+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Счета эскроу по ипотеке в 2019 году: механизм работы

Проблеме обманутых дольщиков уже не один год. К сожалению, незавидная участь не обошла стороной и участников НИС. В число участников долевого строительства, так и не получивших ключи от своих квартир, попало несколько сотен военнослужащих.

Для защиты прав дольщиков в Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. » введены нормы по использованию счетов эскроу. С июля 2018 года застройщики могут использовать счета эскроу для сделок долевого строительства по своему усмотрению. Но уже с 1 июля 2019 года все такие сделки будут проходить только с помощью эскроу, за редким исключением.

Счет эскроу – это специальный счет для безопасного проведения расчетов между покупателем и продавцом. Это некий аналог банковской ячейки и аккредитива.

Содержание

Как работает счет эскроу?

Покупатель и представитель застройщика подписывают с банком трехсторонний договор. В договоре пишут, при каких условиях застройщик сможет получить деньги. Обязательно указывается срок действия договора.

Банк, через который будет проходить сделка, выбирает застройщик, а не покупатель. Но это может быть банк только из реестра Центрального банка Российской Федерации.

Права на деньги всех дольщиков застройщик получает, когда сдает дом и выдает ключи (передает в собственность квартиру) первому покупателю. Даже если у других дольщиков есть претензии по качеству строительства и (или) отделки и объект ими не принимается, деньги все равно уходят застройщику.

Если в оговоренный срок сделка не проходит и застройщик не приносит документы о вводе дома в эксплуатацию, банк закрывает счет и возвращает деньги покупателю. Если оформление документов затягивается, срок договора можно продлить, но обычно банк берет за это дополнительную комиссию.

По закону вплоть до момента расчета деньги на счете эскроу принадлежат тому, кто их внес. А после – тому, в чью пользу открыт счет.

Плюсы и минусы схемы со счетами эскроу при долевом строительстве

Плюсы

  • не нужно снимать наличные, проверять подлинность купюр и пересчитывать их перед тем, как положить в ячейку
  • открытие и ведение счета эскроу при оформлении ипотеки является бесплатным, а потому обходится дешевле, чем аренда ячейки или аккредитив
  • деньги на счетах эскроу подпадают под систему страхования вкладов, причем по счетам эскроу, которые используются для сделок с недвижимостью, максимальный размер возмещения – 10 млн рублей
  • в интересах застройщика как можно скорее закончить строительство, чтобы не переплачивать проценты по кредиту и быстрее получить деньги дольщиков
  • уполномоченный банк контролирует использование кредитных средств, направить их на иные цели, кроме строительства конкретного жилого дома, застройщик не может
  • при самом негативном исходе — банкротстве застройщика — дольщики сразу получат доступ к счету и вернут все свои деньги.

Минусы

  • не во всех банках сейчас можно открыть счет эскроу, поскольку этот инструмент относительно новый.

Как видите, плюсы существенно перевешивают минусы, да и минус с перечнем банков, полагаем, в скором времени пропадет.

Какие банки работают со счетами эскроу?

Возможна ли военная ипотека по схеме со счетами эскроу?

Да, возможна, в марте 2019 года началась подготовка проекта постановления Правительства РФ о внесении изменений в Правила предоставления ЦЖЗ. Его реализация позволит направлять средства целевого жилищного займа военнослужащих для приобретения ими жилых помещений с как раз с использованием счетов эскроу.

Планируемый срок вступления Постановления в силу — июль 2019 года (с 1 июля сделки по ДДУ переходят на эскроу).

Эскроу-счета: что это и зачем нужны в долевом строительстве

Рынок долевого строительства скоро изменится до неузнаваемости. Вводится необходимость обязательно использовать в схеме продаж эскроу-счета. Подобный механизм полностью меняет концепцию долевого строительства и однозначно повлияет на стоимость строящегося жилья. Узнаем, эскроу-счета — что это простыми словами, когда введут обязательное использование счетов, и как теперь будет организована работу по возведению объектов недвижимости.

Механизм работы застройщиков до 1 июля 2019 года

Широкое распространение долевое строительство в России получило в начале 21 века. Застройщики начали массово привлекать средства граждан для возведения жилых многоэтажных домов. Соответственно, потребовалось закрепление нововведения в законодательстве. 30 декабря 2004 года принимается Федеральный Закон №214-ФЗ, призванный урегулировать отношения сторон по ДДУ.

Схема долевого строительства выглядела так:

  1. Девелопер привлекал физических лиц к строительству и получал деньги на возведение объекта.
  2. Граждане могли сразу внести всю сумму, либо совершали первоначальный взнос, затем отдавали оставшиеся деньги постепенно.
  3. На полученные средства бенефициар возводил многоквартирный дом.
  4. Дольщики получали квартиры после сдачи объекта в эксплуатацию.

Однако в подобных случаях для граждан, заключивших договор долевого участия, существовали риски потери средств. Поэтому в 2017 году было решено запретить передавать деньги напрямую девелоперу. Причин ввода подобного ограничения множество:

  1. Никаких гарантий целевого использования вложенных средств физические лица, подписавшие ДДУ, фактически не получали. Деньги могли пойти на любые нужды компании-застройщика или ее руководства.
  2. Если застройщик не заканчивал объект вложенные деньги терялись и вернуть их было практически невозможно, особенно если девелопер объявил о банкротстве.
  3. Часто пропускались сроки сдачи объектов — строительная фирма уже получила средства и не спешила выполнять обязательства, которые возлагал договор долевого строительства.

ФЗ №214-ФЗ предусматривает различные штрафы для ненадежных застройщиков, в том числе за несоблюдение сроков завершения строительных работ. Однако дольщик по факту не застрахован от потери средств. Но когда вступают в силу изменения механизма застройки и вводится понятие эскроу-счетов, степень защиты средств должника совершенствуется.

Понятие эскроу-счета

Чтобы понять выгоды введения обязательного использования подобных счетов, нужно разобраться, что это и узнать особенности нового способа вклада в долевое строительство. Под термином понимается специальный счет в банке, на который дольщик переводит денежную сумму, обозначенную в договоре с девелопером. Они не передаются застройщику до момента сдачи жилья в эксплуатацию и выдачи ключа от новой квартиры вкладчику. Подобный сделка похожа на аккредитив — банк “замораживает” средства, и выступает в качестве гарантии защиты денег граждан. Однако есть и отличия:

  1. Расторгнуть договор можно на основании дополнительных условий, прописанных в соглашении. Одностороннее аннулирование соглашения со стороны внесшей деньги стороны без уведомления второго участника сделки, как в случае с аккредитивом, не допускается.
  2. Отдельно прописывается время, когда девелопер получит расчет — заблокированные при заключении договора о долевом строительстве средства.
  3. Упрощена процедура открытия счета. Оно производится автоматически, тогда как для аккредитива предусмотрен ряд финансовых формальностей, усложняющих использование подобных сделок.

Переход на эскроу-счета начался еще в 2018 года. Но застройщиков подобная возможность не привлекает. На 1 ноября 2018 года по всей России возводилось всего 9 объектов с применением эскроу-счетов, сообщает Национальное объединение застройщиков жилья. С какого числа девелоперов обязали проводить сделки только с участием финансовых организаций в качестве посредника? 1 июля 2019 года станет отправной датой нового способа взаимодействия дольщиков и застройщиков. Со дня, когда вступает в силу изменение ФЗ №214-ФЗ, эскроу-счета становятся обязательными.

Разница между прошлым механизмом сотрудничества с застройщиком и текущим очевидна. Девелопер не получит деньги вкладчиков, пока не выполнит обязательства по ДДУ. Соответственно, граждане смогут вернуть деньги, если обстоятельства не позволяют фирме закончить строительство обещанного дома.

Правила работы с эскроу-счетами для застройщика

Перед тем, как открыть эскроу-счет, нужно совершить ряд действий:

  • разработать и утвердить проектную документацию
  • произвести бухгалтерский учет
  • получить разрешение на возведение объекта.

И только после этого решать вопросы, касающиеся непосредственно эскроу-счетов.

Где открыть банковский счет

После получения разрешения, девелопер выбирает банки, в которых в дальнейшем инициируется открытие эскроу-счетов. Выбрать можно не любую финансовую организацию, а только уполномоченные учреждения, получившие аккредитацию на государственном уровне. Требования к банкам, решившим ввести услугу обслуживания эскроу-счетов, достаточно жесткие.

Список банков, которые могут работать в указанном направлении, состоит примерно из 55 организаций. В него попали такие известные финорганизации, как:

Далее публикуется информация о финансовых организациях, с которыми сотрудничает застройщик. Она предназначена для физических лиц, которые планируют принять участие в долевом строительстве.

Особое внимание следует уделить вознаграждению эскроу-агента. Оплата не производится за счет денег, расположенных на счете. Об этом сообщает статья 926.2 ГК РФ. Вознаграждение производится отдельно, причем обязательство считается солидарным — то есть выплата производится одновременно за счет застройщика и дольщика. Сколько стоит обслуживание стоит уточнять заранее.

Особенности договора условного депонирования

Отношения между сторонами регулируются соглашением, в роли которого выступает договор условного депонирования. Он похож на договор номинального счета, вернее, является его разновидностью. Образец можно найти здесь. Сторонами соглашения выступают:

  1. Депонент — физическое лицо, выступающее в качестве дольщика в строительстве. Вносит средства.
  2. Эскроу-агент — финансовая организация, открывающая банковский счет.
  3. Бенефициар — застройщик, получающий деньги после окончания работ и согласования объекта.
Это интересно:  Участок Земли За 3 Ребенка В 2019 В Ростовской Области

Особенности и характеристика договора условного депонирования даны в статье 926.1 ГК РФ. Документ заверяется у нотариуса. Срок его действия — не более 5 лет.

Где брать деньги на строительство

Возмещение затрат девелопера из расположенных на счетах денег не производится. Возводить дом придется на собственные средства, либо воспользоваться правом на кредитование в банке. Проектное финансирование предоставляется для надежных строительных компаний на определенных условиях, среди которых:

  1. Опыт работы фирмы в качестве застройщика — 3 года.
  2. Компания должна для получения средств от банка ввести в эксплуатацию не менее 10000 кв. м.
  3. При возведении доля используемых собственных средств не может быть меньше 20%.

Чтобы подтвердить соответствие, застройщик представляет определенные документы. Стоит учесть, что банки могут вводить и дополнительные условия.

Использование заемных средств доступно девелоперам не на безвозмездной основе. Придется выплачивать проценты. Процентная ставка и тарифы зависит от того, в каком банке берется кредит.

Правила расчета

На банковский счет дольщик вносит деньги, оплачивая будущую квартиру. Цена определяется договором между покупателем недвижимости и застройщиком. Если собственных средств для покупки жилья физлицу не хватает, оформляется ипотека.

Хранятся деньги на счету до момента завершения строительства. Раскрытие банковского эскроу-счета производится после того, как комиссия оценит состояние объекта и апартаменты перейдут к покупателю. И только после этого работа застройщика компенсируется из средств дольщиков, перечисленных в банк для покупки квартиры.

Сопутствующие изменения

Помимо обязательного использования эскроу-счетов, приняты и другие нововведения, призванные урегулировать ситуацию на рынке долевого строительства. Реформа также предусматривает следующие новые правила:

  1. Запрет на использование одного разрешения при возведении нескольких домов. Для каждой новостройки нужно оформлять отдельный документ. Исключение сделано только для комплексных застроек, базирующихся в пределах квартала.
  2. Получить разрешение на возведения объекта стало сложнее. Теперь нужно указать затраты по каждой позиции строительства. А также обосновать, почему требуется именно обозначенная сумма. Пример: если указано, что 10% пойдет на административные расходы, нужно четко указать, почему целесообразно выделить именно эту сумму.
  3. Уставной капитал фирмы-застройщика увеличивается. Причем есть еще одна особенность. Он должен быть фактически оплачен.
  4. Нормативы взносов в компенсационные фонды возросли. Как и минимальный размер страхового покрытия.

Фирмы, работающие в сфере строительстве, должны учитывать указанные изменения, если планируют возводить новый объект недвижимости.

Выгода для дольщиков

Основной плюс внедрения эскроу-счетов — практически 100% защита средств граждан, вложенных в долевое строительство.

Банк фактически накладывает арест, деньги не расходуются до окончания строительства.

Подлежат ли страхованию вложенные физлицами средства? Гражданское право действительно предусматривает страхование. Его производит специальное агентство по страхованию вкладов. Максимальная сумма — 10 млн. То есть риск потерять часть денег есть, только если приобретается дорогая недвижимость.

К тому же теперь нет необходимости проверять надежность строительной фирмы. Ведь дольщик ничего не теряет, даже если девелопер откажется от строительства и будет признан банкротом.

Минусы эскроу-счетов

Их куда больше, чем плюсов. Самый очевидный — рост цен на жилье. Если раньше застройщики предлагали скидки при участии в долевом строительстве, с 1 июля подобная мера теряет смысл. Ведь компания получит деньги только после окончания строительных работ.

Для юридических лиц, работающих в сфере строительства, невыгодны эскроу-счета и по другой причине. Придется брать кредит в банке, если собственных средств для возведения здания не хватает. Соответственно, расходы фирм возрастут из-за необходимости выплачивать проценты.

Для дольщиков также припасено несколько неприятных сюрпризов:

  1. Внедрение новой системы расчетов снимает с застройщиков обязательство предоставлять иное обеспечение сделки. А насколько надежен новый вид обеспечения пока неизвестно — банки тоже могут закрываться.
  2. Если у вложившегося физического лица возникают долги по исполнительным документам, приставы могут принудительно взыскать деньги с эскроу счета. Гражданин признается не выполнившим обязательства по договору долевого участия и лишается возможности приобретения нового жилья.
  3. Взыскивать неустойки и штрафы с застройщиков станет сложнее.

Есть еще один недостаток, актуальный как для застройщиков, так и для дольщиков. Эмиссия средств, находящихся на эскроу-счетах не предусмотрена. В ДДУ указана стоимость объекта. И увеличиться или уменьшиться она не может. То есть защита от инфляции, в качестве которой выступает целевая проектная эмиссия не предусмотрена. Так что стороны вполне могут потерять определенные суммы.

Само понятие долевого строительства меняется. Улучшиться или ухудшится ситуация на рынке недвижимости — покажет время.

Можно ли снять деньги с эскроу-счета

Поступившие от дольщика средств банк блокирует. И по факту, кроме судебных приставов, снимать деньги никто не вправе. Однако закон предусматривает случаи, когда стороны смогут получить средства.

Дольщику

Ввод средств напрямую связан с расторжением договора долевого участия. Получить деньги дольщик может:

  1. При превышении срока депонирования — если застройщик просрочил сдачу объекта на срок, превышающий указанный в ДДУ.
  2. Если решение суда аннулирует соглашение.
  3. При расторжении контракта по соглашению сторон.
  4. Если девелопер отказывается завершать строительство.
  5. Самостоятельно расторгнув договор по основаниям, перечисленным в 15 статье ФЗ №214-ФЗ.

Дольщик также может реализовать незавершенный объект — совершить уступку прав требования по ДДУ. Как работает подобная схема? При продаже квартиры средства фактически остаются на счету, однако новый дольщик компенсирует внесенную сумму прежнему частнику строительства.

Застройщику

Всю сумму девелопер истребовать до окончания строительства не может. Однако разрешается изыскать 10% от внесенной на счет суммы при получении особого разрешения от государства. При оформлении последнего застройщик обязан указать причины снятия. А банк в свою очередь — проверить использование выданных денег по целевому назначению.

Какие застройщики работают по старой схеме и как обойти новые требования закона

Закон предусматривает исключения: некоторые фирмы могут обойтись без счетов эскроу. Послабления связаны с постепенным внедрением нового механизма сотрудничества застройщика и дольщика.

Критерии перехода подразумевают, что некоторое время применяются два способа взаимодействия — через эскроу-счета и минуя их. Соответственно, некоторых застройщиков освободят от заключения договора с банком, ввиду того, что строительство началось раньше, чем введена обязанность работать через эскроу-счетов.

Специальный режим, исключающий необходимость использовать номинальные счета, предусмотрен для:

  1. Девелоперов, осуществляющих строительство в рамках проекта муниципальных властей, либо комплексного освоения территорий. При условии что дом завершен на 15%.
  2. Проблемных объектов, включенных в госпрограмму в долевом строительстве по защите прав дольщиков. Проект строительства должен быть выполнен не менее, чем на 6%.
  3. Застройщиков, которые строят иные здания и выполнили строительные работы на 30% или более.

Система сотрудничества с дольщиками в указанных случаях остается прежней, что значит, что эскроу-счета открывать не нужно. Применение новых положений ФЗ №214-ФЗ, когда необязательно привлекать банк при заключении договоров с дольщиками, на рассмотренные строительные компании не распространяются.

Консультация по вопросу Эскроу-счетов в долевом строительстве

Какие недостатки у эскроу-счета есть и можно ли их обойти? Ответ на эти и другие вопросы Вы можете получить бесплато у нашего юриста-консультанта, заполнив форму ниже.

Что такое счета эскроу по ипотеке и как они работают в 2019 году

Изменения в российском законодательстве обяжут компаний-застройщиков проводить расчеты с покупателями с помощью специальных счетов – эскроу. Такие нововведения естественно коснутся ипотечных сделок со строящимся жильем. Рассмотрим подробнее, что такое счета эскроу по ипотеке и для чего их используют.

Что такое счет эскроу по ипотеке

Счет эскроу в общем виде представляет собой особый тип доверительного счета, на котором блокируются (замораживаются) средства для расчетов между участвующими сторонами.

Схема использования эскроу-счетов достаточно проста:

  • между застройщиком и дольщиком заключается ДДУ (договор участия в долевом строительстве);
  • в договоре четко прописывается условие, по которому все расчеты будут осуществляться через счет эскроу, открытом в эскроу-агенте (уполномоченном банке);
  • на счет размещается сумма, равная стоимости приобретаемой квартиры, включая первый взнос по ипотеке;
  • деньги компания-застройщик получит только после того, как исполнит свои обязательства – достроит дом и сдаст его в эксплуатацию.

Где же застройщик берет средства для строительства, если все деньги дольщиков будут заблокированы? На самом деле он заключает с банком-агентом договор на открытие кредитной линии. После того, как дольщики примут приобретенные объекты по акту приема-передачи, девелопер сможет рассчитаться с банком деньгами со счета эскроу.

ВАЖНО! Счет эскроу используются для сведения к минимуму возможных мошеннических действий со стороны недобросовестных компаний-застройщиков.

На практике применяется 2 типа эскроу счетов:

  1. Счет открывается для размещения собственных средств покупателя недвижимости до момента фактического перехода к нему права собственности.
  2. Счет открывается и обслуживается кредитором, предоставляющим покупателю деньги в виде ипотечного кредита.

Важные изменения в законодательстве с 1 июля 2018 года

1.07.18 г. вступили в силу изменения 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве», который является основным нормативным актом, регулирующим рынок строительства жилья в РФ.

Внесенные поправки ужесточат требования к строительным компаниям и обеспечат защиту покупателей-дольщиков.

Ключевые изменения закона касаются следующих аспектов:

  1. Гарантии покупателей строящегося жилья будет обеспечивать Ассоциация страхования вкладов дольщиков, среди полномочий которой страховка средств на эскроу-счетах в сумме до 10 миллионов рублей.
  2. До начала строительства девелопер должен будет документально подтвердить свою финансовую состоятельность (собственный капитал должен составлять не менее 10% от общих затрат на возведение объекта).
  3. Строительная компания должна будет оформить участок под планируемым домом в аренду/собственность.
  4. Повышаются требования к застройщику в вопросе опытности (должно быть успешно возведено не менее 10 тысяч кв. м.).
  5. Девелоперы не смогут использовать свыше 30% от стоимости проданного жилья на авансовые платежи.
  6. Вводится проектное финансирование строительства и привлечение к работе над проектами уполномоченных банков.
Это интересно:  ФНС пояснила, когда не нужно платить налог за угнанное или украденное авто

Последний пункт подразумевает оформление застройщиками целевых займов у аккредитованных государством банков и хранение денег дольщиков за приобретаемые квартиры на эскроу-счетах.

Вводится переходный период, который продлится до 30 июня 2019 г. В течение этого срока новые объекты недвижимости будут продаваться с использованием параллельно двух механизмов:

  • старого – по ДДУ;
  • нового – с эскроу-счетами.

С 01.07.2019 г. девелоперы обязаны будут привлекать средства только на спецсчета. ДДУ постепенно ликвидируется.

Как проходит сделка с использованием эскроу-счета

Ипотечная сделка с использованием счета эскроу включает в себя следующие этапы:

  1. Покупатель изучает первичный рынок и выбирает конкретную квартиру для покупки.
  2. Продавец (застройщик) и покупатель заключают договор купли-продажи (ДДУ), в котором прописываются условия расчета с использованием эскроу счета.
  3. Клиент подает в банк заявку на одобрение ипотечного займа.
  4. Банк заключает с заемщиком кредитный договор.
  5. Клиент оплачивает первый взнос за недвижимость (сумма зачисляется на эскроу-счет).
  6. После одобрения ипотечной заявки заемщик (покупатель жилья) открывает в банке-агенте эскроу счет, на который банк переводит сумму по кредитному договору (после процедуры обременения в Росреестре).
  7. После окончания всех строительных работ застройщик сдает дом и передает купленное жилье покупателю по передаточному акту.
  8. Банк перечисляет средства со спецсчета девелоперу.

Плюсы и минусы для заемщика

Преимуществами использования эскроу-счета для заемщика являются:

  • безопасность сделки и сведение к минимуму мошенничества со стороны застройщика;
  • страховые гарантии для покупателя, по которым сумма на счете страхуется в размере до 10 миллионов рублей;
  • сотрудничество только с надежным банком (аккредитацию прошли чуть более 20 российских банков);
  • уверенность, что списание внесенных денег на счет произойдет только после передачи готовой квартиры.
  • взимание комиссии за открытие и ведение эскроу-счета;
  • ограниченное число банков, уполномоченных работать по схеме спецсчетов;
  • необходимость дополнительного документального оформления (открытие счета, подписание соответствующего договора).

ВЫВОД: В целом, плюсы существенно перевешивают обозначенные недостатки, так как для обеспечения безопасности сделки многие соглашаются платить дополнительную комиссию.

Эскроу-счета для застройщиков в Сбербанке и банковское сопровождение

С начала июля Сбербанк запустил 2 программы для компаний-застройщиков:

  • кредитование с использованием счетов-эскроу;
  • банковское обслуживание.

Суть первой программы заключается в открытии кредитной линии, размер которой не может превышать 85% от общего объема финансирования проекта. Именно за счет этих средств будет оплачиваться строительство.

Девелоперы, реализующие квартиры по ДДУ, совместно с банком планируют разрабатывать программы скидок и акций, в соответствии с которым потенциальным заемщикам будут предлагаться пониженные процентные ставки в зависимости от суммарного объема продаж. То есть, чем больше средств поступит на эскроу-счета, тем меньше будет ставка.

Деньги, размещенные на спецсчетах будут списываться на погашение задолженности компании перед банком.

Вторая программа предусматривает банковское сопровождение счета девелопера, по которой Сбербанк будет осуществлять контроль за целевым расходованием средств с учетом административных расходов и авансовых платежей. На эти цели застройщик не сможет тратить суммарно больше 40% от проектной стоимости строительства.

Ипотека с использованием эскроу-счета позволит максимально защитить интересы сторон сделки, особенно покупателя. Замораживаемые на спецсчетах средства застройщик сможет получить только после передачи купленного жилья заемщиком по акту приема-передачи. Нововведения по 214-ФЗ позволят в ближайшем будущем отказаться от долевого строительства и постепенно перейти к проектному финансированию строительства.

Подробнее о том, как оформить ипотеку на новостройку вы узнаете из специального поста.

Если вам нужно проверить чистоту сделки или найти выгодный вариант ипотеки, то просьба записаться на бесплатную консультацию через онлайн-консультанта на нашем сайте. Просто оставьте заявку в углу экрана.

Ждем ваших вопросов и просим оценить статью.

Татьяна Полиди: После введения эскроу-счетов рынок жилья ждет второй этап реформы

Новые правила строительства на рынке жилья только начинают внедряться. И о них имеют недостаточные представления не только рядовые граждане, но и многие из тех, кому в ближайшем будущем предстоит работать по обновленной модели. Поэтому мы решили в ней разобраться вместе с экспертом. Сегодня в его роли выступает исполнительный директор Института экономики города, директор направления «Рынок недвижимости» Татьяна Полиди.

— На семинаре в Высшей школе экономике по работе с эскроу-счетами было разное понимание изменений в законе, как с ними работать. На ваш взгляд, почему это происходит? Механизм в очередной раз недоработан?

Это новый механизм, никто с ним не знаком. Все привыкли работать за деньги граждан. У нас девелоперы вообще имеют маленькую практику взаимодействия с банками, с привлечением заемных ресурсов. Все на таком отсталом уровне находятся. Проще взять деньги у человека, что-то на них построить или не построить. Вот так и вести бизнес. У нас такой расклад: риски принимают на себя граждане, а прибыль получают девелоперы. Надо как-то соединить все воедино. Поэтому этот закон нацелен на то, чтобы мы постепенно переходили к цивилизованным отношениям. Естественно, это трансформация на рынке, она в первую очередь ведет к частичному перераспределению прибыли от девелопера к банкам. Потому что банки, как новый участник этих взаимоотношений, тоже будут требовать свою доходность в виде процентных ставок. Поэтому здесь очень много разных позиций.

Девелоперы считают, что это приведет к росту цен на недвижимость. А я, например, скептически отношусь к этому, поскольку мы находимся в ситуации, когда реальные доходы населения снижаются, спрос не является высоким. Это рыночное ограничение, поэтому я больше склона думать, что скорее эта причина приведет к некоторому снижению прибыли застройщиков. Те, кто не смогут работать по новой схеме, должны будут прекратить свою деятельность. Тем не менее, все будет происходить постепенно, поскольку до 1 июля 2019 года еще позволено получать разрешения на строительство по ДДУ. И задел можно на 10 лет себе сделать.

— Получается, что риски будут принимать на себя застройщики и банки, а гражданин рисковать не будет.

В идеале это так. Я уже сказала, что мы не знаем, когда точно произойдет полный переход на новые правила. До 1 июля 2019 года застройщики вправе понабрать себе разрешений на строительство хоть на 100 миллионов кв. м. И они будут их строить еще очень долго. Я думаю, что это разогреет конкуренцию.

Застройщики сейчас выбирают разные стратегии. Есть те, которые пошли вперед, и сказали, что мы больше не будем применять старый механизм, а сразу перейдем на эскроу-счета, нам не нужен переходный период. А есть те, кто продолжают максимально держаться за старые модели. Учитывая, что в условиях ограниченного спроса конкуренция за потребителя будет нарастать. Потому что одно дело покупать квартиру при защищенной схеме, другое дело покупать квартиру при незащищенной схеме.

— А почему замминистра Минстроя Никита Стасишин особо подчеркивает, чтобы застройщики информировали министерство о том, как себя будут вести банки? Им новая схема не интересна?

Банкам это интересно, но банк – это финансовая организация, они хотят финансировать проекты, которые для них приемлемы по уровню риска, которые в состоянии контролировать. На самом деле, у банка тоже нет опыта проектного финансирования. Его классический вариант подразумевает банковский контроль за использование средств. Это хождение по стройкам, инспектирование и прочее. У нас же такой практики нет.

— Вы имеете в виду, что банкам понадобятся инспекторы со специальным образованием?

Не совсем специальное. Предмет контроля банков – это своевременность выполнения всех этапов строительства и качественное использование предоставленных средств. Поэтому инспектор должен обладать компетенциями отчасти финансовыми, отчасти понимать технологию девелоперского процесса. Поэтому банкам интересны будут самые качественные проекты. И в принципе в этом и был замысел реформы. Когда появляется профессиональный финансовый участник, то он предъявляет требования к проекту: к его прозрачности, к его финансовому менеджменту, к его эффективности, к его ликвидности на рынке, и так далее. И тем самым мы подталкиваем всю систему к качественному сдвигу.

— Не удлинит ли это процесс получения разрешения на строительство, если банк будет все проверять?

Это ускорит процесс. С появлением проектного финансирования застройщики забудут о такой проблеме, как кассовые разрывы, нехватка денег для оплаты услуг подрядчиков. Да, вы платите за банковское финансирование, зато проект идет быстрей. Поэтому вначале вы должны его подготовить. У нас много разных условий на рынке жилищного строительства, и никакой свободной конкуренции там нет. Тем не менее, трансформация самого девелоперского бизнеса, должна проходить в сторону повышения его финансовой грамотности, улучшения финансового менеджмента.

— В чем причина разногласий в раскрытии счетов? Почему ЦБ за, а бизнес против?

Весь смысл состоит в том, что деньги с эскроу-счетов поступают застройщикам, когда создан объект недвижимости. Он введен в эксплуатацию, он зарегистрирован. Без разницы на один день раньше эти деньги получите до ввода или на 100 дней раньше. Схема уже так не работает. Застройщики говорят: «На завершающей стадии строительства рисков уже нет, что оно не будет завершено. Поэтому можно и раскрыть все счета». Не вижу никаких оснований. А если нет рисков, завершайте проект и получайте свои деньги. Если нет рисков, и количество покупателей, которые уже зарезервировали себе жилье, приближается к 100%, то банк процентную ставку до 0% снижает. И строители уже не несут никаких затрат. Поэтому я поддерживаю позицию Центрального банка. Застройщики хотят свою финансовую ситуацию улучшить, быстрее деньги получить. А логика всей реформы в другом: работайте эффективно, быстрей реализуйте проекты. Раз вы платите проценты за кредиты, то появляется стимул ускорить процесс, может быть, даже какие-то технологии новые привлечь. И тогда получаете свои деньги.

Это интересно:  Где взять справку о составе семьи в туле в зареченском районе

— Если новая финансовая схема гарантирует 100% защиту будущих собственников жилья, то зачем нужно увеличивать отчисления в капфонд с 1,2% до 6%?

Во-первых, если вы работаете по счетам эскроу, значит, вы не платите в фонд. И наоборот, если вы не работаете по счетам эскроу, значит, платите в фонд. Соответственно предусмотрено увеличение взносов в фонд в целях стимулирования застройщиков к более быстрому переходу на эскроу-счета.

— С 1 июля 2019 года этот фонд прекратит свою работу, я правильно понимаю?

Этого никто не знает. По логике вещей – так должно быть. Про Фонд реформирования ЖКХ, то же все говорили: «уйдет, уйдет». А не уходит. Это всегда решение в конкретный момент. Может, он поменяет профиль деятельности к тому времени и сохранит свое существование, но в другой ипостаси.

— Но 6% для бизнеса – это не излишняя ли нагрузка на бизнес?

Излишняя, так она специально такой сделана, чтобы мотивировать переход на эскроу-счета. В результате есть возможность экономить затраты за счет плавающих банковских ставок, которые будет предусматривать проектное финансирование. Они будут снижаться по мере того, как застройщик заключает договор, и деньги приходят на эскроу-счета. Тут мы имеем российский вариант такой схемы, потому что нет же никакого ограничения, сколько денег может находиться на эскроу счетах – до 100%. А вообще зарубежная практика – это, конечно, просто задаток 10% и все.

— А почему бы нашим банкам не скопировать эту зарубежную практику, которой сейчас пользуются в странах Европы? С теми же специальными счетами. Это у нас невозможно применить?

Это можно применить, я думаю, это должно стать следующей стадией реформы, когда мы перейдем к юридическому понятию – задаток. В зарубежной практике он ограничен обычно 10%, максимум 20%. Причем никакого договора долевого участия быть не должно. Должен быть договор купли-продажи объекта недвижимости. Но это на будущее.

— Вы говорите о втором этапе реформы, когда он может начаться?

Пока не знаю, пока мы (Институт экономики города) находится в одиночестве с этим предложением, впрочем как два года назад было и с эскроу счетами. Мы их придумали, никто не хотел это слушать. И сейчас то же самое. Все за голову хватаются – как бы к этой схеме привыкнуть, а вы предлагаете еще какой-то задаток. Ни Минстрой, ни Госдума эти предложения пока не рассматривают. Хотя если строго посмотреть на поручение Президента, то там четко написано – запретить и полностью исключить из практики договор участия в долевом строительстве. И мы предложили уже следующую конструкцию с договором купли-продажи. Но это пока не прошло. На самом деле новый закон не соответствует этим задачам, потому что ДДУ сохраняются. Просто меняются финансовые схемы.

— В связи с ростом значения банков при строительстве жилья, у Минстроя остаются в основном технические функции, так считают многие специалисты. Это действительно так?

Надеюсь, что мы идем к этой цели. У нас федеральный Минстрой выполняет регуляторную функцию, он никогда не занимался прямым контролем за долевым строительством. Он может предлагать нормативное регулирование, но реальным контролем занимаются контролирующие региональные органы. Они были созданы несколько лет назад, до этого их раньше не было. Вот у них большие полномочия по контролю в этой сфере. Это, напоминает советскую экономику, когда надо административным способом за кем-то следить, проверять. В рыночной экономике система должна быть выстроена так, чтобы все участники отношений были бы заинтересованы в правильном результате. Что касается инвестиционной сферы, то здесь банки играют одну из ключевых ролей. Мы должны к этому двигаться, так как это нормальная, цивилизованная практика и, параллельно снижая административный контроль.

— А что будет с обманутыми дольщиками, если все-таки перейдем с 1 июля 2019 года на эскроу-счета?

Грядущие изменения не решают проблему уже состоявшихся обманутых дольщиков. Они решает проблему предупреждения появления новых. А со старыми следует разбираться, с каждым проектом индивидуально, находить возможности достраивать дома.

— Еще раз о банках. Они тоже разные. Есть банки, которые банкротятся. В этой ситуация с эскроу-счетами: банк подписывает договор, открывает, кредитную линию. Потом – бах — и все накрылось медным тазом.

В законе — гарантия Агентства страхования вкладов в размере до 10 млн рублей, что беспрецедентно, на мой взгляд. Это очень большая сумма, хотя АСВ само находится не в самом лучшем финансовом состоянии. Но в данном случае решили использовать такой же механизм, как и с депозитами. Понятно, что у банков должны выполняться требования по достаточности капитала. А они зависят от объема тех кредитных обязательств и требований, которые банки выпускают. Поскольку ипотека относительно крупная статья банковского баланса, то какие-то банки могут себе заниматься таким видом кредитования, какие-то нет. У нас, как правило, большая часть банков универсальные, занимаются потребительским и иным кредитованием. Другое дело, что у нас банковская концентрация высокая. Вся ипотека сосредоточена в «Сбербанке», в «ВТБ», и «Газпромбанк». Все остальные – это просто крошки. И тут возникает интересная тема, как сегодня финансируется строительство? Ипотечный кредит под залог прав по договору прав долевого участия это чисто российская придумка. Такого нет нигде, ипотека не может выдаваться под залог каких-то прав требования по договору. Залогом может выступать только объект недвижимости. Поэтому это «филькина грамота». У нас банки придумали такой кривой путь, не проект кредитовать, а физическое лицо. Конечно, банкам удобно это делать – стройку проверять не надо, девелоперов – тоже. Физическому лицу дал кредит, потом требуешь его возмещения за счет доходов независимо от судьбы проекта. То есть вообще не брать на себя проектных рисков никаких. Банкам это выгодно, а людям – нет.

По логике вещей эта схема должна прикрыться. Банки теперь уверяют, что они кредитуют на стадии строительства проекты, а не физических лиц, а физлицо кредитуют после ввода в эксплуатацию дома. Классическая ипотека. На самом деле все не совсем так, банки начали страшно путаться в показаниях и говорить, что не могут клиентам запретить брать ипотечный кредит? Но тогда получается, что у банков двойная маржа, если будет сохраняться сегодняшняя практика. Человек, допустим, приносит 30% своих денег, банк дает ему ипотечный кредит, который теперь как бы и не нужен, потому что он не идет застройщику. Это просто какая-то эфемерная масса денег, лежащая на эскроу-счете. Для чего непонятно, но процент он платит банку. Банк тем временем выдает проектное финансирование, и тоже проценты берет. Это не неэффективно, это двойные затраты. Я думаю, что банки планируют еще немного денег подзаработать, по инерции, на старой схеме. Но в принципе, с точки зрения теории институтов у каждой реформы есть «цена», и это цена данной реформы. В любом случае затраты людей не должны возрасти, скорее речь идет о частичном перераспределении прибыли от девелоперов к банкам, что нормально.

— Что можно сделать с этим?

Я призываю застройщиков рекламировать свои проекты, объяснять людям, что они могут приобретать жилье, имея любую сумму своих сбережений. Им не нужно брать кредит, пока они не увидят готовую квартиру. Я думаю, это очень крутое конкурентное преимущество. У тех, кто до этого додумаются, сразу повысится спрос. Потому что раньше на стадии котлована нужно уже полную сумму заплатить. А сейчас – нет.

— С банками очень сложно, у них квалифицированные юристы, финансисты, они придумывают разные механизмы. Люди не всегда грамотно ведут себя при покупке жилья. Как обывателю в этом во всем разобраться?

Я бы с этой целью проводила просветительскую работу. Понимаете, по сути, для человека ничего не меняется. Он сейчас привык платить сразу 100% и брать ипотечный кредит. В идеале это должно стать для него выгоднее, потому что, еще раз повторю, теперь кредит физическому лицу не нужен. Потому что он все равно не может его направить застройщику. Тот получает деньги через другой канал. Поэтому я прогнозирую, что эта практика сама по себе отпадет, может через два-три. У нас все-таки рыночные отношения.

— А что бы вы посоветовали покупателю квартиры на стадии строительства, с чего начинать, прежде чем брать так называемый кредит на покупку недвижимости?

Получается, что сейчас у него будет несколько выборов. Пока проектов по новым условиям будет мало. Есть проекты совсем старые. Там даже нет Фонда гарантии прав дольщиков, будут применяться старые способы обеспечения обязательств – страхование или банковская гарантия. Вот это наиболее рискованные вещи. Я бы советовала выбирать проекты по новым правилам, в которых застройщик застрахован в Фонде гарантии прав дольщиков. Или с использованием эскроу-счета. И всем советую не покупать жилье на стадии строительства.

Статья написана по материалам сайтов: fedzakon.ru, ipotekaved.ru, rusipoteka.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector