+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Продажа квартиры в ипотеке (пошаговая инструкция)

data-medium-file=»https://i1.wp.com/ipoteka.fun/wp-content/uploads/2018/07/uslugi-2.jpg?fit=300%2C200″ data-large-file=»https://i1.wp.com/ipoteka.fun/wp-content/uploads/2018/07/uslugi-2.jpg?fit=600%2C400″ > как продать квартиру по ипотеке

Продажа квартиры – это событие, в котором участвуют, как минимум, двое: продавец и покупатель. Поэтому мы решили не разбрасываться на несколько разных статей, а объединить общие условия в одну, и рассказать, как происходит продажа квартиры как со стороны продавца, так и со стороны покупателя. Если вас интересует, как продать квартиру по ипотеке, пошаговая инструкция всегда будет включать в себя получение согласия банка. Мы акцентируем на этом ваше внимание, так как многие стараются обойти банк, обмануть его, получить большую выгоду. Однако мы рассматривать финансовые махинации не станем, а рассмотрим только официальные и законные способы продажи квартиры, оформленной в ипотеку.

Если вас интересует, как продать квартиру через ипотеку, пошаговая инструкция также будет включать в себя подготовку соответствующих документов. Да, продажа квартиры в ипотеке довольно трудная задача, поэтому подготовиться ко всем сложностям надо заранее. Как к тому, что будет трудно найти покупателя на ипотечную квартиру с продажей вашего кредита, так и к тому, что покупатель вполне может вас обмануть. С подозрением друг к другу до последнего момента относятся все участники сделки, поэтому ответ на вопрос, как правильно продать квартиру по ипотеке, будет включать в себя советы как для продавца, так и для покупателя, ведь крайне важно прийти к согласию и найти точки соприкосновения, чтобы избежать возможных проблем при оформлении сделки.

В нашей сегодняшней статье мы рассмотрим, как продать квартиру в ипотеку пошагово, а также рассмотрим пакет документов для продажи квартиры по ипотеке как для покупателя, так и для продавца.

Содержание

О чем важно знать перед продажей квартиры в ипотеку?

» data-medium-file=»https://i2.wp.com/ipoteka.fun/wp-content/uploads/2018/07/Vesy.jpg?fit=300%2C162″ data-large-file=»https://i2.wp.com/ipoteka.fun/wp-content/uploads/2018/07/Vesy.jpg?fit=640%2C345″ > как продать квартиру по ипотеке, пошаговая инструкция

Мы уже упоминали о том, что не будем рассматривать мошеннические способы оформления такой сделки, и сейчас настал момент, когда следует обратить ваше внимание на возможные последствия таких махинаций.

В статье 37 Закона «Об ипотеке» указано, что залогодержатель должен дать согласие на продажу заложенного имущества. Если разрешения банка не будет, сделка просто не будет зарегистрирована государственным регистратором. Махинации могут заключаться в подкупе, подделке документов и иных способах получения регистрации без согласия банка.

Если такая регистрация произойдет, то согласно статьи 39 Закона возможны два пути решения проблемы:

  1. признание договора недействительным. В таком случае подписанный договор не будет нести никаких последствий, а продавец обязан будет вернуть полученные от покупателя деньги (данное правило предусмотрено статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации);
  2. досрочного исполнения обязательств, то есть банк может потребовать внести всю оставшуюся сумму одним платежом. Более того, для покупателя также могут быть негативные последствия.

Если банк сможет доказать в суде, что покупатель знал об имущественном обременении, то ответственность покупатель и продавец несут солидарно. О чем это говорит? О том, что пакет документов для продажи квартиры по ипотеке должен быть подлинным, никаких махинаций с финансами, документами и порядком регистрации быть не должно. Запомните это и не поощряйте действий покупателей или продавцов, которые говорят, что «все решаемо».

Какие риски есть у продавца и покупателя?

» data-medium-file=»https://i0.wp.com/ipoteka.fun/wp-content/uploads/2018/07/prodazha-kvartiry-v-ipoteku-1024×690.jpg?fit=300%2C202″ data-large-file=»https://i0.wp.com/ipoteka.fun/wp-content/uploads/2018/07/prodazha-kvartiry-v-ipoteku-1024×690.jpg?fit=640%2C431″ > как продать квартиру по ипотеке, пошаговая инструкция

Если вас интересует, как продать квартиру по ипотеке, пошаговая инструкция будет включать в себя внимательное изучение всех возможных рисков и принятие решения только с оглядкой на эти риски.

Рассмотрим для начала риски продавца:

  1. В первую очередь, риском является потеря времени. В случае купли-продажи недвижимости, имеющей обременения, на процедуру оформления сделки требуется гораздо больше времени, чем обычно. Переговоры с банком могут занять от нескольких дней до двух-трех месяцев. Если покупателю жилье требуется срочно, то он может просто передумать приобретать данную квартиру. В результате продавцу придется опять искать покупателя, теряя время. Для того чтобы избежать вероятности возникновения данной ситуации, есть смысл подписать договор о намерениях (предварительный договор), обязавшись заключить договор купли-продажи после получения разрешения банка. Если вас интересует, как продать квартиру через ипотеку, пошаговая инструкция будет включать в себя предварительное заключение договора, который обезопасит вас от потери времени и финансовых средств.
  2. Также возможна потеря денег из-за штрафов и комиссий банка. Прежде чем выставлять квартиру на продажу, нужно внимательно изучить ипотечный договор. Некоторые банки указывают очень высокие комиссии за перепродажу имущества или дополняют договор невыполнимыми условиями для продажи. Если начать продажу имущества без внимательного изучения договора, вы рискуете попасть под неподъемные штрафы.
  3. Самый неприятный риск — неодобрение сделки банком. Причины, по которым банк отказал в выдаче разрешения на продажу недвижимого имущества, могут быть любые, но в результате время будет потеряно, а покупатель может попытаться истребовать компенсацию. Следует помнить, что в таком случае сделка не состоялась по вине третьих лиц, поэтому такое требование является незаконным. Убедитесь, что в предварительном договоре купли-продажи нет подобных штрафов.

Конечно, неприятные риски. К ним надо включить еще риск знакомства с неадекватным покупателем, который передумывает несколько раз в день, слишком уж придирчиво осматривает квартиру и вообще не ясно, стоит ли ему доверять, или денег вы так и не дождетесь. Однако и у покупателя есть определенные риски. Поэтому пакет документов для продажи квартиры по ипотеке всегда должен включать в себя предварительные договоренности, защищающие как покупателя, так и продавца.

О чем стоит помнить покупателю:

  1. Многие из тех, кто раздумывает, как правильно продать квартиру по ипотеке, имеет в виду не законность сделки, а выгоду для себя. Не секрет, что при продаже ипотечной квартиры продавец редко получает выгоду. Как правило, такая продажа направлена на то, чтобы снять с продавца необходимость выплаты ипотечного кредита, но бонусом идет и избавление от квартиры, к сожалению. О чем это говорит? О том, что продавец нередко идет на всякие уловки, чтобы получить хотя бы небольшую выгоду. Соглашаться на такие уловки не следует. В первую очередь, к ним относится завышение стоимости квартиры перед банком, в котором вы берете кредит на это жилье (если вы не хотите связываться с банком продавца).
  2. Кроме того, речь может идти о незаконной регистрации сделки. Вас убеждают, что все будет в порядке, но на деле вы можете потерять и деньги, и квартиру, и даже свободу, если вас признают виновным в сговоре.
  3. Также проблема может быть в том, что на квартиру имеют право третьи лица, о чем продавец умолчит. Бывали случаи, когда при халатном отношении банка и страховой эти права третьих лиц просто оставались незамеченными. В итоге череда судов не заканчивалась ничем хорошим.
  4. Также необходимо проверять квартиру на предмет регистрации в ней несовершеннолетних, военнослужащих и инвалидов – выселить их из квартиры будет довольно трудно.
  5. А еще обратите внимание на срок наследования. Если квартира перешла к продавцу по наследству, и он продает ее, чтобы не тянуть ипотеку почившего родственника, с момента смерти изначального заемщика должно пройти не менее полугода, и продавец должен официально вступить в наследование.

Проблем на самом деле намного больше, однако эти лежат на поверхности, и о них важно помнить всегда. Существуют также риски с передачей денег, с оформлением сделки, риски, что банк не одобрит покупателя просто потому, что ему так захочется – продажа и покупка квартиры в ипотеку чрезвычайно сложна. Поэтому, если вас интересует, как продать квартиру в ипотеку пошагово, мы рекомендуем внимательно изучить все возможные риски, а также заранее истребовать у банка перечень требований для нового покупателя. Если вы и есть покупатель, не стесняйтесь самостоятельно связываться с банком продавца и уточнять, каким критериям вы должны соответствовать.

Документы, которые необходимо оформить продавцу перед продажей.

» data-medium-file=»https://i1.wp.com/ipoteka.fun/wp-content/uploads/2018/07/dogovor-kupli-584×328.jpg?fit=300%2C168″ data-large-file=»https://i1.wp.com/ipoteka.fun/wp-content/uploads/2018/07/dogovor-kupli-584×328.jpg?fit=584%2C328″ > как продать квартиру по ипотеке, пошаговая инструкция

Как мы уже упоминали выше, пакет документов для продажи квартиры по ипотеке требует отдельного и внимательного изучения. Каждый этап сделки может потребовать предоставления дополнительных документов. Однако если вас интересует, как продать квартиру в ипотеку пошагово, следует заранее подготовить следующий пакет документов:

  1. Паспорта собственников жилья.
  2. Кадастровый паспорт. Этот документ обязательный и должен быть актуальным: быть оформленным на текущего владельца, содержать информация о перепланировках, если такие были и т.д. Если необходимо, его лучше повторно заказать заранее.
  3. Технический паспорт на квартиру.
  4. Выписка с ЕГРН. Берётся в Росреестре или МФЦ и подтверждает отсутствие обременений по недвижимости.
  5. Имеющиеся правоустанавливающие документы на жильё (договора купли-продажи, мены, дарения, завещание, ордер, свидетельство о праве собственности или другие бумаги).
  6. Оценка стоимости квартиры. Оценщик обязательно согласовывается с банком. Как правило, оценку оплачивает и все согласовывает покупатель.
  7. Документ о прописанных на продаваемой жилплощади лицах (форма №9). В идеале, квартира не должна иметь прописанных в ней людей. Проблемы могут возникнуть, если в квартире зарегистрированы несовершеннолетние, недееспособные, военные или пропавшие без вести люди.
Это интересно:  Кому дают ипотеку на квартиру в 2019 году

Итак, как мы видим, уже на начальном этапе требуется оформление достаточно большого количества документов. Однако без него никакие законные взаимоотношения по продаже квартиры с банком и покупателем невозможны. В свою очередь, покупателю необходимо будет подготовить документы, необходимые для оформления ипотеки на себя, если только вы не погашаете весь долг продавца сразу. Если вас интересует, как продать квартиру по ипотеке, пошаговая инструкция для покупателя будет включать в себя оформление следующих документов:

  1. В первую очередь, необходимо заранее подготовить документы, подтверждающие ваше официальное трудоустройство. На последнем месте работы надо отработать не менее полугода, общий непрерывный трудовой стаж за последние пять лет должен составлять минимум год. Требования могут быть упрощены, если вы являетесь зарплатным клиентом банка, и он отнесется к вам более снисходительно.
  2. Кроме того, потребуется также подтвердить вашу платежеспособность по форме 2-НДФЛ, реже – по форме банка. Для банка вы являетесь новым лицом, к которому могут предъявляться куда более жесткие требования, чем предъявлялись к продавцу.
  3. Также необходимо будет предоставить доказательства, что у вас есть средства на расчет с банком: для этого вы можете открыть в этом банке расчетный счет и положить на него необходимую сумму. Впоследствии деньги либо перейдут в уплату задолженности полностью, либо будут использованы как первоначальный взнос или ежемесячный платеж.

Конечно, документов может быть намного больше: не надо забывать о необходимости предоставления паспорта гражданина РФ, СНИЛС и других документов. Однако требования в каждом банке разные, поэтому мы рекомендуем вам заранее связываться с банком продавца и уточнять, какие документы необходимо оформить именно вам.

Гарантии оплаты для продавца и покупателя.

» data-medium-file=»https://i0.wp.com/ipoteka.fun/wp-content/uploads/2018/07/ipoteka.png?fit=300%2C171″ data-large-file=»https://i0.wp.com/ipoteka.fun/wp-content/uploads/2018/07/ipoteka.png?fit=640%2C364″ > как продать квартиру по ипотеке, пошаговая инструкция

Если вас интересует, как продать квартиру через ипотеку, пошаговая инструкция будет включать в себя также выбор оптимального способа взаиморасчетов, который позволит вам получить соответствующие гарантии и не переживать о том, что денег вы не увидите.

  1. В первую очередь, вы можете выбрать безналичный перевод кредитных средств банком непосредственно продавцу после регистрации недвижимости на имя покупателя. Это условие прописывается в предварительном и окончательном договоре приобретения недвижимости.
  2. Использование банковской ячейки для хранения кредитных средств. При этой схеме банк выдаёт заёмщику деньги, которые сразу помещаются в сейф финансового учреждения. Доступ к ячейке появляется у продавца только после переоформления квартиры на покупателя.
  3. Расчет через банковский аккредитив. Это аналог первого способа предоставления гарантий продавцу. Но вместо указания обязательства банка выплатить деньги на обычный счет продавца, в договоре указывается специальный аккредитивный счет и подробно описывается схема перечисления денег продавцу. Снять деньги с такого счета продавец сможет при предъявлении определенных документов, например, зарегистрированного договора купли-продажи либо расписки регистрирующего органа.

Для того, чтобы воспользоваться любым из вышеперечисленных способов, вам потребуется подтвердить факт регистрации недвижимости на нового собственника или передать документы в МФЦ или Росреестр.

Сложно ли продать квартиру в ипотеку?

» data-medium-file=»https://i0.wp.com/ipoteka.fun/wp-content/uploads/2018/07/bigphoto_66129_64661_1000_0.jpg?fit=300%2C133″ data-large-file=»https://i0.wp.com/ipoteka.fun/wp-content/uploads/2018/07/bigphoto_66129_64661_1000_0.jpg?fit=640%2C284″ > как продать квартиру по ипотеке, пошаговая инструкция

В настоящее время рынок жилья переживает настоящий кризис. Причем речь идет как о новостройках, так и о вторичной недвижимости. Сложно купить, сложно продать. Купить хотят подешевле, продать хотят подороже. Каждый продавец оценивает свою квартиру дороже, чем независимый оценщик. Банки не хотят менять заемщиков, другие банки не хотят связываться с недвижимостью, пока с нее не снято обременение. Препонов очень много, и на деле продать или купить квартиру по ипотеке оказывается намного сложнее.

Как ни странно, продать квартиру в ипотеку во вторичке легче, чем в строящемся жилье. Об особенностях продажи квартиры в новостройке мы говорили в специальной статье, и это дело выглядело еще более трудновыполнимым. Однако при внимательном отношении к рискам и необходимым документам продать квартиру, оформленную в ипотеку, все-таки можно. Главное – стараться делать все законно, своевременно оформлять все необходимые документы и адекватно оценивать собственную недвижимость.

Покупателям же мы советуем лично обращаться в банк продавца и уточнять требования, которые будут предъявлены к новому покупателю. Кроме того, мы также рекомендуем вам самостоятельно проверять наличие необходимых документов. Вы также можете пригласить независимого оценщика, чтобы убедиться в стоимости жилья. Относиться к покупке квартиры необходимо так же внимательно, как и к ее продаже.

Если наша статья вам понравилась, оценивайте ее и рассказывайте о ней своим друзьям в социальных сетях. Ну а мы продолжим рассказывать вам обо всем, что сами знаем об ипотеке, а мы знаем немало!

Инструкция продажи ипотечной квартиры покупателям с наличными

Здравствуйте. Я помогла 9 семьям, которые решили продать свою квартиру, которая была у них в ипотеке. У каждого была своя причина. Кто-то не тянул ипотеку, а кто-то наоборот захотел квартиру побольше. Или супруги разводятся, и они решили продать ипотечную квартиру, чтобы поделить деньги пополам и разъехаться. В общем, опыт в продаже таких квартир у меня достаточный.

В этой статье я подробно расписала инструкцию продажи ипотечной квартиры, когда покупатели приобретают ее полностью за наличные, т.е. без ипотеки, материнского капитала и т.п. Если же покупатели сами с ипотекой, то инструкция посложнее, читайте про нее здесь.

Краткая инструкция

Объясню на примере: Покупатели согласились купить квартиру за 3 млн. руб., а долг по ипотеке у собственников (продавцов) — 900 тыс. руб. Покупателям нужно передать собственникам 900 тыс. руб. в качестве задатка. Собственники эти деньги отдадут банку, чтобы полностью погасить долг по кредиту. Т.к. долг теперь погашен, собственники вместе с представителем банка снимают обременение (залог) с квартиры. Как только обременение с квартиры снимут, покупатели с собственниками оформляют договор купли-продажи и регистрируют сделку в МФЦ или Регистрационной палате. Остальные 2,1 млн.руб. покупатели передает продавцу перед сделкой купли-продажи «на руки» или кладут их на банковскую ячейку, т.е. продавец сможет их забрать, только когда покупателями станут собственниками. О том как лучше рассчитаться написано внизу после инструкции.

Весь порядок действий я поделила на 3 основных этапа: 1) снять обременение с квартиры с помощью досрочной оплаты ипотеки деньгами покупателя; 2) составить договор купли-продажи; 3) зарегистрировать сделку.

Этап №1 – снять обременение с квартиры

  1. Первым делом собственники (продавцы) должны известить свой банк о намерении продать квартиру и проконсультироваться по данному вопросу.

Собственникам нужно обратиться в отдел ипотеки своего банка и сообщить, что собираются продать квартиру. Деньги на оплату ипотеки им дадут покупатели в качестве задатка. Специалист отдела подскажет, что следует сделать, т.к. данная ситуация довольно распространенная и у каждого банка своя политика (или свое решение) в данном вопросе. Специалист банка сообщит весь порядок действий для погашения долга и снятия обременения с квартиры.

Главное расспросить специалиста о порядке расчётов. В основном, специалисты сообщают, что главное, чтобы собственники сначала полностью оплатили ипотеку, а остальное банк не касается. Для этого нужно написать заявление о досрочном погашении. Образец заявления дадут в банке. Специалист посчитает весь остаток по кредиту, который необходимо оплатить.

Найти покупателей, которые согласятся до сделки купли-продажи отдать часть денег собственникам для полного погашения долга по ипотеке и для снятия обременения на квартиру. Выше я расписала все на примере.

После покупки квартиры можно рассчитывать на возврат в 13% от ее стоимости, до 260 тыс.руб. — налоговый вычет.

На основании предварительного договора, покупатели и продавцы обязуются в будущем заключить договор купли-продажи. В договоре обязательно указать: 1) покупатель передал продавцу в качестве задатка определенную сумму для погашения его ипотеки, а продавец ее принял. 2) продавец в течение определенного срока (по соглашению сторон) обязуется снять обременение и заключить основной договор купли-продажи. 3) дальнейший порядок расчетов, т.е. как и какую оставшуюся сумму покупатель передаст продавцу — на регистрации сделки или после, и в каком виде — наличными на руки или на банковскую ячейку.

Соглашение о задатке идет как приложение к предварительному договору. В нем обязательно указывайте: 1) Что соглашение составлено для надлежащего исполнения предварительного договора + дата его подписания; 2) ФИО и паспортные данные продавцов и покупателей; 3) Сумма задатка и что он идет в счет стоимости квартиры; 4) Ответственность каждой стороны по задатку — если продавец отказывается продать квартиру, то он возвращает задаток в двойном размере + срок возврата (например, в течении трех дней). Если покупатель отказывается от сделки, то продавец оставляет задаток себе.

ВАЖНО: Не нужно заранее подписывать предварительный договор или соглашение о задатке. Об этом далее.

Собственники вместе с покупателями обращаются в банк для погашения долга по ипотеке.

Лучше чтобы покупатели ЛИЧНО передали деньги сотруднику банка на оплату ипотеки продавца. Собственники отдают кредитный договор, документы на квартиру и свои паспорта. Пишут заявление о досрочном погашении долга (не все банки это требуют), если не сделали это заранее. Затем нужно проконсультироваться у сотрудников банка о снятии обременения с квартиры, т.к. каждого банка свой порядок, об этом ниже.

Это интересно:  Можно ли разменять неприватизированную квартиру через суд

После передачи денег сторонам уже можно подписать предварительный договор купли-продажи и соглашение о задатке. Затем собственники от руки пишут расписку в получении денег в качестве задатка. В расписке указываются паспортные данные обоих сторон, сумма, дата и подписи.

После погашения долга, собственникам нужно снять обременение (залог) с квартиры.

Многие банки отправляют вместе с собственниками своего представителя. Все они должны прийти в МФЦ или Регистрационную Палату и подают документы. От собственников: паспорта; договор купли-продажи; справку о погашении задолженности; ипотечный договор. От представителя банка — закладная на квартиру с отметкой о полной выплате ипотеки и своя доверенность.

Сотрудник МФЦ сам заполнит заявление о прекращении регистрационной записи об ипотеке. Сама услуга регистрации бесплатная, но нужно заплатить госпошлину в 400 р за выдачу выписки из ЕГРН об объекте недвижимости. Эти выписки с 2016 года выдают вместо свидетельств о праве собственности.

В течение 3 рабочих дней запись о обременение будет снято. Собственникам необходимо опять придти в МФЦ/Рег. палату, получить копии документов и выписку из ЕГРН об объекте недвижимости. В этой выписке будет указано, что обременение в виде залога по ипотеке снято, т.е. в графе «Ограничение» будет пустая строка.

Дополнение: иногда покупатели просят собственников выписаться из квартиры перед сделкой купли-продажи. Это все для подстраховки. Ничего в этом страшного нет — в любое время можно прописаться обратно. Инструкции: 1) как выписаться из квартиры; 2) как выписать несовершеннолетних детей.

Этап №2 – Оформить договор купли-продажи квартиры

Обременение снято, теперь квартиру можно продать. Для начала нужно оформить договор купли-продажи квартиры.

В некоторых случаях при продаже квартиры требуется договор только в нотариальной форме, т.е. придется обращаться к нотариусу. Обязательно прочтите — когда при продаже квартиры обязателен нотариус.

Нотариус обязателен только когда в продаваемой квартире есть доля несовершеннолетнего или недееспособного — п. 2 ст. 54 Федерального закона N 218-ФЗ. Если все продавцы взрослые и дееспособные, то нотариус не нужен.

Этап №3 – Зарегистрировать сделку купли-продажи

Если договор оформлялся у нотариуса (в нотариальной форме), то нотариус обязан САМ, БЕСПЛАТНО И В ЭТОТ ЖЕ ДЕНЬ подать документы на регистрацию — ст. 1 Федерального закона от 03.08.2018 N 338-ФЗ и п. 2 ст. 22.1 Основ о нотариате.

Нотариус отправит договор в электронном виде. Сделку должны зарегистрировать за один рабочий день. Если у нотариуса не будет возможности подать электронно, подаст в обычном порядке в отделение Росреестра. Срок регистрации тогда составит 3 рабочих дня. Все это указано в п. 9 ст. 16 Федерального закона о регистрации недвижимости от 13.07.2015 N 218-ФЗ.

Участники сделки должны оплатить нотариусу госпошлину за регистрацию сделки — 2000 рублей (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Если нотариус подаст документы электронно, то Росреестр установил скидку в 30% — нужно оплатить уже только 1400 рублей. Госпошлину оплачивает покупатель.

Если договор составлен в простой форме (без заверения у нотариуса), то участники сами подают документы на регистрацию сделки. С 2017 года во многих городах зарегистрировать сделку купли-продажи можно только в МФЦ (Многофункциональный центр). Затем документы с МФЦ передаются в Регистрационную палату. Напрямую Рег.палата документы от граждан не принимают, только через посредника в виде МФЦ. Если в вашем городе (поселке) можно подать документы напрямую в Рег.палату, то лучше так и сделать.

Сам процесс подачи документов в МФЦ или в Рег.палату не отличается, поэтому в инструкции я указала про МФЦ.

    Собственникам и покупателям нужно обратиться в МФЦ, оплатить госпошлину и подать документы.

Если одной из сторон до 14 лет, то его присутствия не потребуется, присутствовать должен один из родителей (опекун, попечитель). Если от 14 до 18 лет, то вместе с ним должен присутствовать один из родителей (опекун, попечитель).

Госпошлина на регистрацию — 2000 рублей (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Реквизиты для оплаты можно получить у сотрудника. Касса по оплате обычно находится в самом здании МФЦ, комиссия около 50 рублей. Госпошлину оплачивают покупатели, и делят ее поровну.

После оплаты госпошлины, в порядке очереди сотруднику предоставить документы в оригиналах. Какие документы нужны от собственников перечислены здесь.

Если договор купли-продажи составлен в простой форме, то его можно подписать заранее или перед сотрудником МФЦ, без разницы. Если одному из участников до 14 лет, то за него договор подписывает один из родителей, если с 14 до 18 лет, то он и один из родителей.

Согласно ст. 16 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ, максимальный срок регистрации сделки: 9 рабочих дней, если документы подавать в МФЦ; 7 рабочих дней, если документы подавать напрямую в отделение Росреестра . Но не всегда регистраторы укладываются в срок. Чтобы уточнить завершение регистрации, можно позвонить по телефону и назвать оператору номер заявления, которые есть в расписке.

  • В назначенный день забрать зарегистрированные договора купли-продажи и другие документы. Также покупателям выдадут выписку из ЕГРН об объекте недвижимости, в которой будет указано, что они теперь является собственниками (правообладателями) квартиры. Свидетельства о праве собственности уже не выдают. При себе иметь паспорта и ранее выданные сотрудником расписки.
  • Если в будущем вы собираетесь купить квартиру, по ссылке читайте инструкцию как ее проверить на «юридическую чистоту» и на долги. Автор — риэлтор с юридическим образованием.

    Как лучше произвести расчет за покупку

    Покупатели могут передать остальную часть денег продавцам на разных этапах. Тут уже как стороны договорятся. Важно, что каждый из способов должен обязательно указан в самом договоре купли-продажи, а именно в пункте про порядок расчетов.

    Я советую, чтобы покупатели передали остальные деньги через арендованную банковскую ячейку. Доступ к этой ячейке продавцы могут получить только после регистрации сделки купли-продажи, т.е. когда покупатели уже станут собственниками квартиры. Практически все банки предоставляют такие услуги. Если договор купли-продажи нужен только в нотариальной форме, то ячейку можно арендовать у самого нотариуса.

    Если в вашем случае достаточно простой формы договора купли-продажи, то сделать можно все одновременно: собственники вместе с представителем банка подает документы в МФЦ на снятие обременения с квартиры. Далее в тот же день собственники вместе с покупателями подают документы и составленный договор купли-продажи на регистрацию. Регистратор сначала снимет запись об ипотеке, т.е. снимет обременение, и следом же зарегистрирует сделку. Но здесь нужно хорошо сориентироваться по срокам, а для этого следует обратится к профессионалам — юристу или риэлтору. Если же договор нужно обязательно нотариальный, то такая схема не подойдет. Нотариус потребует сначала снять обременение с квартиры.

    Если у Вас есть вопросы, бесплатно проконсультируйтесь у юриста. Заполните форму внизу или в комментариях ↓.

    Продажа квартиры по ипотеке — пошаговая инструкция для продавца

    Сегодня россияне имеют меньше возможностей приобрести жилье, чем раньше, и первой причиной является отсутствие накоплений. Именно поэтому владельцы недвижимости все чаще отдают предпочтение покупателям, которые изъявляют желание приобрести имущество по ипотеке.

    Такой вариант позволяет приобрести жилплощадь даже без накоплений, но не исключает риски и не может полностью защитить от мошенников. Пошаговая инструкция по продаже квартиры для продавца может стать хорошей помощью при проведении стандартной процедуры.

    О том, как продать жилье в 2017 году, будет рассмотрено в материале, а для потенциальных продавцов предложена подробная инструкция по проведению сделки.

    В каких ситуациях может рассматриваться возможность оформления ипотеки при покупке квартиры?

    Существует ряд стандартных ситуаций, которые предполагают оформление ипотечного займа.

    К таким случаям можно отнести:

    1. Квартира реализуется девелопером в ипотеку. Правовая ответственность и возможные риски ложатся на девелопера. После заключения сделки по ипотеке недвижимое имущество остается в качестве залога у компании–застройщика до окончательной оплаты долга покупателем.
    2. Договоренность между двумя физ. лицами о продаже квартиры в рассрочку, без участия банка.
    3. Традиционная процедура оформления ипотечного займа в банке с участием трех сторон – покупателя, продавца и банка.

    Наиболее популярным вариантом из трех предложенных способов покупки жилья считается заключение трехстороннего договора с банком, в ходе которого от покупателя и продавца потребуется подготовить необходимую документацию и выполнить определенные действия.

    Порядок продажи жилья в ипотеку – пошаговые рекомендации

    Продавцы, не имеющие юридического образования и практического опыта, обычно обращаются к специалистам. При заключении сделки купли-продажи по ипотечной схеме необходимо иметь представление о различных тонкостях ситуации, а также о возможных рисках проведения мероприятия.

    Каждый гражданин сам выбирает подходящий вариант продажи своего имущества, но, в целом, стоит придерживаться общей пошаговой инструкции. Рассмотрим рекомендации подробнее и опишем каждый этап проведения сделки:

    Шаг №1 – предпродажная подготовка

    На этом этапе продавец должен подготовить все необходимые документы на квартиру и при необходимости заключить соглашение с риелтерской конторой. Если покупатель уже найден, то для заключения сделки понадобится документация:

    1. Паспорта владельцев жилья.
    2. Кадастровый паспорт на квартиру, актуальный на текущую дату. В документе должна содержаться полная информация о проведенных перепланировках, если таковые имели место.
    3. Техпаспорт на жилье.
    4. Выписка из ЕГРН, которая оформляется в Росреестре и является подтверждением отсутствия обременения на квартире.
    5. Правоустанавливающие бумаги на жилплощадь, удостоверяющие право покупателя на недвижимое имущество.
    6. Оценка стоимости жилья, проведенная по согласованию с банком.
    7. Выписка из паспортного стола о зарегистрированных на территории квартиры лицах.

    Перечень не является завершенным, потому что могут потребоваться другие документы, особенно если в качестве собственников зарегистрированы дети или недееспособные граждане.

    Шаг №2 – составление предварительного договора

    После определения с покупателем стороны заключают предварительное соглашение. В этом документе указываются сроки, в течение которых стороны обязуются заключить основной договор.

    Это интересно:  Кто имеет право на приватизацию квартиры и может на нее претендовать?

    Кроме того, документ регулирует процедуру внесения задатка за квартиру.

    Шаг №3 – получение гарантии внесения платежа за приобретенную квартиру

    Чтобы стороны были уверены в итоговой реализации жилья и внесении платы, существует сразу несколько вариантов внесения денежных средств за покупку:

    1. Перевод денежных средств банком сразу после регистрации квартиры на имя покупателя. Порядок оплаты прописывается в предварительном и основном соглашениях.
    2. Использование банковской ячейки для размещения там заемных средств. Деньги выдаются продавцу после того, как квартира будет переоформлена на покупателя.
    3. Расчеты с собственником при помощи банковского аккредитива. Процедура предполагает выплату денег продавцу через специальный счет. Снять средства продавец сможет после предоставления расписки регистрирующего органа о завершении сделки купли-продажи квартиры

    Шаг №4 – подписание договора о продаже квартиры

    После получения гарантий от банка по перечислению заемных средств стороны могут подписать ранее подготовленное соглашение. После подписания потребуется передать документ в Росреестр для постановки его на учет и для регистрации нового собственника. В процессе обработки документа на недвижимость налагается обременение, связанное с залогом по ипотеке.

    Шаг № 5 — получение денежных средств

    На завершающем этапе продавцу остается получить денежные средства одним из вышеуказанных способов и распорядиться ими по своему усмотрению.

    Заключение

    Продажа квартиры – это очень ответственное мероприятия, сопровождаемое высокими рисками. Пострадать от мошенников могут как покупатель, так и продавец. Чтобы исключить такую вероятность, собственнику недвижимости рекомендуется воспользоваться предложенной пошаговой инструкцией и придерживаться положений действующего законодательства.

    Порядок продажи квартиры по ипотеке

    Есть вопросы? Проконсультируйтесь у юриста (бесплатно, круглосуточно, без выходных):

    Несоответствие дохода граждан и стоимости жилья приводят к тому, что семьи и одинокие люди все чаще приобретают квартиру не за собственные средства, а на заёмные. Такая тенденция сохраняется и за счет понижения процентных ставок на кредиты и государственные программы поддержки. Но если для покупателя квартиры или дома такая возможность является явным преимуществом, то вот порядок продажи квартиры через ипотеку для продавца имеет некие риски и особенности. И далее представлена пошаговая инструкция купли-продажи при привлечении банковской ссуды, изучены риски продавца при заключении сделки.

    Особенности возникновения жилищного займа

    Само понятие «ипотека» подразумевает не кредит, а залог. Именно поэтому при получении ипотечного займа в банке приобретаемое имущество или недвижимость, уже находящаяся в собственности, выступают гарантией возврата средств финансовому учреждению. На квартиру накладывается обременение. Оно ограничивает владельца в возможностях распоряжаться объектом: продавать, передавать в собственность, дарить, сдавать в аренду.

    Ипотечный кредит может возникнуть в нескольких случаях:

    1. Сам застройщик предоставляет покупателю ссуду на покупку объекта. По договору приобретения квартира до момента полного погашения долга остается в залоге у строительной компании. Как-только покупатель погасит долг, то жилая площадь перейдет в собственность покупателя.
    2. Сделка заключается между двумя физическими лицами, один из которых и предоставляет возможность второму субъекту осуществить покупку в кредит.
    3. Покупатель жилья обращается в банк и берет ссуду. Приобретаемый объект становиться залогом финансового учреждения. Залог подлежит обязательному страхованию, а также регистрации в Росреестре.

    Справка: Ипотека предполагает не только предоставление денег на приобретение жилья. Любой заём для физических и юридических лиц, который предоставляется под залог активов, называется ипотекой.

    Более распространённый в России именное третий вариант. Специфика в том, что не так сложно продать квартиру покупателю с ипотекой, существует специфика проверки объекта со стороны банка и передачи денег по договору.

    Как происходит продажа объекта по ипотеки

    Сразу стоит отметить, что продавцы бояться реализовывать собственность на рынке. Они считают, что есть множество специфических вопросов, которые решить самостоятельно нельзя. Поэтому граждане обращаются к посредникам – риелторам, которые дополнительно взимают плату за свои услуги. Но при желании каждый субъект может учесть все особенности и реализовать квартиру без дополнительных затрат.

    Общий порядок продажи квартиры по ипотеке состоит из нескольких этапов:

    1. Предварительный этап — выход на рынок, поиск покупателя.
    2. Подписание предварительного договора купли-продажи.
    3. Получение денежных средств или гарантий по поводу дальнейшей оплаты.
    4. Подписание основного договора купли-продажи.
    5. Получение покупателем денежных средств после завершения регистрации ипотеки.

    Относительно первого этапа, то здесь не сложные действия. Покупателю достаточно определиться со стоимостью реализации, определить вариант продажи – с привлечением посредника или без. При необходимости заключить договор на оказание услуг с агентством недвижимости. На этом этапе происходит поиск покупателя, а также подготовка необходимых для сделки документов.

    Справка: При привлечении риелтора величина затрат продавца увеличивается за счет уплаты комиссии в размере 1-3% от стоимости сделки. По факту, такую комиссию может полностью оплачивать одна из сторон процесса, а могут уплачивать затраты оба участника поровну.

    Какой список документов должен подготовить продавец, перед тем, как продать квартиру под ипотекой:

    • паспорт. Необходимы паспорта всех собственников, которые указаны в выписке ЕГРП;
    • кадастровый паспорт. При этом в документе должны быть отражены все изменения с жилым пространством, в частности, перепланировка;
    • технический паспорт на квартиру;
    • документы, подтверждающие право собственности. Необходимы все бумаги: дарственная, завещание, выписка с ЕГРН, договора купли-продажи и т.д.;
    • справка о составе семьи. Она должна представить информацию о том, кто прописан в документе.

    Важная информация: Дополнительно в обязательном порядке необходима бумага, подтверждающая оценочную стоимость объекта. Оценку должен проводить только аккредитованный специалист с лицензией. Но банк, в котором оформляется ипотека, будет рекомендовать конкретных оценщиков. Поэтому заранее не стоит самостоятельно обращаться в оценочную компанию

    Следует сказать, что в последнее время налоговая инспекция очень внимательно относится к тем операциям, которые проводятся именно по оценочной стоимости. рекомендовано проводит продажу по кадастровой цене. Допустимо заключать договор купли-продажи на сумму, которая на 20-30% отличается от кадастра.

    Предварительный договор купли-продажи:гарантия оплаты

    Продать квартиру по ипотеке (пошаговая инструкция была представлена ранее) можно только на основании договора. Он будет подписываться дважды: один раз в качестве предварительного согласования нюансов, а второй – уже в качестве подтверждения сделки.

    Главное при подписании предварительного и основного договора – это учесть в нем варианты оплаты сделки. Существует два варианта:

    1. Безналичный расчет только после регистрации сделки. В таком случае продавец получит средства только после того, как договор купли-продажи будет зарегистрирован в Росреестре и будут изменены владельцы жилья. Деньги перечисляет сам банк, который и выступает гарантом.
    2. Банковская ячейка. Кредитор выдает средства своему клиенту и тот сразу же помещает их в банковскую ячейку. Доступ к такой ячейке открыт только продавцу. А открывают такой доступ только после того, как завершиться оформление.

    Вне зависимости от выбранного варианта, реализовать оплату можно при наличии документов, подтверждающих факт завершения сделки – выписка с ЕГРН с внесением нового собственника, зарегистрированный договор в МФЦ или Росреестре.

    Когда предварительный договор подписан, ипотека одобрена банком, залог зарегистрирован, то тогда подписывается уже основной договор и происходит подача документов на регистрацию в Росреестр. Одновременно может быть осуществлена и оплата.

    Продажа ипотечной недвижимости

    Квартира на рынке мож ет продаваться, будучи уже в залоге у банка. Ситуация возникает тогда, когда изначально продаваемый объект приобретался владельцем по ипотеке. Заёмщик не вернул деньги банку, но при этом выставил залоговую недвижимость на продажу. И если квартира будет приобретаться покупателем за собственные средства, то будет действовать упрощенная процедура купли-продажи. В таком случае пошагово продать квартиру в ипотеку можно так:

    1. Настоящий владелец жилья идет в банк и получат справку с общей суммой задолженности.
    2. Между продавцом и покупателем подписывается предварительный договор, в котором четко прописывается алгоритм оплаты: сначала перечисляется задаток, равный величине долга по займу, а уже после приобретения остаток.
    3. Продавец, получив денежные средства, погашает задолженность. Банк снимает обременение с жилой площади.
    4. Покупатель оформляет в собственность недвижимость. Продавец получает остаток денежных средств.

    Справочная информация: На практике используются банковские ячейки, в которых хранятся деньги. Как только обременение снимается, и продавец передает право собственности, банк предоставляет доступ к ячейки продавцу.

    Риски для продавца

    Сказать, что субъекта, который реализовывает на рынке объект, ждут большие риски, нельзя. В большинстве случаев риск состоит только в потере времени, если клиент начал собирать документы, ждать оформления, а по факту банк отказал в выдаче ссуды. При таком варианте можно потерять других потенциальных приобретателей.

    Таким образом, зная особенности реализации квартиры с использованием ипотеки, каждый субъект может самостоятельно продать объект. Не стоит бояться заключать договора с теми гражданами, которые не имеют собственных средств, а привлекают ссуду. Для самих же покупателей ипотека позволяет минимизировать риски мошенничества, поскольку банк всегда тщательно проверяет объект прежде, чем выдать заём.

    Остались вопросы?

    Проконсультируйтесь у юриста (бесплатно, круглосуточно, без выходных):

    Статья написана по материалам сайтов: prozhivem.com, grazhdaninu.com, infonovostroyki.ru.

    »

    Помогла статья? Оцените её
    1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
    Загрузка...
    Добавить комментарий

    Adblock detector