. Лица, которые в соответствии с законом пользуются льготами, уплачивают госпошлину и нотариальный тариф в уменьшенном размере, либо не уплачивают их совсем.

Сделки, которые не подпадают под вышеуказанные ограничения, могут по-прежнему совершаться в простой письменной форме.

Простая письменная форма сделки предполагает составление договора купли-продажи недвижимого имущества самими сторонами договора, либо специально привлеченным для этого третьим лицом – адвокатом, юристом, агентством недвижимости и т.д. и т.п. При этом, текст договора никем не заверяется, а полномочия на совершение сделки и наличие необходимого комплекта документов на отчуждаемый объект недвижимости, проверяется сторонами самостоятельно или с привлечением соответствующего специалиста.

Проверку законности и обоснованности договора купли-продажи недвижимости, составленного в простой письменной форме осуществляет орган, регистрирующий переход права собственности на отчуждаемый объект недвижимости. В настоящий момент времени таким органом является Росреестр — Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии.

Определение предмета
в договоре продажи недвижимости

В договоре купли-продажи недвижимого имущества должен быть четко обозначен и подробно описан предмет сделки, т.е. отчуждаемый объект недвижимости. При составлении договора купли-продажи необходимо указать все данные, позволяющие определенно и однозначно установить недвижимое имущество, которое подлежит передаче покупателю по договору, в том числе данные, которые определяют расположение недвижимости на соответствующем земельном участке, либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре купли-продажи, считается, что стороны не согласовали условие о недвижимом имуществе, которое подлежит передаче покупателю, и соответственно, договор купли-продажи не считается заключенным.

При описании отчуждаемого объекта недвижимости (квартиры, жилого дома, земельного участка) в в договоре купли-продажи необходимо указать полный адрес места нахождения объекта, включая наименование региона (область, край), наименование города, улицы (переулка), номера дома (корпуса, литера) и номера квартиры (если есть), а также указать кадастровый или условный номер отчуждаемого объекта недвижимости.

Кроме того, необходимо указать общую и жилую (если имеется) площадь объекта, количество и наименование имеющихся жилых и вспомогательных помещений, наличие балкона, подвала, чердака, общее количество этажей объекта и основной материал стен объекта, а также площадь земельного участка, на котором расположен отчуждаемый объект недвижимости и его целевое назначение.

Если предметом сделки является квартира в многоэтажном доме, то помимо указания общей этажности дома, необходимо также указать этаж, на котором расположена отчуждаемая квартира.

Вышеуказанный набор установочных данных, характеризующих отчуждаемый объект недвижимости является минимально необходимым и достаточным для совершения сделки купли-продажи, однако стороны договора могут внести в договор более детальное описание отчуждаемого объекта недвижимости, в т.ч. включить подробное описание имеющихся инженерных коммуникаций, подсобных помещений, специализированного оборудования, отделки помещений и т.д.

Это интересно:  Образец Выписки Из Егрн На Квартиру 2019

Подробное описание состояния объекта недвижимости позволяет более точно зафиксировать в договоре купли-продажи качество отчуждаемого объекта недвижимости, который подлежит передаче покупателю. Разумеется, подробное описание объекта недвижимости увеличивает объем текста договора купли-продажи, акта приема-передачи объекта и прочих сопутствующих документов, однако закон не устанавливает какого-либо предела для количества страниц в договоре купли-продажи недвижимости.

Кроме того, по общему правилу, установленному Гражданским кодексом РФ, стороны свободны в заключении договора и определяют условия договора по своему усмотрению, кроме тех условий, которые являются обязательными для данного вида договора (существенные условия, установленные законом). На основании этого положения стороны вправе включать в договор развернутое описание условий договора в любом объеме.

Описание отчуждаемого объекта недвижимости, приведенное в договоре купли-продажи недвижимости, должно полностью соответствовать данным кадастрового паспорта этого объекта недвижимости. Любое несоответствие в описании объекта недвижимости фактическим данным кадастрового учета, может повлечь приостановку, либо отказ в государственной регистрации перехода права собственности на этот объект к покупателю.

Права на земельный участок
при продаже жилого дома, здания, сооружения

По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Цена и порядок оплаты
в договоре продажи недвижимости

Договор купли-продажи недвижимого имущества должен предусматривать цену этого имущества. Цена отчуждаемого объекта недвижимости устанавливается по соглашению сторон договора и, в дальнейшем, как правило, изменению не подлежит. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором или законом. Например, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, ненадлежащего качества.

При отсутствии в договоре купли-продажи согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимого имущества, договор о его продаже считается незаключенным.

При составлении договора купли-продажи недвижимого имущества, сторонам сделки рекомендуется указывать действительную цену отчуждаемого имущества, т.е. именно ту денежную сумму, которую покупатель передает продавцу в счет оплаты за приобретаемое им недвижимое имущество.

Занижение в договоре купли-продажи реальной цены отчуждаемого недвижимого имущества под предлогом уменьшения налогообложения и т.д., может иметь негативные последствия для сторон договора, в особенности для покупателя.

В случае возникновения каких-либо проблем юридического характера и отказе в государственной регистрации перехода права собственности к покупателю, либо признания заключенной сделки купли-продажи недействительной уже после регистрации перехода права, покупатель может столкнуться с ситуацией, когда ему вернут уплаченные им денежные средства в уменьшенном размере, т.е. только ту сумму которая указана в договоре купли-продажи недвижимого имущества.

Наличие дополнительной расписки о передаче покупателем денег в размере большем, чем указано в договоре купли-продажи может помочь покупателю взыскать с недобросовестного продавца недостающую денежную сумму в судебном порядке, однако окончательное решение по данному вопросу будет принимать суд. А решение суда, как известно, заранее непредсказуемо.

Если иное не предусмотрено законом или договором купли-продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

В целях оптимизации налогообложения и исключения двойного толкования, при составлении договора купли-продажи рекомендуется выделять цену строений (сооружений) и цену земельного участка, на котором они расположены.

Стороны договора вправе установить в договоре купли-продажи недвижимости любой удобный для них порядок, срок и способ оплаты отчуждаемого недвижимого имущества.

На практике часто используются варианты оплаты, ориентирующиеся на два основных юридически значимых события: передачу недвижимости покупателю и государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимость к покупателю.

Чаще всего происходит оплата в два этапа: часть денежной суммы покупатель оплачивает при передаче ему объекта недвижимости (или сразу после этого), а оставшуюся часть денежной суммы, покупатель оплачивает после государственной регистрации перехода права собственности. Таким образом покупатели страхуют себя от возможных скрытых проблем, которые они не смогли выявить на стадии подготовки сделки.

Стороны договора могут производить между собой расчеты как наличными деньгами (без ограничения суммы), так и в безналичном порядке.

В случае осуществления расчетов наличными деньгами, факт произведенной покупателем оплаты фиксируется соответствующей распиской продавца или его представителя. Расписка о получении денег от покупателя подписывается продавцом (его представителем) и передается на хранение покупателю.

В случае, если сделку от имени продавца заключает представитель по доверенности, то покупателю необходимо убедиться в наличии у представителя продавца полномочий на получение денег, причитающихся продавцу в счет оплаты за отчуждаемое недвижимое имущество.

Полномочие на получение указанных денежных средств должно быть указано в нотариально заверенной доверенности, выданной продавцом. Как правило, все полномочия, необходимые для заключения договора купли-продажи недвижимого имущества указываются продавцом в одной доверенности.

Расписка о получении денег может быть составлена в простой письменной форме независимо от того, подпадает ли под обязательное нотариальное удостоверение сделка по которой были уплачены деньги.

Закон не устанавливает для расписки о получении денег каких-либо особых требований по форме и содержанию, кроме минимальных — этот документ должен иметь письменную форму и содержать информацию о факте передачи денег (кто, кому, когда, сколько и за что).

По соглашению сторон договора в текст расписки может быть включен перечень свидетелей, которые присутствовали при передаче денег и которые своей подписью в документе дополнительно подтверждают факт передачи денег покупателем продавцу.

В случае осуществления расчетов в безналичном порядке, покупатель производит оплату путем банковского перевода соответствующей денежной суммы на заранее оговоренный банковский счет продавца, реквизиты которого могут быть указаны непосредственно в договоре купли-продажи объекта недвижимости или в дополнительном соглашении сторон. В данном случае факт оплаты фиксируется банковским платежным поручением с отметкой банка об исполнении поручения.

При любом способе расчетов, сторонам рекомендуется в соответствующих документах, подтверждающих осуществление оплаты, четко обозначить назначение платежа — оплата за такой-то отчуждаемый объект недвижимости. Это позволит исключить возможные разночтения (разногласия) сторон по вопросу надлежащего исполнения покупателем своей обязанности по оплате приобретаемого объекта недвижимости.

Передача недвижимости

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Акт приема-передачи отчуждаемого объекта недвижимости составляется в простой письменной форме независимо от того, подпадает ли под обязательное нотариальное удостоверение договор по которому передается недвижимое имущество.

В Акте приема-передачи недвижимого имущества подробно указывается какое именно недвижимое имущество передано покупателю на основании заключенного договора купли-продажи недвижимости и в каком состоянии находится это имущество в момент передачи.

При описании переданного объекта недвижимости, указывается такая же подробная информация об объекте, как и в договоре купли-продажи — полный адрес места нахождения объекта, кадастровый или условный номер объекта недвижимости, общая и жилая (если имеется) площадь объекта, количество и наименование имеющихся жилых и вспомогательных помещений, общее количество этажей объекта и основной материал стен объекта, а также площадь земельного участка, на котором расположен отчуждаемый объект недвижимости и его целевое назначение.

Акт приема-передачи отчуждаемого объекта недвижимости (квартиры, жилого дома, земельного участка и т.д.) составляется в виде отдельного документа лишь в случае необходимости. Например в ситуации, когда момент подписания договора по отчуждению недвижимого имущества (купля-продажа, мена, дарение и т.д.) и момент фактической передачи этого недвижимого имущества не совпадают по времени, т.е. например, сегодня подписан договор, а через неделю будет происходить передача имущества.

Если подписание договора и передача недвижимого имущества совпадают по времени или объект недвижимости уже был передан покупателю ранее, то в большинстве случаев, сведения о передаче недвижимого имущества вносят непосредственно в договор купли-продажи недвижимого имущества, указывая в договоре примерно следующее:

«Передача отчуждаемой жилой квартиры Продавцом и принятие её Покупателем, состоялась до подписания настоящего договора. Переданная Покупателю квартира, находится в состоянии, пригодном для проживания, соответствующим образом благоустроена, отвечает установленным техническим и санитарным требованиям. Покупателю переданы ключи от указанной квартиры, а также кадастровый паспорт помещения и документы, подтверждающие оплату коммунальных услуг.

Покупатель ознакомился с техническим и санитарным состоянием переданной ему квартиры, претензий к ней не имеет и согласен принять вышеуказанную квартиру в собственность. Стороны установили, что с момента подписания настоящего договора, видимые недостатки вышеуказанной жилой квартиры, не являются основанием для применения впоследствии статьи 475 Гражданского кодекса РФ.

Стороны настоящего договора пришли к соглашению о том, что настоящий договор имеет силу акта приема-передачи отчуждаемой жилой квартиры и с момента подписания настоящего договора обязанность Продавца по передаче Покупателю вышеуказанной отчуждаемой квартиры считается исполненной.»

(Вышеуказанный текст может быть изменен в зависимости от обстоятельств каждой конкретной сделки).

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимое имущество покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимого имущества на условиях, предусмотренных договором купли-продажи, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя — обязанности принять имущество.

Принятие покупателем недвижимого имущества, не соответствующего условиям договора купли-продажи недвижимого имущества, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимого имущества, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора купли-продажи.

Последствия передачи недвижимости
ненадлежащего качества

В случае передачи продавцом покупателю недвижимого имущества, не соответствующего условиям договора купли-продажи о его качестве, применяются правила статьи 475 Гражданского кодекса РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В частности, применяются следующие правила:

Если недостатки недвижимого имущества не были оговорены продавцом, покупатель, которому передано недвижимое имущество ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:

1. соразмерного уменьшения покупной цены недвижимого имущества;

2. безвозмездного устранения недостатков недвижимого имущества в разумный срок;

3. возмещения своих расходов на устранение недостатков недвижимого имущества.

Соразмерное уменьшение покупной цены, как правило, применяется на этапе продажи недвижимого имущества. Если при просмотре продаваемого объекта покупателем выявляются какие-либо недостатки недвижимого имущества, то стороны могут обсудить снижение покупной цены имущества.

Если же этого не произошло до момента заключения сделки (недостатки не были обнаружены при предварительном просмотре), то уменьшить покупную цену после проведения взаиморасчетов и государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю, становится практически невозможным и, главное, бессмысленным, т.к. цена объекта уже зафиксирована в договоре купли-продажи.

Предъявление продавцу требования о безвозмездном устранении недостатков недвижимого имущества в разумный срок, на наш взгляд, является нерациональным способом решения проблемы, т.к. его реализация займет неоправданно много времени.

Поскольку в большинстве случаев продавцы отказываются добровольно устранять обнаруженные покупателями недостатки, то покупателям приходится обращаться в суд с исковыми требованиями об обязании продавца совершить определенные действия по устранению обнаруженных недостатков. Этот этап занимает один отрезок времени.

Далее следует следующий этап и следующий отрезок времени — принудительное исполнение решения суда с привлечением судебных приставов-исполнителей. Судебные приставы-исполнители в последние годы могут работать достаточно эффективно, однако в рассматриваемом вопросе имеется существенный нюанс. Устранение недостатков недвижимого имущества — это, как правило, специфическая работа, которую продавец сам, своими силами сделать не может.

Продавцу потребуется привлекать специалистов соответствующего профиля и квалификации и оплачивать их услуги своими денежными средствами. Будет ли продавец иметь в нужный момент необходимую денежную сумму? Ответ на этот вопрос неизвестен. В конечном итоге, исполнение решения суда может затянуться на неопределенное время и имеется большая вероятность того, что придется прибегнуть к способу, предусмотренному пунктом 3.

Подводя итог вышеизложенному, следует признать, что наиболее рациональным способом решения проблемы является самостоятельное устранение недостатков купленного недвижимого имущества с возмещением всех своих расходов продавцом недвижимого имущества.

Под самостоятельным устранением недостатков понимается самостоятельное привлечение экспертов, которые составят ведомость объема работ и смету стоимости этих работ, привлечение и оплата работы соответствующих квалифицированных специалистов, выполняющих необходимые работы. Все производимые расходы покупателю необходимо фиксировать документально.

После проведения указанных этапов работ и устранения недостатков недвижимого имущества, покупателю следует сделать калькуляцию всех своих затрат и предъявить исковые требования к продавцу о взыскании с него полной стоимости всех расходов произведенных покупателем.

Рациональность данного метода в том, что работы по устранению недостатков недвижимого имущества будут сделаны сразу и купленный объект недвижимости можно будет использовать по назначению. Разумеется, что взыскание денежных средств с продавца также займет неопределенный срок, но это обстоятельство никак не будет влиять на возможность использования объекта недвижимости по назначению.

По общему правилу, продавец отвечает за недостатки проданного недвижимого имущества, если покупатель докажет, что недостатки недвижимого имущества возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до момента передачи недвижимого имущества покупателю.

Покупатель вправе предъявить продавцу требования, связанные с недостатками купленного недвижимого имущества, при условии, что они обнаружены в течение двух лет со дня передачи недвижимого имущества покупателю.

В случае существенного нарушения требований к качеству недвижимого имущества (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за недвижимое имущество денежной суммы.

Это интересно:  Образец претензии в транспортную компанию

Государственная регистрация
перехода права собственности на недвижимость

Переход права собственности на недвижимое имущество по договору купли-продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Исполнение договора купли-продажи недвижимого имущества сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности на соответствующее недвижимое имущество.

Особенности продажи жилых помещений

Существенным условием договора купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование отчуждаемым жилым помещением.

Перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением
на основании закона или договора

1. лица, которые пользуются жилым помещением на основании договора пожизненного содержания с иждивением (пожизненно);

2. лица, которым предоставлено право пользования жилым помещением по завещательному отказу (на срок, указанный в соответствующем завещании);

3. члены семьи собственника (в том числе бывшие), которые при приватизации жилого помещения отказались от права собственности на долю в жилом помещении (пожизненно);

4. бывший собственник жилого помещения, который подарил жилое помещение другому лицу, с условием о предоставлении (оставлении) ему права пользования жилым помещением для личного проживания (аналог права пользования жилым помещением на основании договора пожизненного содержания с иждивением — пожизненно);

5. лица, заключившие с собственником договор найма, аренды или безвозмездного пользования жилым помещением (на период действия указанных договоров).

Примечание: В том случае, если имеются лица, сохраняющие право проживания в отчуждаемом объекте недвижимости, но перечня этих лиц не имеется в договоре купли-продажи недвижимого имущества, то этот договор купли-продажи считается незаключенным.

Это означает, что ни подписание договора купли-продажи недвижимого имущества сторонами сделки (продавцом и покупателем), ни передача денег продавцу в счет оплаты этого имущества, ни передача недвижимого имущества от продавца покупателю не влекут за собой соответствующих юридических последствий для сторон. Несмотря на совершение указанных действий, договор купли-продажи недвижимого имущества будет считаться незаключенным и переход права собственности к покупателю будет невозможен.

Если возникшее препятствие для совершения сделки в виде жильца, имеющего право проживания в отчуждаемом объекте недвижимого имущества не смущает покупателя и он по-прежнему готов заключить сделку с возникшим обременением, то стороны могут внести соответствующие изменения в договор купли-продажи и довести сделку до логического завершения, включая государственную регистрацию перехода права собственности к покупателю.

Если же Покупатель категорически против посторонних жильцов в приобретаемом им недвижимом имуществе, то стороны должны вернуть друг другу все полученное ими по сделке. Покупатель должен вернуть Продавцу объект недвижимости (если он уже был передан Покупателю), а Продавец должен вернуть Покупателю все денежные средства, полученные им в счет оплаты за продаваемую квартиру.

Возврат или невозврат задатков и обеспечительных платежей, а также возмещение убытков и неустоек сторон, осуществляется в соответствии с предварительным договором купли-продажи и иными соглашениями, заключенными между сторонами сделки. При недостижении согласия по спорным вопросам, стороны договора вправе обратиться в суд с соответствующим исковым заявлением.

ОСОБЕННОСТИ ПРОДАЖИ ДОЛИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

Преимущественное право покупки доли

Распоряжение имуществом (движимым и недвижимым), находящимся в общей долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 Гражданского кодекса РФ.

В соответствии со статьей 250 Гражданского кодекса РФ, при продаже доли в праве общей долевой собственности постороннему лицу, остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Примечание: Преимущественное право покупки отчуждаемой доли недвижимого имущества, возникает у других участников общей долевой собственности только в том случае, если собственник доли планирует осуществить ПРОДАЖУ или МЕНУ своей доли.

В том случае, если собственник доли отчуждает ее другим способом — дарит, завещает, передает в залог и т.д., то преимущественного права покупки у других собственников не возникает и, соответственно, уведомлять их о своих предполагаемых действиях собственник доли не обязан.

Продавец доли обязан известить в письменной форме всех остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу, с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца со дня извещения, Продавец вправе продать свою долю любому лицу.

Отказ от преимущественного права покупки доли недвижимого имущества должен быть составлен как минимум в простой письменной форме, а в идеале — Заявление об отказе должно быть удостоверено в нотариальном порядке.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки, любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Направление уведомления (извещения) о продаже доли.
Адрес получателя. Особенности доставки. Момент получения уведомления

Итак, у Продавца доли имеется обязанность письменно известить всех остальных участников долевой собственности о продаже доли и исполнить эту обязанность необходимо с учетом всех особенностей законодательства РФ.

Извещать о предполагаемой продаже доли необходимо каждого участника общей долевой собственности в отдельности, даже в тех случаях, когда все участники являются одной семьей и проживают по одному адресу.

В соответствии со статьей 165.1 Гражданского кодекса РФ, заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

По смыслу статьи 165.1 Гражданского кодекса РФ, юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, должно быть направлено по адресу его регистрации по месту жительства или пребывания либо по адресу, который гражданин указал сам (например, в тексте договора), либо его представителю.

Если лицу, направляющему сообщение, известен адрес фактического места жительства гражданина, сообщение может быть направлено по такому адресу.

В случае отсутствия сведений о регистрации участника долевой собственности по месту жительства или пребывания, в том числе в Федеральной миграционной службе и в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, допускается направление извещения по адресу места нахождения имущества.

Юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем она была возвращена по истечении срока хранения.

Бремя доказывания факта направления сообщения и его доставки адресату лежит на лице, направившем сообщение, т.е. на продавце доли.

Способы направления
уведомления (извещения) о продаже доли

Допустимые способы направления юридически значимых сообщений, в т.ч. рассматриваемого нами уведомления о продаже доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимости, законодательством Российской Федерации не установлены. В частности, в статьях 165.1 и 250 Гражданского кодекса РФ нет никаких упоминаний о способах уведомления (извещения) участников долевой собственности о продаже доли.

Учитывая общий смысл норм Гражданского законодательства РФ и общепринятые обычаи делового оборота, считаются допустимыми следующие способы извещения участников общей долевой собственности о намерении продать долю:

1. Заказное письмо с описью вложения и с уведомлением о вручении адресату, направленное продавцом самостоятельно.

2. Телеграмма, направленная продавцом самостоятельно.

3. Передача уведомления (извещения) через нотариуса любым возможным способом (личное вручение, либо почтовые отправления в виде заказного письма или телеграммы).

При этом, по сложившейся практике, бесспорным подтверждением направления уведомления (извещения) участникам общей долевой собственности на недвижимое имущество о намерении одного из участников продать свою долю постороннему лицу могут быть:

а) свидетельство нотариуса о передаче или о направлении извещения сособственнику;
б) выданная отделением почтовой связи копия телеграммы, направленной продавцом сособственнику самостоятельно.

Представленная продавцом опись вложения, в случае самостоятельного направления другому участнику долевой собственности заказного письма с описью вложения, не является бесспорным подтверждением направления соответствующего уведомления (извещения), так как в тексте описи не отражается содержание текста уведомления (извещения).

Однако, несмотря на это обстоятельство, не стоит рассматривать самостоятельную отправку заказного письма с описью вложения как недопустимый или ненадежный способ извещения других участников общей долевой собственности о продаже доли. В каждой конкретной ситуации следует объективно оценить сложившиеся обстоятельства и, прежде всего, личность других участников общей долевой собственности.

Чтобы принять правильное решение, попробуйте ответить на следующие вопросы:

— Выражали ли они когда-либо желание (намерение) приобрести вашу долю? Если да, то при каких обстоятельствах это происходило и какие предлагались условия покупки доли?

— Позволяет ли их финансовое благосостояние приобрести вашу долю на тех условиях, которые вы озвучили?

— Способны ли они обратиться в суд с требованием о переводе на них прав и обязанностей покупателя вашей доли?

Действия Продавца доли
после направления уведомления (извещения) о продаже доли

Сделка по продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу может быть совершена по истечении месяца со дня уведомления (извещения) продавцом доли всех остальных участников долевой собственности о предполагаемой продаже.

Указанный срок исчисляется не с момента направления такого уведомления (извещения), а с момента его доставки адресату.

В случае, если участник общей долевой собственности на недвижимое имущество не приобрел отчуждаемую долю в общей собственности на условиях, указанных в уведомлении (извещении) продавца доли, в течение месяца со дня доставки указанного уведомления (извещения), то преимущественное право покупки данного участника долевой собственности прекращается.

Ответ участника общей долевой собственности о согласии приобрести отчуждаемую долю, должен содержать недвусмысленное выражение полного и безоговорочного согласия с условиями, указанными в уведомлении (извещении) о продаже доли.

Ответ участника общей долевой собственности о согласии приобрести долю на иных условиях, чем указаны в уведомлении (извещении) продавца доли, не является согласием на использование преимущественного права покупки. При наличии такого ответа, продавец вправе продать свою долю в праве общей долевой собственности постороннему лицу по истечении срока преимущественного права покупки.

Отсутствие ответа извещенного участника общей долевой собственности о намерении использовать свое преимущественное право покупки отчуждаемой доли, признается отказом от покупки этой доли.

Если продавец доли самостоятельно извещал других участников долевой собственности и заявил о том, что ответа от них не получил, то данное обстоятельство отражается в удостоверяемом договоре купли-продажи доли в виде заверения об обстоятельствах в порядке статьи 431.2 Гражданского кодекса РФ.

УВЕДОМЛЕНИЕ / ИЗВЕЩЕНИЕ УЧАСТНИКУ ОБЩЕЙ ДОЛЕВОЙ СОБСТВЕННОСТИ
О ПРОДАЖЕ ДОЛИ КВАРТИРЫ — ПРЕИМУЩЕСТВЕННОЕ ПРАВО ПОКУПКИ ДОЛИ
проект, образец, форма, бланк, шаблон, пример
простая письменная форма сделки (без нотариуса)

г-ну Петрову Александру Петровичу
г.Ростов-на-Дону, пер.Газетный, д.51, кв.5

УВЕДОМЛЕНИЕ
о намерении продать долю квартиры

Вышеуказанная жилая квартира состоит из двух жилых комнат, кухни, ванной комнаты, туалета и коридора, общей площадью 43,6 (сорок три целых и шесть десятых) кв. м., в т.ч. жилой площадью 29,7 (двадцать девять целых и семь десятых) кв.м., расположена на четвертом этаже девятиэтажного панельного жилого дома (имеется балкон).

В настоящее время я имею намерение продать принадлежащую мне 1/2 долю вышеуказанной квартиры на следующих условиях:

2. Договор купли-продажи принадлежащей мне 1/2 доли вышеуказанной квартиры, должен быть заключен не позднее 30 (тридцати) календарных дней, с момента получения Вами настоящего Уведомления.

4. Передача отчуждаемой 1/2 доли вышеуказанной квартиры Покупателю состоится в день заключения договора купли-продажи. Покупателю также будут переданы ключи от вышеуказанной квартиры, кадастровый паспорт жилого помещения и документы, подтверждающие оплату коммунальных услуг.

5. На момент направления настоящего Уведомления, отчуждаемая 1/2 доля, в праве общей долевой собственности на вышеуказанную квартиру, никому другому не продана, не подарена, не заложена, в споре, под арестом и запрещением не состоит и свободна от каких-либо прав третьих лиц.

6. На момент направления настоящего Уведомления, в квартире, в которой отчуждается 1/2 доля, зарегистрированы как по месту жительства, проживают и намерены проживать в дальнейшем следующие граждане: Сидоров Александр Иванович, 1963 года рождения, Сидорова Алла Николаевна, 1965 года рождения.
Других лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением на основании закона или договора не имеется.

В соответствии со ст. 250 Гражданского кодекса РФ, Вы, как участник общей долевой собственности на вышеуказанную жилую квартиру, имеете преимущественное право покупки продаваемой мною 1/2 доли квартиры на вышеуказанных условиях и по вышеуказанной цене.

Прошу Вас в течение 30 (тридцати) календарных дней с момента получения настоящего уведомления воспользоваться своим преимущественным правом покупки отчуждаемой мною 1/2 доли квартиры, либо отказаться от своего права в письменной форме.

10 января 2019 года ________________ (Иванов В.И.)
(подпись)

Представленный образец документа является универсальным. Он может называться Уведомлением, либо Извещением (по вашему усмотрению) и может применяться при продаже доли любого размера (1/2, 2/3, 3/4, 5/6 и т.д.), в праве общей долевой собственности на любое недвижимое имущество (квартира, жилой дом. земельный участок и т.д.)

Статья написана по материалам сайтов: businessman.ru, law-divorce.ru, proekt-007.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector