+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Как правильно продать дачу с земельным участком — Юридический справочник

Главная » Недвижимое имущество » Перечень документов для продажи дачи с земельным участком

Содержание

Документы от продавца

Все сделки, которые оформляются в отношении недвижимости, должны быть зарегистрированы органами Росреестра. В связи с этим подобные процедуры предполагают обязанность сторон по сбору довольно объемного пакета документации, которая будет служить доказательством того, что право покупателя на приобретаемую недвижимость возникло на законных основаниях.

О подготовке пакета необходимых бумаг придется позаботиться не только продавцу, но и покупателю, ведь в процессе регистрации сделки уполномоченные лица осуществляют проверку в отношении всех участников сделки.

Продавцу дачного домика и земельного участка надлежит подготовить комплект бумаг, состоящий из:

  • общегражданского паспорта;
  • свидетельств на отчуждаемые объекты недвижимости, являющихся подтверждением того факта, что они являются собственностью продавца;
  • технической документации на участок земли (кадастрового паспорта, плана, отображающего границы объекта недвижимости);
  • межевого дела (в случае, если в отношении земельного участка проводилась процедура межевания);
  • правоустанавливающих документов на землю (договора купли-продажи, дарения, свидетельства о праве на наследство, решения суда или другой документации, подтверждающей, что продавец является владельцем участка);
  • нотариально заверенного согласия от супруга продавца на совершение сделки по продаже дачного домика и земельного участка;
  • выписки из ЕГРН, подтверждающей, что продавец является владельцем отчуждаемой недвижимости, а также отражающей факт отсутствия обременений в отношении предмета сделки;
  • различных бумаг, выступающих доказательством того, что задолженности в отношении земельного участка не имеется (это могут быть платежные документы из налоговой службы, членские взносы, если участок земли находится в СНТ и так далее);
  • технического паспорта на дачный домик, выданного до 1 марта 2008 года или кадастрового паспорта, который оформлен на основании технического;
  • в случае, когда продаваемая дача относится к категории жилой недвижимости (это подразумевает, что указанный статус был присвоен дачному домику соответствующим постановлением местной администрации), потребуется наличие кадастрового паспорта. В иных ситуациях потребуется наличие декларации об объекте недвижимого имущества;
  • выписки из домовой книги, отражающей информацию о зарегистрированных на продаваемой жилплощади гражданах или справки об отсутствии прописанных лиц, выдаваемой местной администрацией;
  • в случае, если сделка по отчуждению дачи и земельного участка осуществляется при участии представителя, потребуется наличие нотариально удостоверенной доверенности, подтверждающей полномочия указанного лица по продаже данной недвижимости;
  • согласия залогодержателя на продажу (если отчуждаемое имущество выступает предметом залога);
  • разрешения на продажу недвижимости, выданного органами опеки и попечительства (если дачный домик и земельный участок принадлежат недееспособному, ограниченно дееспособному или несовершеннолетнему гражданину);
  • если предметом сделки выступает доля в праве общей долевой собственности, потребуется уведомление о предстоящей продаже, составленное в соответствии с требованиями закона и врученное совладельцам (срок извещения обязательно должен превышать 30 дней).

Изучив приведенный выше перечень можно сделать вывод, что при ответственном и своевременном подходе продавца к процедуре подготовки документации, проблем с совершением сделки купли-продажи не возникнет.

ВНИМАНИЕ! Посмотрите заполненный образец согласия залогодержателя на распоряжение предметом залога:

Внимание! Наши квалифицированные юристы окажут вам помощь бесплатно и круглосуточно по любым вопросам. Узнайте подробности здесь.

Бумаги со стороны покупателя

Для покупателя дачного домика и земельного участка пакет необходимых документов гораздо меньше. Это объясняется тем, что зарегистрированные в законном порядке объекты недвижимости не требуют каких-либо дополнительных операций.

Однако покупателю все-таки потребуется подготовить определенные документы, которые включают в себя:

  • паспорт покупателя;
  • заявление о заключении договора купли-продажи, оформленное на имя продавца недвижимости и председателя садового товарищества (если имущество находится в СНТ);
  • нотариально заверенное согласие супруга на приобретение дачного домика и земельного участка, если покупатель состоит в официально зарегистрированном браке;
  • документы, подтверждающие что покупатель является платежеспособным (когда для совершения сделки планируется привлечение кредитных средств, потребуется копия соглашения с банком, предоставляющим заем).

Список документации, требуемой от покупателя, является менее объемным, однако заключение договора купли-продажи все же предполагает обязательное наличие определенных бумаг.

Стоит учитывать, что подготовка документации предполагает некоторые финансовые расходы и требует времени.

ВНИМАНИЕ! Посмотрите заполненный образец согласия супруга на покупку дачного домика с земельным участком:

Что делать, если документы отсутствуют

Заключить договор купли-продажи дачи с земельным участком, на которые не имеется документов, не представляется возможным. Подобная сделка будет признана недействительной.

Обратите внимание! Гражданин, предлагающий купить недвижимое имущество без необходимой документации, может руководствоваться преступным умыслом, целью которого является незаконное получение денежных средств.

Право собственности на любой объект недвижимости должно подтверждаться документально, поэтому владелец продаваемого имущества обязан предъявить соответствующие бумаги при первой просьбе потенциального покупателя дачного домика и земли.

Отказ продавца в предоставлении документации может говорить о том, что данное лицо не является собственником указанной недвижимости.

Если вы хотите купить предлагаемое продавцом имущество, требуйте подтверждения прав продавца на дачу и земельный участок. Если документы так и не будут представлены, от заключения договора купли-продажи лучше отказаться.

Кроме того, в случае предъявления продавцом копий правоустанавливающих документов, покупателю стоит быть предельно внимательным, ведь впоследствии может оказаться, что бумаги на отчуждаемое имущество выданы на имя предыдущего собственника.

В такой ситуации покупатель рискует оказаться в ситуации, когда спустя определенное время появится законный владелец купленной недвижимости, который потребует вернуть земельный участок с расположенным на нем дачным домиком.

В таком случае закон окажется на стороне настоящего собственника, который не имел намерений продавать указанное имущество.

Посмотрите видео. Как правильно оформить куплю-продажу недвижимости:

Условия отчуждения дачи и земельного участка

Договор купли-продажи дачи с земельным участком стороны могут оформить самостоятельно либо обратиться к нотариусу для удостоверения сделки.

Исполнение процедуры регистрации зависит от грамотности составленного договора купли-продажи.

При оформлении сделки сторонам следует учитывать следующие нюансы:

  • в соответствии с нормами действующего законодательства, предметом сделки выступают дачный домик и земельный участок. Продавец указанных объектов должен документально подтвердить свое право собственности, а также предоставить сведения об отсутствии обременений на продаваемое имущество;
  • в качестве сторон сделки выступают продавец и покупатель (ими могут быть как физические, так и юридические лица);
  • не подлежат продаже объекты недвижимости, в отношении которых установлены обременения;
  • при заключении соглашения следует руководствоваться нормами ГК РФ, предусматривающими обязательное указание в документе условий, являющихся существенными для сделки купли-продажи.

Можно ли купить землю на материнский капитал в 2018 году, читайте тут.

В качестве существенных условий ДКП выделяют следующие:

  • описание объектов недвижимости, в отношении которых заключается сделка по отчуждению. В содержании соглашения должны быть четко обозначены продаваемые объекты — земельный участок и расположенный на нем дачный домик. Кроме кадастровых номеров, содержание договора должно отражать сведения о местоположении имущества и прочие характеристики (например, количество этажей в продаваемом дачном домике, материал стен и прочее);
  • продажная стоимость отчуждаемой недвижимости. В договоре следует прописать общую сумму, а также цену каждого объекта в отдельности.

Важно! Указанные выше моменты обязательно должны быть зафиксированы в договоре купли-продажи, однако это не значит, что другие сведения прописывать нет необходимости. Полная и достоверная информация обеспечивает интересы сторон заключаемой сделки.

Не каждый гражданин обладает достаточным знанием норм закона, регламентирующих порядок заключения договора купли-продажи, а грамотно составленный документ, отражающий положения гражданского законодательства является подтверждением того, что стороны заключают сделку осознанно и понимают ее правовые последствия.

Соглашение об отчуждении дачи и земельного участка также должно содержать информацию о том, какие насаждения произрастают на отчуждаемой территории.

Оформление договора купли-продажи

Совершение сделки купли-продажи требует присутствия обеих сторон. Во избежание возможных негативных последствий продавец и покупатель должны придерживаться установленных действующим законодательством требований.

Важнейшим из таких требований является обязательная письменная форма соглашения. Структура данного документа включает несколько частей, подробно отражающих все необходимые сведения в отношении отчуждаемой недвижимости.

Вступительная часть ДКП должна пояснять его суть. Для этого необходимо прописать в документе дату и место совершения сделки. Далее указывается информация о продавце и покупателе.

Основная часть должна отображать условия заключения договора купли-продажи земельного участка и расположенного на нем дачного домика.

Такая сделка будет считаться действительной лишь в том случае, если ее участники достигли договоренности по всем ее условиям.

Оформляя договор купли-продажи, следует зафиксировать в нем следующие пункты:

  • права и обязанности продавца и покупателя;
  • срок выполнения условий сделки;
  • цена дачного домика и земельного участка, а также процедура выплаты денежных средств (наиболее удобным способом считается использование банковской ячейки);
  • при каких условиях договор купли-продажи может быть расторгнут;
  • гарантии выполнения сторонами сделки обозначенных в договоре условий;
  • прочие моменты, являющиеся важными для сторон.
Это интересно:  Особый порядок рассмотрения уголовного дела в суде

Данные о продавце и покупателе фиксируются в последней, заключительной части договора.

Если покупатель выплачивает стоимость приобретаемой недвижимости через банковскую ячейку, то следует прописать в соглашении данные финансового учреждения.

Завершается процедура составления договора купли-продажи подписями сторон.

ВНИМАНИЕ! Посмотрите заполненный образец акта приема-передачи к ДКП дачного дома с земельным участком:

Процедура регистрации сделки

Когда соглашение об отчуждении дачного домика и земельного участка оформлено и подписано продавцом и покупателем, им следует посетить орган Росреестра для осуществления процедуры регистрации.

Для этого потребуется наличие следующего пакета документов:

  • заявления о переходе права собственности;
  • квитанции об уплате гос. пошлины;
  • общегражданских паспортов продавца и покупателя;
  • правоустанавливающих документов на продаваемые объекты недвижимости;
  • договора купли-продажи, составленного в трех экземплярах и подписанного сторонами.

Подписанный, но не зарегистрированный договор не порождает возникновения у покупателя прав на приобретаемую дачу и земельный участок.

Для перехода права собственности на указанную в соглашении недвижимость к покупателю данный документ необходимо зарегистрировать в Росреестре.

Процедура регистрации предусматривает обязанность покупателя по уплате государственной пошлины. Ее размер составляет 200 рублей на земельный участок и 1000 рублей за дачный домик.

Какие документы требовать нельзя

При заключении договора купли-продажи земельного участка с расположенным на нем дачным домиком не требуется предоставления выписки, содержащей информацию о протоколах собраний СНТ. Это противоречит нормам действующего законодательства.

В качестве исключения можно привести лишь ситуацию, когда такие документы являются подтверждением перехода прав на недвижимость к продавцу.

Если земельный участок, на котором расположен продаваемый дачный домик, не оформлен в собственность продавца, то согласие других членов СНТ на продажу недвижимости не нужно.

Заключение договора купли-продажи дачи и земельного участка происходит также, как и любая другая сделка по отчуждению недвижимости.

Однако если один гражданин лишь передает другому членскую книжку, а других документов у него не имеется, то право собственности на передаваемую недвижимость сохраняется за СНТ.

В случае, когда процедура происходит в соответствии с требованиями законодательства (путем заключения ДКП и последующей регистрации в уполномоченных органах), то ее исполнение происходит по стандартной схеме, предусмотренной регистрирующими органами.

Посмотрите видео. Как купить дачу:

Дорогие читатели нашего сайта! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

Москва, Московская область

Санкт-Петербург, Ленинградская область

Федеральный номер для других регионов России

Если ваш вопрос объемный и его лучше задать в письменном виде, то в конце статьи есть специальная форма, куда вы можете его написать и мы передадим ваш вопрос юристу, специализирующемуся именно на вашей проблеме. Пишите! Мы поможем решить вашу юридическую проблему.

Продаем дачу – какие документы нужно подготовить, где их можно оформить?

Пока не принято решение о продаже земельного участка, редко какой собственник задумывается, какие документу нужны для продажи дачи. Современное гражданское законодательство не допускает передачу прав собственности, если отсутствует полный пакет необходимой документации. Существует много нюансов и особенностей процесса купили-продажи дачного участка, которые необходимо знать для законного совершения сделки.

Варианты продажи дачи

После того, как было принято решение о продаже дачи, необходимо определить вариант осуществления задуманного. Возможны два способа:

  1. Заниматься продажей самостоятельно.
  2. Воспользоваться услугами агентства недвижимости или частных риелторов.

Второй вариант выбирают, когда заниматься продажей некогда или совершить продажу участка необходимо в максимально короткие сроки. Услуги профессиональных риелторов стоят не дешево, но взамен они сделают всю необходимую подготовительную работу и помогут в сопровождении сделки. Если нет лишних средств и продажа не срочная, можно самостоятельно заняться процессом сбора документов и подготовки к сделке.

Какие документы нужны при продаже дачи

У каждого собственника должны быть соответствующие документы на дачу, которые подтверждают право собственности. Продать дачу можно при наличии поэтажного плана здания или техпаспорта. Изготовлением и оформление подобной документации занимается БТИ. Для получения техпаспорта, необходимо обратиться с заявлением в ближайший офис БТИ и согласовать время прихода специалистов, по оценке недвижимости. Если на продажу выставлен участок земли, необходимо подготовить кадастровый паспорт. Получить документ можно в Росреестре. Для этого необходимо написать заявление и вызвать специалистов, которые выполнят межевание участка. После выполнения замеров, необходимо подождать месяц и получить кадастровый паспорт участка.

Если подобные документы были получены собственником дачи во время её регистрации, необходимости их переоформлять или получать повторно, нет. Продаваемый земельный участок должен состоять в базе Росреестра. Если ранее ни один из собственников земли этого не делал, придется собирать дополнительные документы. Обязательным документом для продажи является Свидетельство, подтверждающее право на собственность.

Документы, устанавливающие право собственности

Право на землю должно иметь под собой основания для возникновения. Документы при покупке дачи можно разделить на две категории: подтверждающие и устанавливающие право собственности.

  1. Правоподтвреждающий документ. Свидетельствуют о том, что в Росреестре действительно имеется запись о наличии права на данный участок земли. К таким документам относится свидетельство о наличии права собственности на землю.
  2. Правоустанавливающий документ. Это официальная бумага, по которой можно определить собственника на любой вид недвижимости

Если в наличии нет правоустанавливающего документа, все другие бумаги не имеют юридической силы. Предъявление правоустанавливающего документа может потребоваться если:

  1. Изменяются или требуется подтверждение данных для проведения сделки по купли – продажи объекта или передачи прав другому лицу.
  2. Для доказательства в судебном процессе своих прав на недвижимость.

Свою силу правоустанавливающие документы имеют, если правильно оформлены и срок их действия не истек.

Кадастровый паспорт

Документ, в котором указан кадастровый номер, называют паспортом земельного участка. Содержание документа включает в себя следующую информацию:

  • Граница участка.
  • Геометрическая форма.
  • Размер площади.
  • Кадастровая цена.
  • Личные данные гражданина, являющегося владельцем данного земельного участка.
  • Период строительства жилого дома.
  • Материал дома и несущих конструкций.
  • Схема расположения дома на участке.
  • Наличие обременений: арест, рента, аренда.

Документ, устанавливающий право собственности на строение

Если право собственности переходит от одного гражданина другому физическому или юридическому лицу, необходимо составление договора. Составленный по всем правилам подобный документ, будет являться правоустанавливающим и позволит зарегистрировать право нового владельца. Существует несколько правоустанавливающих документов, которые необходимы для повторной регистрации права собственности:

  • Договор купили – продажи.
  • Акт приема-передачи объекта.
  • Договор на дарение.
  • Свидетельство о наследовании данного объекта.
  • Документ о разделе совместно нажитого имущества, между бывшими супругами.
  • Справка о выделении доли в данном имуществе.
  • Свидетельство о приватизации.
  • Документ, подтверждающий факт обмена.

Другие документы для продажи дачного участка

Для осуществления продажи дачного участка необходим документ, по которому она была приобретена действующим владельцем. Но одного правоустанавливающего документа будет недостаточно для совершения сделки, для этого необходим целый пакет документов:

Уважаемые читатели! Мы рассказываем о стандартных методах решения юридических проблем, но ваш случай может быть особенным. Мы поможем найти решение именно Вашей проблемы бесплатно — попросту позвоните к нашему юристконсульту по телефонам:

Это быстро и бесплатно! Вы также можете быстро получить ответ через форму консультанта на сайте.

  • Копии удостоверений личности (паспорта) всех участников сделки.
  • При наличии супруга, необходимо его письменно согласие на продажу недвижимости. Документ должен быть заверен нотариусом.
  • Документ, который подтверждает право продавца на имущество.
  • Действующий кадастровый паспорт.
  • Техпаспорт.
  • Справка о межевании земельного участка.
  • Документ, подтверждающий уплату земельного налога.
  • Справка из Росреестра.
  • Выписка об отсутствии долгов за коммунальные платежи.
  • Свидетельство государственной регистрации.
  • Копия домовой книги.
  • Если продажей занимается официальный представитель собственника, необходима действующая, нотариально заверенная доверенность.

Процесс межевания участка

Заключение сделки по переходу прав собственности в 2019 году невозможно совершить, если не будет произведено межевание земли. Использовать участок для удовлетворения собственных потребностей можно, но выполнить следующие действия будет невозможно:

Перед началом процесса продажи необходимо убедиться, что межевое дело по участку выполнено. После проведения всех необходимых действий, в документе будут указаны данные о границах участка. После завершения межевания земли он закрепляется за собственником, а также исключает все возможные спорные ситуации с соседями и другими собственниками.

В случае возникновения претензий на участок со стороны третьих лиц, в качестве доказательства права на участок можно представить документ о межевании земли. Этого будет достаточно, чтобы суд принял решение по спорному вопросу.

Выполнение обязательств по договору

После согласования всех нюансов сделки наступает время исполнения взятых на себя обязательств по договору:

  • Для продавца. Переоформление права собственности.
  • Для покупателя. Передача в полном объеме денежных средств.

Существует несколько вариантов расчета продавца с покупателем:

  1. После подписания договора купили-продажи: наличными или безналичным переводом.
  2. После выдачи свидетельства о регистрации права собственности: наличными или безналичным переводом.
  3. Передача денег продавцу через ячейку в банке.
  4. Оплата покупаемого имущества безналичным расчетам по аккредитиву.

При передаче денег больше рискует покупатель земельного участка. Максимальным рискам подвергаются лица, которые совершают расчеты по первому или второму способу. При первом варианте оплаты остаться без участка и денежных средств покупатель рискует, если продавец после получения денег тяжело заболеет или умрет. При втором варианте покупатель может не отдать деньги по договору, ведь недвижимость уже фактически принадлежит ему.

Это интересно:  Акт приема-передачи товара: что это такое, как и когда нужно составлять

Приватизация дачи

Для продажи дачного участка, который был получен по наследству или на условиях бессрочного использования, необходима его приватизация. Для этого необходимо сделать следующее:

  • Составить и направить заявление в комитет по земельным вопросам, по месту нахождения дачного участка.
  • Приложить все имеющиеся документы, подтверждающие наследование участка.
  • Получить решение, удостоверяющее право собственности.
  • Поставить участком на учет в кадастровой палате.
  • Подписать договор на право владения территорией участка.

Страхование земельных участков

Сегодня никого не удивишь страхованием автомобиля, а страхование земельных участков относительно новый продукт, который с каждым годом становиться все более востребованным. После покупки дачного участка многие владельцы обращаются в компании для страхования следующих рисков:

  • Повреждение земельного участка по причине воздействия внешних факторов: пожар, взрыв, авария систем коммуникаций.
  • Природные катаклизмы: землетрясение, наводнение, оползень.
  • Загрязнение почвы в связи с техногенной катастрофой.
  • Падение на участок летательных аппаратов.
  • Незаконные действия злоумышленников.

Стоимость страхового полиса, будет зависеть от выбранного количества рисков. Одним из самых актуальных видов страхования считается риск потери права собственности на участок. По условиям подобного полиса, в случае признания недействительным договора купили-продажи по решению суда, страховая компания возместит страхователю ущерб в полном объеме.

Как купить дачу и не быть обманутым? Пошаговая инструкция

Прежде чем купить дачу, проверьте право собственности продавца, уточните реальные границы участка и вид его использования. Только после этого можно переходить к заключению договора, передаче денег и регистрации права.

Проверьте документы

Убедитесь, что продавцу действительно принадлежит интересующая вас дача. Для начала попроситеу него копии документов. На этом этапе возможны ситуации:

1. Продавец показывает вам свидетельство о праве собственности, выданное после 1998 года, или выписку из ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости).

«Это наиболее предпочтительная ситуация. Однакоя бы рекомендовала все равно обратиться в МФЦ за новой выпиской, ведь с момента выдачи старого документа участок мог быть продан, заложен, на него мог быть наложен арест и т.д. В новой выписке такие моменты будут видны», – рассказала ЦИАН Дарья Третьякова, адвокат КА «Юрпроект».

2. У продавца на руках свидетельство о праве собственности, выданное до 1998 года, в ЕГРН информация об участке не вносилась.

«В этом случае нужно убедить продавца обратиться с заявлением о государственной регистрации ранее возникшего права и только после внесения записи в реестр заключать сделку», – советует Анастасия Миловская,старший юрист «Крайнев, Корчуганова и партнеры».

3. Продавец предъявляет судебное решение, свидетельство о праве на наследство, соглашение о разделе имущества.

Совет аналогичный – нужно дождаться внесения сведений в ЕГРН и только потом выходить на сделку.

4. Право собственности на дачный участок отсутствует, есть только членская книжка садового или дачного объединения.

Ни в коем случае не покупайтедачу через «садовую книжку». Она лишь подтверждает членство в некоммерческом товариществе, а не собственность.

Илья Менжунов управляющий директор «Метриум премиум», участник партнерской сети CBRE

Реестр прав на недвижимое имущество (ЕГРП) появился в 1998 году. Впоследствии он вошел в состав Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Это означает, что все права на недвижимое имущество, возникшие после 1998 года, подлежали государственной регистрации. То есть, с 1998 года в отношении недвижимости стал действовать принцип публичной достоверности – любое третье лицо может проверить, кто именно является собственником объекта.

На сайте Росреестра https://rosreestr.ru/site можно бесплатно воспользоваться электронным сервисом «Справочная информация об объектах недвижимости в режиме online», получить общедоступные сведения о характеристиках объекта (адрес, описание), наличии зарегистрированных прав и обременений.

Справка для продавца

Обратите внимание и на личность самого продавца. «Задавайте ему вопросы, возможно, он не тот, за кого себя выдает. Видите несоответствие между версией продавца и документами, излишнюю нервозность –отказывайтесь от сделки», – советует Анастасия Миловская.

Валерий Новиков, управляющий партнер юридической компании «Юристат», также советует не стесняться: «Если продавец не совсем адекватно себя ведет, нужно попросить справку из психдиспансера. Если есть сомнение, можно потребовать и справку из наркодиспансера».

Если продавец состоит в браке – просите нотариально заверенное согласие супруга на продажу дачи. В обратной ситуации есть риск, что сделка будет признана недействительной.

Кроме того, необходимо убедиться, что человек не расторгал брак в последние тригода. Если это все же произошло, уточните, есть ли в судебном решении или в нотариально заверенном соглашении о разделе совместно имуществаоговорка, что бывший супруг не имеет каких-либо прав на отчуждаемый объект.

Одна из известных схем мошенничества при покупке дачи – подложная доверенность. «Если продают по доверенности, следует встретиться непосредственно с собственником и потребовать его документы, копию паспорта оставить себе. Также нужно проверить доверенность у нотариуса, который ее выдавал. Или хотя бы – по реквизитам в специальном публичном реестре на сайте Федеральной нотариальной палаты (http://reestr-dover.ru)», – советует Валерий Новиков.

Супруга продавца дачи оспорила сделку как совершенную без ее согласия. В результате судебные расходы покупателя составили около 10% от стоимости дома, процесс был проигран. Единственным плюсом можно назвать то, что продавец все-таки вернул деньги.

Из практики юриста.

Кадастровый учет

Если документы в порядке, а личность продавца не вызывает опасений, убедитесь, что размер и конфигурацияучасткасоответствуют тому, что продавец вам показывает. Оптимально, когда в ЕГРН,помимо сведений о собственнике участка, содержатся и данные о его координатах.Однако, как говорится, доверяй, но проверяй: все равно лучше вызвать кадастрового инженера, который выедет на местность и покажет, как данные ЕГРН соотносятся среальным положением дел.

«Такая проверка особенно важна, когдавы приобретаетеучасток с постройками. Если после покупки окажется, что часть дома или бани заступает на соседний участок, сосед впоследствии сможет потребовать снос такого строения. Также не стоит забывать, что постройки не должны стоять вплотную к границе участка: как правило, требуется, чтобы хозяйственные объекты были как минимум в метре от границы, а жилые дома – в 3 метрах», – говорит Дарья Третьякова.

Если данных о границе участка в ЕГРН нет, товы очень рискуете: спор с соседями может возникнуть в любой момент.

«Проблема в том, что около 70% дачников оформили в собственность свои строения по дачной амнистии – упрощенной процедуре без обязательного межевания. То есть, границы и площадь участка могут быть пересмотрены, например, если ваши соседи вдруг все же решат межевать участок. Поэтому попросите продавца определить четкие границы. Да, на это уйдет три-четыре недели, но только в таком случае можно быть уверенными в отсутствии возможных посягательств на ваше имущество», – убежден Илья Менжунов.

Еще один нюанс – вид разрешенного использования (ВРИ). Информацию, как можно использовать участок и что на нем разрешается строить, можно увидеть в ЕГРН. Соответствующие вопросы можно задать и в местной администрации. Это поможет исключить неприятные сюрпризы после покупки дачного участка. В частности, законом запрещается строить жилые дома на землях сельхозназначения для сельхозпроизводства или мелиорации.

Дача в охранной зоне

Внимательно отнеситесь к осмотру прилегающей территории: если рядом с границами вы видите газопровод или ЛЭП, узнайте у собственника сетей, не попадает ли участок в охранную зону. «В противном случае уже после покупки может оказаться, что на участке нельзя строить, разводить огонь или копать погреб (в зависимости от специфики охранной зоны)», – уточняет Дарья Третьякова.

Кроме того, попробуйте выяснить, не планируется ли прохождение через поселок дороги или строительство какого-либо иного инфраструктурного объекта. В московском регионе уже были прецеденты, когда дачи пытались продать с большой скидкой. При этом продавцы знали, что что через пару лет участки изымут для нужд государства. Покупатели на такие дома, увы, находились.

Илья Менжунов управляющий директор «Метриум премиум», участник партнерской сети CBRE

Если через ваш поселок планируется строительство шоссе или железнодорожных линий, есть риск, что рано или поздно ваш купленный дом изымут для государственных нужд, предложив компенсацию, размер которой часто не совпадает с реальной рыночной стоимостью объекта.

Проведение сделки

Договор купли-продажи может быть заключен в простой письменной форме. В нем важно досконально прописать все характеристики – как дома, так и участка: кадастровые номера, площадь, адрес. По словам Дарьи Третьяковой, документ не обязательно должен быть очень длинным и сложным, но есть моменты, на которые обязательно нужно обратить внимание.

  1. В договоре нужно указывать реальную цену продажи. Иначе если потом с участком возникнут проблемы, вернуть деньги будет очень сложно. Кроме того, занижение цены в договоре может привести к негативным налоговым последствиям, если вы решите впоследствии перепродать дачу.
  2. Отдельным пунктом стоит отметить отсутствие притязаний третьих лиц на дачу. Это особенно актуально на загородном рынке, где участки часто переходят в наследство и порой на них неожиданно появляются претенденты.
  3. Все нужно доводить до конца. Даже после подписания договора и передачи денег, вы еще не стали собственником участка. Право собственности перейдет только после государственной регистрации в ЕГРН. Ни в коем случае не откладывайте совместное с продавцом обращение в Росреестр или МФЦ.
Это интересно:  Нужно ли согласие на усыновление ребенка отчимом?

«На мой взгляд, привлечение юриста необходимо на этапе даже не сбора документов, а подбора жилья. И самое главное – не ведитесь на объекты с самыми низкими ценами. Варианты без «подводных камней» не будут стоить дешево», – Илья Менжунов.

Как правильно продать дачу в 2019 году.

Большинство людей, с удовольствием, проводят время на приусадебных дачных участках. Но, иногда, случаются обстоятельства, по которым приходится выставлять дачу на торги. В данном материале я хочу рассказать о том, как можно быстро и выгодно продать дачу.

Необходимые для совершения сделки документы

Перед продажей дачного участка необходимо подготовить обязательный для совершения сделки пакет документов:

  • оригинал и копия удостоверения личности собственника дачного участка;
  • свидетельство, подтверждающее право собственности на дачное строение и участок;
  • технический план и кадастровый паспорт на дом и участок;
  • документы, подтверждающие отсутствие задолженностей по налогам, членским и целевым взносам в садоводство;
  • техническая документация на жилое строение. Получить данный документ можно в БТИ;
  • если владельцем дачи является несовершеннолетний, то потребуется разрешение органов опеки на её продажу;
  • согласие второго супруга на продажу дачного участка;
  • договор купли-продажи, составленный в трёх экземплярах:
  • справка из ЕГРН.

Я перечислил документы, необходимые для продажи приватизированной дачи, находящейся в собственности владельца. Для того, чтобы продать не приватизированную дачу, достаточно предоставить членскую книжку, выданную председателем садового товарищества. Дополнительно потребуется предоставить паспорт члена садоводческого товарищества. Регистрация перехода дачи от одного участника садоводческого товарищества к другому осуществляется в председательстве или администрации СНТ.

Определяемся с ценой дачного участка

Когда будет проведена предпродажная подготовка, собственнику следует пригласить специалиста по оценке недвижимости для определения стоимости дачного имущества.

Слишком завышенная цена может повлечь за собой сложности с поиском потенциальных покупателей.

К факторам, влияющим на стоимость дачного участка относятся следующие:

  • расположение от города. Если дачный участок расположен далеко от населённого пункта, то его цена будет существенно ниже. Особенно высокая цена устанавливается на дачные участки, расположенные в черте города;
  • состояние дачного дома. Во время формирования цены учитывается всё – материал, давность постройки, состояние и многое другое;
  • наличие коммуникаций на участке. Во время формирования стоимости учитывается наличие электричества, газа, воды, канализации и системы отопления. Чем меньше удобств на участке, тем ниже будет стоимость дачного участка;
  • сезонность. При продаже дачных участков следует учитывать сезон, во время которого он выставлен на торги. Наибольшее количество продаж, согласно статистике, фиксируется в весенне-летний сезон. В это время можно продать участок по наиболее выгодной цене.

Затихают продажи осенью и зимой. В это время люди возвращаются в городское жильё и у них отпадает необходимость в посещении дачного участка. Спросом будут пользоваться те дачи, на которых расположены дома, пригодные для круглогодичного проживания.

Предпродажная подготовка дачи

Перед выставлением дачи на торги необходимо её к этому подготовить.

Большинство людей приобретают дачу для того, чтобы выращивать различные культуры. Необходимо убрать с участка лишний мусор и вспахать его. Всю сорную траву также необходимо удалить. Все надворные постройки должны иметь опрятный вид. Собственнику дачи следует заранее исправить все имеющиеся недочёты.
На фундаменте дома не должно быть мха и иной растительности. Это наведёт потенциального покупателя на мысль о том, что со строением не все в порядке.
Цветочные клумбы можно подкрасить. Также, следует закрасить и потрескавшиеся и облупившиеся окна и двери, если таковые имеются. Данный совет будет полезен тем, кто владеет типовыми дачными строениями, а не капитальными домами, сделанными из современных материалов.
Дачный дом также необходимо привести в порядок. Необходимо навести в нём чистоту и порядок. Наиболее оптимальным решением станет вывоз всех, находящихся в ней, предметов обстановки в другое место. Если в дачном домике не делали ремонт, то необходимо освежить обои и отделку потолка.
Собственник должен проверить и крышу домика на предмет протечек. Неисправность кровли может сильно снизить стоимость дачного участка.
Также, необходимо проверить исправность коммуникаций, подведённых к участку. За время весенне-летнего сезона водопровод может засориться. Особенно это актуально для собственников, на участках которых расположены автономные скважины.
После проведения предпродажной подготовки можно переходить к составлению объявления.

Составление объявления

Перед тем, как составить объявление, необходимо обозначить все преимущества дачного участка. У потенциального покупателя должно возникнуть желание приобрести дачный участок ещё на этапе просмотра объявления.
В тексте объявления необходимо описать основные особенности местности, на которой расположен участок. Если рядом находится живописный лес или чистейшая речка, необходимо обязательно отразить это в тексте объявления.
Нужно, как можно более подробно описать все посадки, расположенные на дачном участке. Если на участке находится теплица или баня, то эта информация должна быть отражена в тексте объявления.
В мельчайших подробностях необходимо описать все достопримечательности дома. Указать из какого материала он построен, этажность, количество комнат.

Пошаговый алгоритм совершения сделки

После того, как покупатель выразил желание приобрести дачный участок, он должен оставить задаток. Получение средств от покупателя к продавцу необходимо зафиксировать. Сделать это можно, составив расписку или подписав договор задатка. По желанию сторон, можно заверить данный документ нотариально.
После оформления задатка можно переходить к составлению и подписанию договора, подтверждающего переход прав собственности. Содержание данного документа регламентировано Гражданским Кодексом РФ.
По закону, такой договор не обязательно заверяется нотариально.

Но, посещение нотариуса гарантирует сторонам следующее:

  • защиту. Заверенный нотариусом договор невозможно оспорить поэтому его юридическая сила защищена государством;
  • надёжность. На нотариуса возлагается имущественная ответственность за соглашение. Если судебными органами будет выявлена недобросовестность юридической фирмы, то ей придётся возместить понесённые убытки.
    Именно поэтому, нотариус всегда проверяет адекватность сторон и даёт им исчерпывающую консультацию по вопросу совершаемой сделки.
    Осуществить перевод средств при продаже дачного участка можно несколькими способами:
  • до момента подписания документов на владение недвижимостью. Такой метод является очень рискованным поэтому его лучше использовать при сделке, заключаемой между доверенными лицами;
  • после подписания договора у нотариуса. В этом случае, существует риск для продавца, ведь дача ему уже не принадлежит;
  • получение средств после подписания договора, но до момента заверения его нотариально. Данный вариант является наиболее оптимальным. В данном случае, ни одна из сторон ничем не рискует.

Стороны приходят в администрацию садоводства, где происходит переоформления членства в товариществе. Председатель заверяет и передачу наличных средств, если стороны не обговорили безналичный расчёт.

Как правильно сделать фотографии

Первым делом, покупатели будут смотреть на фотоснимки дачного участка. Именно поэтому, необходимо сделать правильные фотографии объекта недвижимости.
Мои советы помогут собственникам сделать фотографии, которые заинтересуют покупателей ещё во время просмотра объявления:

  • лучше делать фотографии в летнее время года. Когда вокруг много света и зелени, дачный участок выгладит ещё красивее;
  • делать фотоснимки лучше всего в солнечную и светлую погоду;
  • фотографировать нужно не только дом, но и дачный участок;
  • делать акцент нужно на самых привлекательных участках дома;
  • перед фотосъёмкой необходимо сделать уборку;
  • не следует допускать попадания животных в кадр;
  • фотографировать необходимо со всех ракурсов.

Фотоснимки должны выглядеть живыми и настоящими. Не следует их обрабатывать с помощью компьютерных программ.

Основные советы перед продажей дачного участка

Необходимо привести в порядок документы на дом и участок. Не все покупатели готовы ждать, ведь изготовление недостающих документов займёт длительное время.

С юридической точки зрения, дачный участок должен быть готов к продаже. Чистота сделки – залог её успеха.
Необходимо убрать с дачного участка весь ненужный хлам. В доме, также, необходимо убрать все ненужные вещи. Он должен выглядеть чистым, но, в то же время безликим.
Если к даче присоединён ещё и дополнительный участок , то его можно продать, осуществив отдельную сделку купли-продажи.
Выгоднее всего можно продать дачный участок, используемый не только как сад или огород, но и как место для круглогодичного отдыха.
Во время совершения сделки необходимо приложить к пакету документов справку из ЕГРН, подтверждающую отсутствие обременений.
Законодательство допускает возможность заключения сделки, не заверенной нотариусом.
Не только интернет и газеты можно использовать для подачи объявления о продаже дачного участка. Для этой же цели можно задействовать радио или телевидение. Всё зависит от того, как срочно необходимо продать дачный участок. Имеет значение и бюджет его собственника.

Советы по продаже дачи в видео:

Статья написана по материалам сайтов: estatelegal.ru, www.cian.ru, posobiya.info.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector