+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Покупка квартиры в новостройке: документы от застройщика, налог, риски

Содержание

У квартир в новостройках немало преимуществ: они и стоят гораздо дешевле, чем вторичка, и планировки у них лучше, и коммуникации новые. Но покупатель строящегося жилья должен помнить о рисках. Для того чтобы не остаться без вложенных денег, тщательно изучайте законы, документы застройщика и договор купли-продажи.

1. Незавершенное строительство

Один из рисков – купить квартиру в долгострое. Строительство дома может прекратиться из-за банкротства компании. Внимательно изучите историю застройщика, посмотрите, какие проекты он уже реализовал, почитайте отзывы других покупателей жилья. Обязательно проверьте документы, которые должны быть у застройщика к началу работ: разрешение на строительство объекта, договор покупки или долгосрочной аренды участка. Посмотрите, участвуют ли банки в проекте. Во-первых, банк может финансировать саму компанию. Во-вторых, банк может аккредитовать новостройку, то есть предлагать ипотеку для покупателей. Перед аккредитацией банки проводят проверку и застройщика, и объекта. Так что, если крупный банк уже аккредитовал новостройку, для вас это хороший знак.

2. Спорный статус земли

Еще один риск – купить квартиру в доме, который построен на участке с сомнительным статусом. Проверяйте, кому принадлежит участок земли, где возводится новостройка: земля должна либо находиться в собственности, либо в долгосрочной аренде у застройщика. Если договор аренды земли краткосрочный и заканчивается к моменту завершения строительства дома, это чревато тем, что вы не сможете оформить квартиру в собственность. Придется решать вопрос через суд. Если у застройщика право бессрочного пользования участком, то последствия будут такими же. Также проверяйте статус участка: это не должна быть земля сельхозназначения, она не должна находиться в природоохранной зоне.

3. Многократная продажа

Для того чтобы снять риск двойной продажи одной и той же квартиры, заключайте с застройщиком договор долевого участия (ДДУ). Это даст вам право претендовать на жилье. Согласно закону ФЗ-214, ДДУ – это единственный документ, который имеет законную силу при покупке строящегося жилья. Договор обязательно проходит госрегистрацию, при этом квартира проверяется на принадлежность третьим лицам. Если договор зарегистрировали, значит квартира прошла проверку. Даже если в дальнейшем ее продадут еще кому-то, то суд решит вопрос в вашу пользу.

4. Плохое качество жилья

Наконец, еще один риск – купить квартиру с браком. Самые крупные неприятности у новосела могут возникнуть из-за инженерных коммуникаций, например, неработающего отопления, слабого напора воды в трубах, не выдерживающей напряжения электропроводки. Если вам не удается проверить какие-то коммуникации в момент приемки квартиры (например, работу системы отопления – летом), обязательно отразите это в акте передачи. Все обнаруженные недочеты застройщик должен устранить. Также проследите, чтобы в договоре были отражены гарантийные обязательства застройщика и срок, в течение которого компания должна все исправить.

Как правильно купить квартиру в новостройке от застройщика?

В 2019 году одним из самых дешевых методов приобретения жилья является покупка квартиры в новостройке, поскольку стоимость таких квартир заметно ниже рыночного уровня. Однако, покупка жилья в новостройке сопряжена с определенными рисками, о которых нужно знать.

Но какие еще существуют преимущества покупки квартиры в новостройке помимо низкой цены? Как грамотно купить квартиру у застройщика без обмана? Как выглядит процедура покупки новостройки? Ниже вы узнаете ответы на эти вопросы.

Оформление покупки квартиры в новостройке

В общем случае порядок покупки новостройки выглядит так – заключение договора покупки, регистрация соглашения в Росреестре и регистрация прав собственности на квартиру по завершении строительства. Сам договор купли-продажи можно скачать у нас.

Чтобы заключить договор покупки, необходимо связаться с компанией-застройщиком. Следует понимать, что в случае новостройки нельзя заключить обыкновенный договор-купли продажи, поскольку этот контракт распространяется только на готовые объекты.

Чаще всего купить квартиру в новостройке правильно можно с помощью таких соглашений:

  • договор долевого строительства, с которым можно ознакомиться по ссылке. После заключения такого соглашения покупатель становится дольщиком. Данный договор является самым безопасным, поскольку участие в долевом строительстве в России регулируется с помощью достаточно жестких законов, которые защищают интересы дольщика. Если застройщик объявит банкротство, то строительство может быть продолжено с помощью участия в государственных программах по финансированию незавершенного жилья;
  • договор цессии, образец которого находится здесь. Такое соглашение фактически гарантирует покупателю не саму квартиру, а право требовать квартиру по завершении строительства. Договор цессии также защищается законом, а обманутый покупатель имеет право на компенсацию;
  • паевой договор. Данный способ подразумевает создание строительного кооператива, в который будущие жильцы вносят деньги, которые могут быть потрачены исключительно на строительство, а также на решение смежных проблем (установки коммуникаций, оформление документов на новостройку и так далее). Такие соглашения слабо регулируются государством, а в случае банкротства пайщики не имеют права на государственную компенсацию.

Для заключения какого-либо договора покупки жилья в новостройке обычно нужен только паспорт. В свою очередь будущий дольщик имеет право потребовать у застройщика документы на дом (разрешение на строительство, учредительные документы и так далее).

Если квартира покупается на основании договора цессии или соглашения долевого строительства, то после подписания необходимо зарегистрировать договор в Росреестре для возможности получить компенсацию в случае банкротства застройщика. Для этого вам понадобятся такие документы:

  • заявление о регистрации;
  • паспорт;
  • согласие супруга, которое заверено у нотариуса;
  • проектная документация на квартиру (ее обязан выдать застройщик по первому требованию дольщика);
  • квитанция об оплате госпошлины.

После сдачи квартиры в эксплуатацию дольщик обязан зарегистрировать права собственности, а сделать это можно также в отделении Росреестра с помощью таких документов:

  • заявление о регистрации имущественных прав;
  • договор с застройщиком;
  • паспорт;
  • акт приемки квартиры (убедитесь, что в нем стоит подпись застройщика). Скачать акт приема-передачи можно отсюда;
  • кадастровый паспорт и экспликация квартиры (можно получить в БТИ или у застройщика);
  • квитанция об оплате госпошлины.

Преимущества покупки новостройки

Основным методом покупки квартиры на первичном рынке является приобретение жилья на этапе строительства. Еще одним хорошим методом являются ипотечные программы и покупка квартиры у дольщика в новостройке. Покупка готового жилья у застройщика на первичном рынке имеет массу преимуществ:

  • низкая цена. Эконометрические исследования показывают, что обычно цена квартиры в новостройке ниже на 10-30% по сравнению с рынком вторичного жилья, поэтому такую квартиру могут позволить себе люди, которые остро нуждаются в жилье;
  • инвестиционная привлекательность. Купить квартиру в новостройке у застройщика можно не только для проживания, но и для перепродажи. Дело в том, что после сдачи жилья в эксплуатацию стоимость квартиры увеличивается на 20-40%, поэтому рынок первичного жилья является хорошим объектом для инвестирования;
  • нет старых владельцев. При покупке жилья на вторичном рынке всегда существует риск, что у продавца есть родственник, который может оспорить сделку, что привет к расторжению договора и выселению покупателя. Рынок первичного жилья по понятным причинам лишен этого недостатка;
  • есть рассрочка. Обычно компания-застройщик с целью привлечения инвестиций продает квартиры в рассрочку. Рассрочка может подойти людям, которые хорошо зарабатывают, но не имеют больших сбережений;
  • отличное состояние инженерных коммуникаций. Многие квартиры в старых домах невыгодны тем, что они имеют ужасные инженерные коммуникации (электропроводка, канализация, водопровод и так далее). Новостройки лишены этого недостатка.

Риски при покупке квартиры в новостройке: обман и проблемы

Однако, приобретение квартиры в новостройке сопряжено с определенными рисками. Главным риском является то, что в случае покупки жилья на этапе строительства человек фактически получает не само жилье, а только лишь право требовать квартиру по окончании всех строительных работ. Существуют и некоторые другие проблемы:

  • банкротство застройщика. На практике широко встречаются ситуации, когда люди вкладывают деньги в жилье, но на определенном этапе оказывается, что застройщик не может продолжать строительство, поскольку у него закончились деньги. В таком случае дольщик может остаться без денег и без жилья. К счастью, сегодня на многие объекты строительства распространяются программы о государственном финансировании объектов незавершенного строительства в случае банкротства застройщика, однако процесс достройки может серьезно затянуться;
  • срыв сроков. В ряде случаев застройщик может переносить сроки сдачи объекта дольщикам. При этом дольщикам за каждый день просрочки полагается определенная компенсация, однако перенос может создать трудности людям, которые остро нуждаются в жилье;
  • невозможность оценить внешний вид квартиры до ее сдачи в эксплуатацию. Исследования показывают, что достаточно часто при сдаче квартиры дольщикам оказывается, что квартира не соответствует своему проектному плану. Основные проблемы – неверное расположение комнат, несоответствие площади, другое расположение дверей и так далее.
Это интересно:  Срок получения вычета при покупке квартиры

Как купить новостройку и не быть обманутым: советы и рекомендации

При выборе жилья в 2019 году необходимо придерживаться специальных рекомендаций, которые заметно снижают вероятность быть обманутым и позволяют безопасно купить квартиру в новостройке. Покупка квартиры в новостройке должна осуществляться с учетом следующих советов:

  • ценовая политика. В среднем цена квартиры в строящейся новостройке на 10-20% ниже, чем стоимость в аналогичной по качеству квартиры, которая продается на вторичном рынке. Если вы встретили квартиру, которая продается по гораздо меньшей цене, то это повод насторожиться. Такую квартиру покупать не рекомендуется, поскольку существует вероятность того, что застройщик мошенник или потенциальный банкрот;
  • расположение и история фирмы. Посетите строящийся объект и попросите сообщить вам адрес главного офиса. Посетите его и убедитесь, что офис действительно существует. Если вам сообщат, что офис расположен в другом городе, то попросите сообщить вам адрес филиала, который расположен в вашем городе. Если окажется, что в вашем городе нет филиала, то от покупки квартиры нужно отказаться. Также имеет смысл изучить историю компании, и, если компания существует достаточно долго, то это хороший знак;
  • сведения об инвесторах. По закону застройщик должен сообщить имена всех основных инвесторов, которые вложили деньги в объект. Нормальной признается ситуация, когда в дом вкладываются различные люди и компании. Также неплохой является ситуация, когда главным инвестором является сама строительная компания. Если же во время проверки сведений об инвесторах окажется, что инвестиционных проектов очень много, но все они зарегистрированы на одно лицо, то существует большая вероятность того, что строительный проект является мошенническим;
  • проверка документов. По первому требованию дольщика строительная компания должна предоставить следующие документы на объект строительства – договор покупки или аренды участка, разрешение на строительство, проектную документацию;
  • проверка правил сделки в договоре покупки квартиры. Также вы должны внимательно прочитать договор либо заказать юридическую экспертизу. Хорошим признается такой договор покупки – точно указано расположение квартиры, указана площадь с точностью до 1 квадратного метра, в деталях описана планировка, указаны сведения об ответственности застройщика в случае нарушения условий договора, прописаны форс-мажорные обстоятельства, указан порядок оплаты. Также обратите внимание на участие третьих лиц – в хорошем договоре квартира не может быть отчуждена в пользу третьих лиц ни при каких обстоятельствах.

Минимизация расходов

Давайте узнаем, как купить квартиру в новостройке дешевле:

  • цена и время года. Самый большой спрос на квартиры летом, а самый низкий – зимой в канун праздников. Чтобы не потерять покупателя, многие застройщики проводят различные акции, поэтому покупка готовой квартиры у застройщика в зимние праздники является отличным способом сэкономить;
  • купить квартиру в строящемся доме на стадии котлована – еще один хороший метод сэкономить. В таком случае экономия может составлять порядка 10-20%. Однако этот метод является и самым опасным, поскольку строительство только начинается, а застройщик может в любой момент обанкротиться;
  • срочные продажи. Иногда бывают ситуации, когда застройщику нужны дополнительные инвестиции, поэтому он продает квартиры по скидке с пометкой «срочно».

Обратите внимание, что в любом случае максимальная экономия должна составлять не более 20%. Если вы встретите жилье по более низкой цене, то есть большая вероятность того, что застройщик является мошенником.

Заключение

Теперь вы знаете о том, как лучше всего купить квартиру в новостройке и какие существуют подводные камни. Подведем итоги.

Новостройки являются хорошей альтернативой рынку вторичного жилья, поскольку квартиры в новостройках стоят заметно дешевле. Однако, нужно помнить, что у первичного рынка жилья есть и определенные риски – вероятность банкротства застройщика, срыв сроков сдачи, несоответствие реальной квартиры плану.

Чтобы купить новую квартиру в строящемся доме, нужно заключить с застройщиком договор долевого строительства, соглашение цессии или паевой договор. Чтобы не оказаться обманутым, нужно придерживаться следующих рекомендаций – проверьте инвесторов застройщика на юридическую чистоту, убедитесь, что у застройщика есть все документы для законного строительства и не покупайте слишком дешевые квартиры.

Покупка квартиры в новостройке: инструкция, правила оформления сделки, риски

Автор: Ксения Евгеньевна. Юрист. Юридический консалтинг, опыт работы в налоговой инспекции. Дата: 6 декабря 2017. Время чтения 8 мин.

Покупка квартиры в новостройке осуществляется после проверки застройщика, анализа его документов и партнеров, хода строительства и других параметров. Параллельно перед заключением договора покупателю рекомендуется получить сведения о способе оформления сделки и оценить его надежность, уладить вопрос с банком, при привлечении заемных средств.

Покупка квартиры, в том числе, в новостройке – риск. Застройщик может обанкротиться, обмануть, заключив на один объект несколько сделок, затянуть строительство. Словом, опасностей не меньше, чем при выборе жилья на вторичном рынке. Поэтому основное, что нужно знать при покупке квартиры в новостройке у застройщика, – это перечень документов, которые должны иметься в обязательном порядке, оптимальную форму договора, наиболее полно защищающую интересы покупателя, вероятные риски и пути их нивелирования.

Покупка квартиры в новостройке: что нужно знать и с чего начать

  1. Итак, первое, на что стоит обратить внимание при покупке новостройки, – это готовность дома. Если стройка идет активно, на площадке есть строители и рабочая техника, большая часть уже построена, есть вероятность того, что застройщик доведет свое дело до конца. Этот показатель довольно условный, поскольку стройка может «свернуться» в любое время.

Также рекомендуется оценить инвестиционную привлекательность квартиры. Она выражается в совокупности параметров: удаленность от транспортного сообщения, наличие инфраструктуры, парковки, зеленых зон, план благоустройства территории. Если объект находится буквально в поле, квартиры в нем покупать не будут из-за многочисленных ограничений. А это означает, что дом может превратиться в долгострой.

  1. Хорошие отзывы о застройщиках, привлеченных подрядных компаниях. Обычно в крупных городах действуют одни и те же застройщики, о которых все знают. Такие компании стабильны, всегда заканчивают строительство, не обманывают дольщиков. Задать вопросы о деятельности компании можно на личной встрече с менеджерами по продаже.
  2. Выбор договора. По этому критерию можно оценить надежность потенциального контрагента. Различные схемы, используемые застройщиками для ухода от налогов и других своих махинаций, веса в глазах покупателя не прибавляют.
  3. Изучение застройщика, его документов и других параметров.

Обратите внимание! Количество обманутых дольщиков в России за пять лет уменьшилось в два раза (по состоянию на 2016 год).

Нормативная база

Основной документ, который регламентирует отношения застройщика и покупателя – ФЗ № 214 от 30.12.2004. В этом законе содержатся нормы, регулирующие деятельность застройщика, порядок заключения договора долевого участия в строительстве, требования, предъявляемые к его содержанию.

Также может пригодиться следующая информация:

  • для договора купли-продажи – глава 30 ГК РФ, регулирующая данную сферу деятельности;
  • предварительный договор – глава 27 ГК РФ (ст. 429);
  • при привлечении заемных средств, обеспеченных залогом недвижимости, – ФЗ от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке»;
  • иные положения Гражданского кодекса, регулирующие отдельные ситуации (неисполнение обязательств, расторжение договора и другие).

Какие документы должны быть у застройщика

Ст. 20 ФЗ № 214 определяет, какие нужны документы при покупке новостройки. Условно их можно разделить на две группы: те, что застройщик должен и может предоставить покупателю. В первом случае их перечень составляют бумаги, которые необходимо иметь для привлечения средств частных лиц. Обычно они находятся в свободном доступе и размещаются на сайтах компании. Вторая группа предполагает возможность предоставления документов по требованию, их раскрытие не установлено законом.

Таблица 1. Документы и сведения, которые должен иметь застройщик для предоставления покупателю

Документы и сведения, обязательные к предоставлению Документы, предъявляемые по требованию
О наименовании, местонахождении, часах работы, контактном телефоне, официальном сайте, руководителе и коммерческом наименовании. Устав
Свидетельство о регистрации в качестве юридического лица.
Список участников, имеющих более 5% голосов в органе управления. ИНН
Сведения о членстве в саморегулируемых организациях (СРО).
Финансовый результат текущего года. Бухгалтерская отчетность за 3 года
Список реализованных проектов.
Разрешение на строительство.
Проектная декларация. Результаты аудиторской проверки
Документы на землю.

Сведения, содержащиеся в документах, следует учитывать при анализе надежности застройщика.

Какие документы должны быть у покупателя

Для заключения соглашения потребуются документы, подтверждающие личность покупателя и его доходы. Вторые нужны застройщику, чтобы убедиться в платежеспособности.

Это интересно:  Когда подавать на вычет при покупке квартиры

Итак, от покупателя потребуется:

  • паспорт;
  • согласие супруги на покупку;
  • договор кредитования, заключенный с банком (при привлечении заемных средств);
  • справки о доходах.

Процедура сделки

Пошаговая инструкция проведения сделки выглядит так:

  1. проверка выбранного объекта – квартиры и дома, темпа строительства;
  2. проверка застройщика;
  3. подготовка документов;
  4. оформление документов с банком, если он привлекается;
  5. подписание соглашения с застройщиком;
  6. регистрация договора в Росреестре.

Указанные процедуры покупатель реализует самостоятельно или привлекает знающего посредника – агента по недвижимости.

После окончания всех мероприятий покупатель продолжает вносить платежи по кредиту или рассрочке, предоставленной застройщиком, и ждет окончания строительства и передачи квартиры.

Рис. 2. Весы с домом и процентами. Источник: сайт Супермаркет недвижимости

Виды договоров при покупке квартиры в новостройке

Оформление сделки может быть осуществлено разными договорами. Все они носят законный характер, но имеют разные риски для покупателя. Вообще, вопросы оформления при покупке квартиры в новостройке имеют большое значение, поскольку создают опасность утраты денег.

Идеальный вариант – договор долевого участия в строительстве. Он предусмотрен законом и наиболее полно защищает стороны по сделке. В нем предусматривается ответственность застройщика за нарушение сроков и другие формы и способы ненадлежащего исполнения обязательств. К тому же договор регистрируется в Росреестре, что исключает возможность двойных продаж. Скачать образец типового договора долевого участия.

Обратите внимание! Вероятно, в ближайшие годы форма долевого участия будет заменена на проектное финансирование. Согласно этой идее, купить квартиру можно будет только в готовом доме, что снизит количество рисков до минимума, но увеличит стоимость жилья.

Второй вариант – купля-продажа. Она применяется, когда застройщик, агентство, подрядчик или иной посредник уже оформил на себя право собственности на квартиру. Вариант, в целом, неплохой. Также он защищает покупателя и подлежит государственной регистрации. Скачать образец договора купли-продажи квартиры.

Третий способ – предварительные договоры долевого участия и купли-продажи. Эти формы применяются на любой стадии строительства. К примеру, компания еще не получила разрешение на строительство, не завершилась госэкспертиза, но требуются деньги для реализации проекта. Договор долевого участия заключить при таких условиях невозможно, поэтому применяются предварительные договоры. Их можно отнести к одним из худших вариантов оформления сделки. Обязательства продавца по подобным формам сводятся к заключению основного договора в будущем. Если он откажется или станет уклоняться, то покупателю придется через суд принуждать к подписанию соглашения и только после этого требовать передачи права собственности. При этом покупатель вносит деньги по предварительному соглашению, но приобретает право требовать не квартиру, а заключения основного договора.

Существенный минус всех предварительных соглашений – отсутствие обязательной государственной регистрации. Поэтому к перечисленным выше рискам прибавляется вероятность двойных продаж.

Четвертый вариант – переуступка права. Она применяется для договора купли-продажи или долевого участия в строительстве. Оба варианта приемлемы. Переуступка подлежит регистрации в Росреестре. Но при подписании такого соглашения рекомендуется изучать условия основного договора и соблюдать процедуру, иначе оно может быть признано недействительным. Скачать образец договора переуступки.

Рекомендуется выбирать для заключения такие формы, как договор долевого участия в строительстве, купли-продажи, переуступки. Остальные варианты более рискованны.

Также встречаются такие способы приобретения недвижимости, как паевые фонды, инвестиционная деятельность, кооператив.

Какое бы соглашение не было избрано, в нем должна указываться исчерпывающая информация об объекте, сроках передачи, цене, порядке внесения денег, ответственность сторон за нарушение обязательств, особенно застройщика.

Порядок заключения договора

В зависимости от особенностей приобретения квартиры порядок подписания соглашения будет отличаться.

В ипотеку

При привлечении заемных средств в банке, обеспеченных залогом недвижимости, оформление отношений с застройщиком будет иметь такие особенности:

  • предварительное заключение кредитного договора;
  • получение одобрения банком выбранного объекта;
  • получение оценки стоимости;
  • страхование.

У застройщика

Покупка квартиры у самого застройщика – наиболее удачный и дешевый вариант. Самая низкая цена на недвижимость – именно на стадии начала строительства, по мере готовности дома она возрастает, и приобрести квартиру напрямую без участия посредников становится сложно.

При подписании договора с застройщиком рекомендуется проверить все документы, о которых упоминалось выше, изучить условия соглашения, порядок и способ внесения оплаты, ответственность сторон и дату окончания строительства.

В рассрочку

Как правило, рассрочка, предлагаемая застройщиком, бывает кратковременная (до 1 года) и долгосрочная. Первый вариант предполагает отсутствие процентов. При длительной рассрочке покупатель уже должен выплачивать проценты. Их размер устанавливается самим застройщиком и колеблется в районе 12%.

При подписании договора с рассрочкой указывается график внесения платежей, порядок погашения задолженности (проценты и основной долг), а также определяется ответственность за нарушение финансовых обязательств.

Перед приобретением квартиры в строящемся доме в рассрочку следует внимательно изучить условия договора, возможно, банк предложит меньшую ставку.

Регистрация прав собственности

Все договоры, за исключением предварительных, но включая ипотечный, подлежат регистрации в Росреестре.

Некоторые застройщики оказывают своим клиентам услуги по представлению их интересов в Росреестре. После подписания договоров долевого участия дольщик выдает сотрудникам доверенность, по которой они подают заявление на регистрацию сделки. Таким образом, покупателю не нужно являться в отделение регистрационной службы.

Если заключается договор переуступки права между двумя физическими лицами, то посещать Росреестр придется.

Важно помнить, что по договору долевого участия и переуступки с него покупатель получает не право собственности, а права требовать передачи квартиры. В собственность оформляется физически существующий объект, то есть построенная квартира.

Снижение рисков

Зная, что требуется проверять при покупке новостройки, покупатель не попадет в сложную ситуацию, а небольшие меры предосторожности позволят нивелировать риски:

  1. заключать договор с проверенным застройщиком, давно работающим на рынке недвижимости. Возможно, квартиры в таких домах стоят дороже, чем в остальных, но при покупке квартиры у неизвестной компании есть риск потерять все сбережения;
  2. изучать темп строительства, по возможности, не вкладывая средства в медленные стройки;
  3. желательно, чтобы дом был аккредитован в банке – этот показатель не гарантирует полной надежности, но под такой залог банк выдаст кредит охотнее;
  4. выбор оптимальной формы соглашения (договор долевого участия в строительстве).

Важно! Самый распространенный способ обмана покупателей квартир! Он заключается в неуказании или указании ориентировочного срока сдачи дома. На условия соглашения обязательно обращать внимание! Обычно в таких ситуациях отношения оформляются предварительным договором. Таким образом, покупатель постоянно находится в полном неведении относительно сроков получения квартиры.

Дополнительная информация доступна в видео:

Сохраните и поделитесь информацией в соцсетях:

Как обманывают при покупке новостройки. На что обратить внимание покупая квартиру в новом доме.

Покупка новостройки, как обманывают застройщики. Десять способов обмануть дольщика.

Рекомендую ознакомиться с первой и второй частью статьи, на что обратить внимание при покупке квартиры в новостройке.

В настоящей статье речь пойдет об уловках и ухищрениях застройщиков. Согласитесь, важно знать, что вас ждет на пути к получению квартиры в строящемся доме.

  1. Обещали квартиру в итоге ничего не дали.

Самый большой обман застройщиков наверное в том, что Застройщики не предупреждают, что вы вовсе можете не получить квартиру. Почему-то у многих дольщиков даже не возникает подобной мысли. Наверное, покупатели думают, что многочисленные ряды обманутых дольщиков просто совсем не грамотные люди. Нет, ничего подобного ни у кого не было. Те, кто пополнили ряды обманутых, так же как и все прочие покупали квартиры по договору долевого участия, на момент покупки стройка велась и возможно застройщик уже сдал до этого не первый дом. В рядах обманутых есть дольщики, которые покупали квартиры через ипотеку, с риелторами и даже с юристами. На мой взгляд в 214-ФЗ есть серьезная не доработка, в законе нет обязанности предупреждать дольщика о возможных рисках покупки квартиры в новостройке. Даже на инструкции к витаминам производитель предупреждает о побочных действиях, а покупая квартиру в новостройке подобного предупреждения вы можете не услышать ни от кого. Мощная рекламная кампания и пропаганда строительных компаний сделала по сути не востребованными услуги юристов при покупке квартиры в новостройке. На рынке востребована только одна услуга — помощь в подборе квартиры в новостройке, но практически никто не проводит экспертизу рисков. В итоге складывается впечатление, что государство всесторонне защищает дольщиков от всевозможных рисков. Вот уже и страхование ответственности дольщиков заработало и кажется, что вкладывать в новостройку — это все равно, что золото покупать, очень надежно. Но вот беда, реальность совсем не такая как нам бы этого хотелось и страховка в большинстве случаев не спасает. Списки обманутых дольщиков постоянно пополняются. На момент написания статьи только в МО официально зафиксировано более ста проблемных новостроек. На момент написания статьи только в МО официально зафиксировано более ста проблемных новостроек здесь можно посмотреть актуальную информацию. Поэтому если кто-то не знал, то сообщаю покупать новостройку это риск потерять вложенные деньги.

Это интересно:  Доверенность на продажу квартиры: генеральная на недвижимость

Рекомендация: Заказать полный юридический анализ застройщика, а еще лучше полное сопровождение сделки юристом. За неимением средств самостоятельно оценить застройщика используя инструкцию по проверки застройщика и инструкцию на что обратить внимание при покупке квартиры в новостройке.

2. Сообщение заведомо ложных сроков строительства.

Средняя задержка строительства составляет 1 год. Но почему повсеместно застройщики нарушают сроки передачи квартиры? Неужели нельзя указать срок строительства с запасом? Конечно можно, но застройщику не выгодно указывать реальные строки строительства. По статистике более половины потенциальных покупателей не станут ждать квартиру со сроком передачи более 2 лет. Зачем терять их? Застройщик сообщает нереальные сроки и продажи идут на ура. Но это еще не все. Срок завершения строительства влияет на цену и еще как! Чем ближе сроки передачи ключей, тем выше стоимость. Указывая заведомо неверную информацию о сроках завершения строительства, Застройщики получают выгоду от продажи недвижимости значительно дороже её реальной рыночной стоимости. Многие возразят: а как же 214-ФЗ со своими штрафными неустойками за нарушение сроков передачи строительства и Закон о защите прав потребителей с 50% штрафом? Так-то оно так, но Застройщики научились минимизировать свои риски, связанные с просрочкой. Во-первых, подавляющее большинство дольщиков не судится, дальше угроз на форумах дело не идет и реально идут в суд от силы 20% покупателей квартир.

Во-вторых, многим нужно побыстрей получить квартиру. И когда дом уже готов, застройщик дает ключи в обмен на подписание соглашения о переносе сроков. Конечно, есть масса способов получить ключи и неустойку, но оставаясь один на один с застройщиком, люди, как правило, подписывают все что угодно на возможность быстрее получить ключи.

В-четвертых, к моменту сдачи дома застройщик выводит все активы с компании и существует проблема исполнить решение суда. Подробней об этом здесь. Так что иногда судиться с застройщиком вообще нет смысла, если потом не получится исполнить решение.

Это основные факторы, благодаря которым Застройщики не боятся указывать заведомо неверные сроки строительства. Есть и совершенно естественные факторы задержки строительства, такие как отсутствие достаточного финансирования строительства, административные барьеры, некомпетентность менеджмента и т.д.

Рекомендации: анализировать сроки строительства всей группы компании застройщика, всех аффилированных с ней лиц. Если компании допускали просрочку строительства и ранее, то вероятность повторения просрочек по другим объектам очень высокая.

В нашем отчете есть раздел, посвящённый анализу сроков строительства. Стоимость отчета от 3000 руб. Пример отчета здесь.

3. Доплата за квадратные метры.

Бывает так, что застройщики указывают в первоначальном проекте толщину стен, к примеру, 1 метр и вы радуетесь тому, что у вас будет очень теплый дом. В договоре же всегда есть пункт, который дает право Застройщику в одностороннем порядке изменить проектную и иную строительную документацию. По ходу строительства меняется проектная документация и толщина стен становится 50 см. Подобная толщина стен не противоречит СНиП. В итоге Застройщик экономит на материале и как бонус вы получаете дополнительные квадратные метры, которые могут составлять от 2 до 10 лишних квадратов. Если бы вам эти квадраты достались даром, то можно было бы только порадоваться, но за них нужно будет заплатить рыночную цену. Если учесть, что многие покупают квартиру на последние деньги, да еще и в кредит, подобная манипуляция со стороны застройщика никак не может обрадовать.

Рекомендация: Заключайте договор после проверки его у юриста.

Бывает и обратная ситуация, когда в договоре указано больше квадратных метров, чем вам передают на самом деле. Застройщики в подобных ситуациях страхуются пунктами в договоре указывающими на то, что в такой ситуации они не возвращают деньги.

4.Было общее имущество стало индивидуальным.

Бывают ситуации, что, просматривая планы новостройки, менеджер по продажи вам рассказывает великолепные преимущества нового дома. К примеру: бесплатная общая для всех парковка, кладовка, которая расположена на лестничной площадке, прочие нежилые помещения, которые со слов менеджера являются общедомовым имуществом. В итоге при подходе к завершающей стадии строительства, общедомовое имущество появляется в продаже, и становится индивидуальным. В итоге на колясочной появляется дверь и замок и коляску могут поставить не все, кто живет на площадке, а тот, кто купил указанное помещение.

Рекомендация: Проводите сделку с юристом. Опытный юрист может обнаружить подобную махинацию еще на этапе совершения сделки. Не дайте менеджерам по продаже вас одурачить.

5. Квартира передается со значительными недостатками.

Качество строительства в эконом сегменте значительно упало. Будьте готовы к этому. Если менеджер по продаже вам с гордостью заявит, что будут установлены современные пластиковые окна, то будьте уверены, что вам поставят самые дешёвые, которым место только на помойке и т.д.

Рекомендация: Изучите проект дома, найдите отзывы живущих в подобной серии домов. Если застройщик уже что-то строил, то поспрашивайте тех, кто уже живет в подобном доме.

6. Как застройщики оформляют односторонние акты приемки квартиры.

«А где собственно стальная дверь, евро окна, ремонт?! При заключении договора нам обещали-может воскликнуть дольщик при просмотре новой квартиры» На что представитель застройщика скажет: «Вася Пупкин, который вам все это обещал, у нас давно не работает. Если он обещал, то к нему и предъявляйте свои требования. Вы получаете ровно то, что прописано в договоре. »

Часто при продаже вам рисуют такие перспективы квартала, придомовой территории, что именно эти условия становятся определяющим пунктом в выборе именно этого застройщика. Вам могут показать проектную декларацию, где собственно все это указано, но (вот беда) не построено.

Рекомендация: Забудьте все то, что вам говорят на словах. Рассчитывать вы можете лишь на то, что указано в договоре. Все что не указано в вашем договоре — не правда. Рекомендую ознакомиться с инвест-контрактом, заключенный между Застройщиком и администрацией субъекта. Если там указано то что вам рассказывает Застройщик то есть большой шанс, что вы его получите. Но именно социальная нагрузка, навязанная застройщику, может быть первопричиной задержки строительства. Объект могут не вводить в эксплуатацию пока не будет построено то самое благоустройство.

8. Застройщик навязывает свою управляющую организацию.

Будьте готовы, что при подписании акта приема-передачи квартиры вас обяжут подписать договор с компанией, которая будет эксплуатировать ваш дом. Более того, вы сразу согласитесь с ее возможно повышенными тарифами. Как обычно, без этого вам не дадут ключи!

Рекомендация: Принимать квартиру с юристом, который предложит возможные варианты действий. Даная тема слишком обширная, чтоб описать в рамках одной статьи.

9. Застройщик не передает ключи без оплаты коммунальных платежей за период с момента ввода объекта в эксплуатацию и внесения аванса на несколько месяцев вперед.

Не все застройщики требуют коммуналку с момента ввода до подписания акта приема-передачи, ввиду явной незаконности указанного требования, но авансовый платеж на 2-4 месяца вперед требуют практически все. Стоимость коммунальных услуг в новом доме — это тема для отдельной статьи, жадность управляющих компаний не знает предела.

Не редкость, что управляющая компания фактически доделывает то, что не сделал Застройщик. Дольщик по сути второй раз оплачивает за то, что не было сделано. И вот тут как раз может появиться обещанное вам озеленение и прочие радости жизни. Только на деньги, которые вы платите управляющей компании, а не на те, что вы уплатили за покупку квартиры.

Рекомендация: приемку квартиры осуществлять с юристом.

10. Проблемы с оформлением права собственности.

Проблема с оформлением прав собственности очень часто встречается в новостройках. Все проблемы с оформлением собственности порождаются самим застройщиком. Застройщик может, к примеру, не поставить дом на кадастровый учет. Постановка вашей квартиры в индивидуальном порядке – это дорогостоящая процедура. Подробней о том, как узнать, поставлена квартира на кадастровый учет или нет и об оформлении права собственности квартиры, не поставленной на кадастровый учет, можно здесь.

Общая рекомендация при покупке квартиры в новостройке: будьте пессимистом и большим скептиком при покупке квартиры в новостройке, подвергайте сомнению каждое слово менеджера. Порадуетесь, если ваши пессимистические прогнозы не сбудутся! А лучше доверьте проверку застройщика и сопровождение сделки опытному юристу в сфере недвижимости.

Компания «Силкин и партнеры» оказывает полный комплекс юридических услуг с вязанный с недвижимостью. Пожизненная гарантия сделки!

Статья написана по материалам сайтов: room46.ru, yakapitalist.ru, www.s-u-d.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector