+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Уменьшение стоимости по кадастру и НДС

Компания при расчете налога на имущество должна учитывать ту кадастровую стоимость, которая записана в ЕГРН. Самостоятельно уменьшить ее на сумму НДС она не вправе. Сделать это могут только комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или суд. Расскажем подробнее.

Установление кадастровой стоимости равной рыночной стоимости

В отношении отдельных объектов недвижимого имущества, указанных в ст. 378.2 НК РФ, налоговая база по налогу на имущество определяется исходя из кадастровой стоимости по состоянию на 1 января года налогового периода (п. 2 ст. 375 НК РФ). Под кадастровой понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки (ст. 3 Федеральный закон от 29.07.98 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», далее — Закон № 135-ФЗ).

Довольно часто кадастровая стоимость оказывается завышенной. Оспорить результаты ее определения компании могут в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Одним из оснований для этого является определение в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость (ст. 24.18 Закона № 135-ФЗ). Как указал Конституционный суд РФ в Определении от 03.07.2014 № 1555-О, установление рыночной стоимости объекта недвижимости является законным способом уточнения кадастровой стоимости, определенной методами массовой оценки.

В ответ на обращение компании комиссия может либо принять решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, либо отказать в пересмотре кадастровой стоимости. В последнем случае компания вправе обратиться в суд. Таким образом, кадастровая стоимость в размере рыночной стоимости объекта устанавливается по решению комиссии или судом.

Рыночная стоимость и НДС

Под рыночной стоимостью объекта понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции (ст. 3 Закона № 135-ФЗ). То есть это возможная продажная цена объекта. А при реализации продавец обязан дополнительно к цене товара предъявить покупателю сумму НДС (п. 1 ст. 168 НК РФ). Поэтому, рыночная стоимость объекта недвижимости, как правило, включает в себя и НДС. Но тогда получается, что компания исчисляет налог на имущество и с суммы НДС.

Некоторые суды считают это нормальным. Так, в деле, рассмотренном Верховным судом РФ в Определении от 15.02.2018 № 5-КГ17-258, суды первой и апелляционной инстанций указали следующее.

Объект оценки может быть отчужден на открытом рынке посредством публичной оферты. Следовательно, в момент совершения сделки по цене, равной рыночной стоимости, цена сделки будет всегда содержать НДС. Поэтому если кадастровая стоимость объекта установлена равной его рыночной стоимости, налог на имущество исчисляется из кадастровой стоимости, включающей в себя НДС.

Однако Верховный суд не согласился с тем, что НДС подлежит учету в кадастровой стоимости. Он указал, что само по себе определение рыночной стоимости объекта недвижимости в целях дальнейшей его эксплуатации без реализации этого имущества не создает объект налогообложения по НДС. Поэтому выводы судов основаны на неправильном толковании норм права и подлежат отмене. В результате высшие арбитры направили дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Рассматривая аналогичную ситуацию, в Кассационном определении от 09.08.2018 № 5-КГ18-96 Верховный суд отметил, что объект налогообложения по НДС возникает только при реализации имущества. Имущество и его реализация являются самостоятельными объектами налогообложения, в отношении каждого из которых законом предусмотрен определенный налог. Поэтому установление кадастровой стоимости объектов недвижимости (в целях исчисления налога на имущество организаций и без их реализации) в размере, равном их рыночной стоимости с учетом НДС, не является правомерным и не соответствует действующему законодательству. В этом споре Верховный суд также направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Итак, из разъяснений Верховного суда следует, что кадастровая стоимость, установленная в размере рыночной стоимости объекта, не должна включать в себя НДС. Но может ли компания, учитывая данную правовую позицию высших арбитров, самостоятельно при расчете налоговой базы по налогу на имущество исключить из кадастровой стоимости входящую в нее сумму НДС?

Исключение из кадастровой стоимости НДС

Полагая, что сумма НДС включена в кадастровую стоимость незаконно, компания рассчитывала налог на имущество исходя из кадастровой стоимости за минусом НДС. Выявив данный факт в рамках камеральной проверки, налоговики доначислили компании налог на имущество исходя из кадастровой стоимости, равной рыночной стоимости с учетом НДС. Компания обратилась в суд.

Суды, учитывая вышеуказанную правовую позицию Верховного суда, указали следующее. Кадастровая стоимость определяется только на основании проведенной в соответствии с решением исполнительного органа государственной власти субъекта РФ государственной кадастровой оценки. При этом утвержденный размер кадастровой стоимости может быть изменен лишь путем принятия судом или комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости соответствующего решения на основании заявления собственника объекта.

В силу положений п. 15 ст. 378.2 НК РФ и ст. 24.18 Закона № 135-ФЗ основанием для изменения кадастровой стоимости объекта для целей налогообложения по налогу на имущество является решение комиссии об установлении кадастровой стоимости исходя из рыночной стоимости объекта, определенной в результате оценки. В связи с этим указанная в решении комиссии кадастровая стоимость будет являться основанием для исчисления налога на имущество до ее пересмотра по решению суда. Никаких иных оснований для изменения установленной комиссией кадастровой стоимости кроме пересмотра в судебном порядке ни НК РФ, ни Закон № 135-ФЗ не содержат.

Это интересно:  Будет ли досрочное голосование на выборах мэра Москвы 2019 года

Кассационный суд также отметил, что налоговый орган проверяет правильность исчисления налога на имущество исходя из сведений о кадастровой стоимости объекта, предоставленных Росреестром на основании положений ст. 85 НК РФ. В связи с этим у налоговиков отсутствовали основания при исчислении налоговой базы по налогу на имущество использовать иные сведения, отличные от тех, которые содержатся в ЕГРН.

В результате суды пришли к выводу, что налогоплательщик не вправе при составлении декларации и исчислении налоговой базы по налогу на имущество самостоятельно изменять установленную комиссией кадастровую стоимость, которая внесена в ЕГРН. Арбитражный суд при рассмотрении законности решения налогового органа по результатам камеральной проверки тоже не вправе оценивать законность и обоснованность решения комиссии о пересмотре кадастровой стоимости исходя из рыночной стоимости объекта и тем более изменять установленную комиссией новую кадастровую стоимость. Такими полномочиями обладает только соответствующий суд при рассмотрении заявления собственника объекта об оспаривании решения комиссии.

Из приведенного судебного разбирательства следует, что для исключения из кадастровой стоимости суммы НДС собственник объекта должен обратиться в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. А если это не поможет, подать иск в суд об оспаривании решения комиссии. И лишь после того, как измененная решением комиссии или судом кадастровая стоимость внесена в ЕГРН, компания сможет использовать ее при исчислении налога на имущество, начиная с налогового периода, в котором ей было подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости (п. 15 ст. 378.2 НК РФ).

Уменьшение стоимости по кадастру и НДС

Наш адрес:
121099, г. Москва,

Шубинский пер., 2/3,

06.08.18. Уменьшение КС на сумму НДС Здесь есть за что бороться. Во избежание заблуждений Разъяснения понятий кадастровой и рыночной стоимости, уменьшения налоговой базы по налогу на имущество НАГ.№14 от 23.07.18.Электронный выпуск.

Ксения Сочеева, руководитель практики, старший юрист Содружества Земельных Юристов

Уменьшение КС на сумму НДС Здесь есть за что бороться

Фиш, руководитель судебной налоговой практики Московской коллегии адвокатов «ГРАД», преподаватель Русской школы Управления

Во избежание заблуждений Разъяснения понятий кадастровой и рыночной стоимости, уменьшения налоговой базы по налогу на имущество

Вы здесь

НДС при оспаривании кадастровой стоимости: разъяснения и рекомендации

НДС при оспаривании кадастровой стоимости: разъяснения и рекомендации

В оценочном сообществе часто возникают дискуссии по вопросу учета НДС в рыночной стоимости объекта недвижимости при определении его стоимости для целей оспаривания кадастровой стоимости.

По нашему мнению, такие дискуссии возникают в силу исторически сложившегося неверного понимания сущности НДС, например, связанного в прошлом с практикой его вычета при оценке для выкупа муниципальной собственности. Одно время была даже такая профессиональная шутка, что «в году 10 месяцев без НДС».

В конце 2017 г. – первом квартале 2018 г. на тему НДС в контексте оспаривания кадастровой стоимости вышло несколько писем профильных министерств и появилась судебная практика. НП «АРМО» обобщило имеющиеся документы и подготовило соответствующие рекомендации.

Для удобства мы вынесли вперед основные выводы и рекомендации. А если вы хотите глубоко погрузиться в «дебри» НДС, то читайте статью целиком.

ОСНОВНОЙ ВЫВОД:

При определении рыночной стоимости недвижимого имущества для целей оспаривания результатов определения кадастровой стоимости НДС не учитывается, не выделяется отдельно в составе итоговой стоимости, не вычитается откуда-либо.

Оценщику не нужно анализировать аналоги на предмет наличия в них НДС с последующим его вычитанием. Т.е. НДС вообще никак не связан с оценкой для целей оспаривания кадастровой стоимости.

В отчете об оценке оценщик должен сделать простой и четкий вывод: рыночная стоимость объекта оценки составляет столько-то тысяч/миллионов рублей.

В отчете не надо писать фразу типа: рыночная стоимость объекта оценки составляет столько тысяч/миллионов рублей, включая НДС в таком-то размере. Именно вот эта приписка про НДС и порождает проблемы в правоприменительной практике.

Пример

Объект оценки: нежилое здание, площадью 2500 кв.м., расположенное по адресу: г. Москва, ул. Суворовская, д.19.

Цель оценки: определение рыночной стоимости объекта оценки для целей оспаривания результатов определения кадастровой стоимости.

Предполагаемое использование отчета об оценке: предоставление отчета об оценке в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости и/или суд.

В силу положений п.14 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» итоговая величина стоимости может быть представлена в виде конкретного числа с округлением по математическим правилам округления либо в виде интервала значений, если такое представление предусмотрено законодательством Российской Федерации или заданием на оценку.

Это интересно:  Продать авто и не платить налог

Как видно, стандарт не предполагает выделения в итоговой рыночной стоимости отдельно размера НДС.

ЧТО ДЕЛАТЬ, ЕСЛИ ЗАКАЗЧИК НАСТАИВАЕТ ПРО НДС?

Во-первых, надо напомнить заказчику, что вы являетесь профессиональным оценщиком, поэтому в силу п.3.3. Приказа Министерства экономического развития РФ от 30 сентября 2015 г. № 708 «Об утверждении типовых правил профессиональной этики оценщиков» не должны совершать в интересах заказчика действия, которые могли бы поставить под сомнение вашу независимость.

А, во-вторых, сам заказчик в силу ст.15.2 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» обязан содействовать оценщику в проведении оценки.

Если произнесение таких волшебных заклинаний не произвело должного эффекта на заказчика, то необходимо руководствоваться положениями федеральных стандартов оценки.

Так п.9 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» предусматривает, что в задании на оценку могут быть указаны иные расчетные величины. Перечень этих величин является открытым, в стандарте приведены лишь некоторые примеры.

Поэтому, если есть такая потребность в указании НДС (еще раз подчеркнем – это не корректно в контексте оценки для оспаривания кадастровой стоимости), то размер НДС может быть отражен в виде иной расчетной величины.

Пример

В задании на оценку добавляется новый пункт:

Иные расчетные величины: в отчете об оценке оценщик дополнительно указывает размер налога на добавленную стоимость, уплачиваемого в случае совершения сделки по отчуждению объекта оценки и рассчитываемого по правилам ст. 164 Налогового кодекса Российской Федерации от 31 июля 1998 г. № 146-ФЗ, исходя из размера итоговой величины стоимости объекта оценки.

В отчете об оценке при отражении стоимости также добавляется новый пункт:

Таким образом, в отчете об оценке указывается размер рыночной стоимости и дополнительно указывается иная расчетная величина. Такое указание будет соответствовать федеральным стандартам оценки и пожеланиям заказчика. При этом такое указание стоимости и расчетной величины не будет вводить в заблуждение ни заказчика, ни комиссию, ни суд.

КАКАЯ ПОЗИЦИЯ МИНИСТЕРСТВ?

Ранее разные министерства в разное время выпускали противоречивые письма. Теперь ситуация немного изменилась.

В этом письме Минэкономразвития России указывает следующее:

«Режим налогообложения НДС не может определять различия в величине стоимости одного и того же объекта недвижимости.

В связи с этим представляется, что величина рыночной стоимости, установленная в качестве кадастровой стоимости, не должна зависеть от особенностей налогообложения НДС, в частности, самого налогоплательщика по налогу на имущество организаций, а рыночная информация, используемая для ее определения, не анализируется на предмет наличия или отсутствия в ценах НДС. При этом такая рыночная стоимость не должна отражать включение или невключение в ее состав НДС».

НП «АРМО» поддерживает позицию Минэкономразвития России по этому вопросу и рекомендует использовать данные министерством разъяснения при осуществлении оценочной деятельности.

А ЧТО ГОВОРИТ ВЕРХОВНЫЙ СУД?

Основная причина такова: судебная коллегия по административным делам Верховного Суда РФ сочла неправомерным указание о содержании НДС в итоговой рыночной стоимости объекта недвижимости при оспаривании его кадастровой стоимости.

Краткая суть дела:

Устанавливая кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере рыночной по результатам судебной экспертизы с учетом налога на добавленную стоимость, суд первой инстанции сделал вывод, что объект оценки в отношении которого установлены рыночная стоимость, может быть отчужден на открытом рынке посредством публичной оферты. Следовательно, в момент совершения сделки по цене равной рыночной стоимости, цена сделки будет всегда содержать НДС.

Суд апелляционной инстанции указал, что: «Довод апелляционной жалобы ЗАО «Торговый Дом «Зеленоград» о том, что рыночная стоимость объекта недвижимости должна приниматься без учета НДС или иных налогов и сборов, является несостоятельным, поскольку, как правильно указал суд первой инстанции, НДС является существенным ценообразующим фактором и входит в состав рыночной стоимости объектов недвижимости. Более того, рыночная стоимость объекта недвижимости именно в этом размере определена экспертом».

Отменяя эти судебные акты СК по административным делам Верховного Суда в своем определении указала следующее:

«В соответствии с пунктом 1 статьи 39 Налогового кодекса Российской Федерации реализацией товаров, работ, услуг признается передача на возмездной основе (в том числе обмен товарами, работами или услугами) права собственности на товары, результатов выполненных работ одним лицом для другого лица, возмездное оказание услуг одним лицом другому лицу.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, на которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке, а на величине цены сделки не откроются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, в том числе, когда, одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение.

Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки определяет наиболее вероятную цену, по которой данный объект может быть отчужден при его реализации.

Само по себе определение рыночной стоимости объекта недвижимости в целях дальнейшей его эксплуатации без реализации этого имущества не создает объект налогообложения налогом на добавленную стоимость».

Данная позиция Верховного суда совпадает по смыслу с ранее высказанной позицией Министерства экономического развития России.

А ЧТО ТАКОЕ НДС?

НДС — налог на добавленную стоимость, который относится к федеральным налогам.

Все особенности налогообложения в отношении НДС установлены НК РФ. В главе 21 «Налог на добавленную стоимость» НК РФ определены налогоплательщики и все основные элементы налогообложения НДС.

Это интересно:  Объяснительная на работу - виды и правила написания

В контексте оценочной деятельности необходимо обратить внимание на ст. 146 НК РФ, где написано, что НДС облагается реализация товаров предметов залога и передача имущественных прав.

При этом в контексте НК РФ товаром признается любое имущество, реализуемое либо предназначенное для реализации. А под имуществом понимаются виды объектов гражданских прав (за исключением имущественных прав), относящихся к имуществу в соответствии с ГК РФ (п. 2 ст. 38 НК РФ).

При оспаривании кадастровой стоимости заявитель не осуществляет реализацию товара, предмета залога или передачу имущественных прав в отношении объекта оценки.

НК РФ предусматривает большое количество уточнений в отношении субъектов уплаты НДС и порядка налогообложения. В контексте оценочной деятельности оценщик в подавляющем большинстве случаев, не имеет достоверной информации о применении или не применении субъектами НДС.

Например, индивидуальный предприниматель или юридическое лицо, применяющее упрощенную систему налогообложения, НДС не платят. Тот же индивидуальный предприниматель, но уже на общей системе налогообложения, также не будет платить НДС, если реализуемое имущество не использовалось для предпринимательской деятельности.

И таких исключений еще очень много. Надо запомнить – налоговый режим покупателя и/или продавца не влияет на рыночную стоимость объекта оценки, объективно сложившуюся на открытом рынке.

Поэтому используя данные об объектах-аналогах с последующим вычетом из их стоимости (предложения или сделки) НДС, оценщик искажает величину налогооблагаемой базы.

Об уменьшении на НДС рыночной стоимости объекта, к которой приравнивается кадастровая стоимость

Кадастровая стоимость объекта, установленная в размере рыночной, для целей налогообложения подлежит уменьшению на содержащийся в ней НДС.

Согласно сложившейся судебной практике при исчислении налога на имущество организаций исходя из кадастровой стоимости здания, равной рыночной в соответствии с решением суда, подлежит исключению содержащийся в ней НДС.

Минэкономразвития России отмечено, что величина рыночной стоимости, установленная в качестве кадастровой стоимости, не должна зависеть от особенностей налогообложения НДС, в частности, самого налогоплательщика по налогу на имущество организаций, а рыночная информация, используемая для ее определения, не анализируется на предмет наличия или отсутствия в ценах НДС. При этом такая рыночная стоимость не должна отражать включение или невключение в ее состав НДС.

МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ФЕДЕРАЛЬНАЯ НАЛОГОВАЯ СЛУЖБА

ПИСЬМО

от 26 октября 2017 г. N БС-4-21/21650@

О ПРИМЕНЕНИИ

КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ В КАЧЕСТВЕ НАЛОГОВОЙ БАЗЫ

ПРИ НАЛОГООБЛОЖЕНИИ НЕДВИЖИМОСТИ И ВЫДЕЛЕНИИ НДС

При применении указанных разъяснений также необходимо учитывать складывающуюся в субъекте Российской Федерации судебную практику.

Доведите указанные разъяснения до сотрудников налоговых органов, осуществляющих администрирование налоговых обязательств по имущественным налогам (включая налоговые проверки), исчисление которых производится исходя из кадастровой стоимости.

МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО

В Департаменте налоговой и таможенной политики рассмотрено письмо по вопросу о применении кадастровой стоимости, установленной в размере рыночной стоимости по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или по решению суда, в случае включения в рыночную стоимость величины НДС и сообщается следующее.

В соответствии с Положением о Минэкономразвития России, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 5 июня 2008 г. N 437, нормативно-правовое регулирование в сфере оценочной деятельности осуществляется Минэкономразвития России.

В связи с этим Департамент направляет копию письма Минэкономразвития России от 12 октября 2017 г. N Д22и-1031 по рассматриваемому вопросу.

МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО

от 12 октября 2017 г. N Д22и-1031

О ПРЕДСТАВЛЕНИИ ИНФОРМАЦИИ

Департамент финансово-банковской деятельности и инвестиционного развития Минэкономразвития России рассмотрел письмо по вопросу об учете налога на добавленную стоимость (НДС) в рыночной стоимости, установленной в качестве кадастровой стоимости, и выражает следующее мнение.

Отношения по взиманию налогов и сборов в Российской Федерации, в том числе НДС, регулируется законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.

Согласно статье 19 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Налоговый кодекс) налогоплательщиками признаются организации и физические лица, на которых в соответствии с Налоговом кодексом возложена обязанность по уплате налогов, то есть режим налогообложения в том числе НДС определяется Налоговым кодексом.

Режим налогообложения НДС не может определять различия в величине стоимости одного и того же объекта недвижимости.

В связи с этим представляется, что величина рыночной стоимости, установленная в качестве кадастровой стоимости, не должна зависеть от особенностей налогообложения НДС, в частности, самого налогоплательщика по налогу на имущество организаций, а рыночная информация, используемая для ее определения, не анализируется на предмет наличия или отсутствия в ценах НДС. При этом такая рыночная стоимость не должна отражать включение или невключение в ее состав НДС.

Статья написана по материалам сайтов: ka-advocat.ru, sroarmo.ru, www.audit-it.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector