+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Кадастровая оценка недвижимости: 7 этапов оценки + опыт

По материалам статей А.В. Каминского

В рамках кадастровой оценки оцениваются сотни тысяч и миллионы объектов оценки. Здесь необходимо отметить, что кадастровая оценка – это оценка семи категорий земель и ОКС. Кадастровая оценка земель населенных пунктов проводится по технологии, принципиально отличной от кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения, земель под водными объектами или земель под лесами. Кадастровые оценщики специализируются на оценке определенных категорий земель, и те из них, кто являются профессионалами в кадастровой оценке земель промышленности или ОКС, не станут проводить кадастровую оценку земель сельскохозяйственного назначения, и наоборот.

Существует мнение, в том числе активно продвигаемое сторонниками передачи полномочий по определению кадастровой стоимости ГБУ, что основное, что должен уметь делать кадастровый оценщик – это строить экономико-математические модели, а для этого нужно достаточно хорошо

владеть аппаратом математической статистики.

Кадастровая оценка – это не только построение математических моделей по оценке квартир и дачных участков, о которых есть рыночная информация в количестве, достаточном для построения статистических моделей, но и индивидуальная оценка объектов, о которых такая информация отсутствует, или ее недостаточно. К таким объектам относятся, например:

  • земельные участки под космодромами, атомными и прочими электростанциями, аэродромами;
  • производственные, складские, торговые, офисные, гостиничные комплексы площадью десятки тысяч квадратных метров;
  • земельные участки сельскохозяйственного назначения (оцениваются через плодородие почв, севообороты сельскохозяйственных культур и т. д.);
  • земельные участки лесных земель (оцениваются с учетом породного состава и возраста произрастающих из них деревьев).

Кадастровую оценку должны выполнять команды профессионалов, включающие высококлассных специалистов по различным направлениям – от высококвалифицированных аналитиков рынка недвижимости и компьютерных моделистов до оценщиков с большим опытом работы.

Почему же до последнего времени исполнителей работ по определению кадастровой стоимости выбирали не по уровню профессионализма, а по принципу «кто быстрее и кто дешевле»? Ответ прост – до февраля 2015 года заказчики были обязаны проводить аукционы по выбору исполнителя работ по кадастровой оценке. Если кто-то проводил закрытые конкурсы, пытаясь отобрать наиболее опытного и квалифицированного исполнителя, то такие решения оспаривались в Федеральной антимонопольной службе. К аукциону допускали любых исполнителей, соответствующих требованиям Закона об оценочной деятельности, то есть если в компании числились хотя бы два оценщика, то она могла стать исполнителем работ по определению кадастровой стоимости сотен тысяч или миллионов объектов. А на аукционах становились победителями компании, готовые выполнить работу в кратчайшие сроки и за минимальные деньги. Можно только удивляться, что даже в таких условиях заказчики, как правило, отбирали не самых худших исполнителей работ.

На протяжении многих лет профессиональное оценочное сообщество говорило о необходимости изменения схемы выбора исполнителя работ по государственной кадастровой оценке. Только в 2015 году постановлением Правительства Российской Федерации от 4 февраля 2015 года № 99 была отменена обязательность проведения аукционов. Это важный шаг, который по непонятной причине не был сделан несколько лет назад. Теперь необходимо законодательно закрепить обязательность проведения конкурсов по выбору исполнителя работ по определению кадастровой стоимости, так как сегодня заказчик имеет право проводить либо конкурс, либо аукцион.

Требования к исполнителям работ по определению кадастровой стоимости были введены постановлением Правительства Российской Федерации от 1 января 2015 года № 1051, которые вступили в силу только в 2016 году. В соответствии с новыми требованиями исполнитель работ по кадастровой оценке должен иметь в штате не менее 12 оценщиков, не менее пяти из которых должны иметь опыт в оценке не менее пяти лет, а сама компания-исполнитель должна действовать на рынке не менее семи лет и иметь не менее чем трехлетний опыт работы по государственным и муниципальным контрактам.

Обратим внимание, что в соответствии с «дорожной картой» Агентства стратегических инициатив более высокие требования к исполнителям работ должны были быть установлены на год раньше – еще в декабре 2014 года.

К сожалению, до сих пор не решен вопрос отбора исполнителя по квалификации и опыту, а не исходя из минимальной предложенной цены услуг, как это происходит сейчас. А нужно для этого совсем немного – внести изменения в постановление Правительства Российской Федерации от 28 ноября 2013 года № 1085, приравняв определение кадастровой стоимости к выполнению научно-исследовательских работ. В этом случае соотношение ценовых/неценовых критериев оценки будет 20/80 вместо существующих сегодня 60/40, то есть победителем будет признаваться претендент, более опытный и квалифицированный, а не тот, кто предложил минимальную цену за свои услуги.

Казалось бы, только что законодательно устранили (пусть и с запозданием на несколько лет) главные причины выбора случайных исполнителей работ по кадастровой оценке – исключили аукционы, ввели требования к исполнителям. Зачем передавать полномочия по определению кадастровой стоимости ГБУ? Может быть, хотят ужесточить требования к исполнителям работ? Логично было бы предположить, что в законопроекте Минэкономразвития устанавливаются высокие требования к ГБУ и их сотрудникам или хотя бы более высокие, чем для оценщиков, выполняющих эти работы сегодня. Удивительно, но в первой редакции этого законопроекта никаких требований к сотрудникам ГБУ установлено не было, а согласно второй редакции сотрудник ГБУ, выполняющий кадастровую оценку, должен иметь опыт работы по оценке не

Можно сравнить требования к исполнителям работ, установленные постановлением Правительства Российской Федерации № 1051, которые начали действовать с 2016 года, с единственным требованием к сотруднику ГБУ – иметь опыт в оценке не менее трех лет, и сделать

Предложения по решению проблемы

  1. Признать, что кадастровая оценка – это профессиональная оценочная деятельность.
  2. Работы по определению кадастровой стоимости должны выполнять на конкурсной основе наиболее квалифицированные и опытные исполнители. Требования к исполнителям должны регламентироваться постановлением Правительства Российской Федерации № 1051.

В субъектах Российской Федерации следует создать ГБУ, которым в том числе передать полномочия заказчика по выбору исполнителя работ по определению кадастровой стоимости. Наличие в субъекте Российской Федерации компетентного заказчика в лице ГБУ повысит качество результатов кадастровой оценки.

Также можно выделить другую серьезную проблему:

Оказание административного давления на кадастрового оценщика

и других участников процесса

Преследуя цель максимизировать налоговые поступления, чиновники разного уровня оказывают давление на оценщика, являющегося исполнителем работ по определению кадастровой стоимости, с целью ее завышения. Например, очевидно, что в условиях экономического кризиса цены на недвижимость падают, соответственно, должны уменьшаться кадастровая стоимость и снижаться сумма налога. При этом представители различных региональных министерств и ведомств при согласовании результатов кадастровой оценки прямо говорят о том, что результаты должны быть «на столько-то процентов выше результатов предыдущего тура». Если оценщик

обоснованно, на основе реальных рыночных данных, доказывает, что ситуация на рынке недвижимости изменилась и цены на недвижимость упали, то у него могут возникнуть проблемы с приемкой результатов работы.

Наглядным примером является ситуация, сложившаяся в Республике Татарстан в 2013 году. Сначала в Республике кадастровую стоимость земельных участков населенных пунктов под производственными объектами завысили в несколько раз, а потом, когда в рамках оспаривания

кадастровой стоимости ее стали приводить в соответствие рыночным реалиям, на оценщиков и предпринимателей начали оказывать давление. Показательны действия Президента Республики Татарстан Рустама Минниханова, публично обвинившего оценщиков в сговоре с предпринимателями только на основании того, что рыночная стоимость земли по результатам индивидуальной оценки оказалась в разы ниже результатов кадастровой оценки. В частности, было заявлено: «Мы не можем на это сквозь пальцы смотреть, когда конвейер жуликов работает… Идет серьезная мошенническая акция… Мы договорились с судами, прокуратурой…». В то же время даже поверхностный анализ с использованием открытой информации, размещенной в том числе на официальных сайтах государственных структур Республики Татарстан, показал, что кадастровая стоимость земельных участков под производственными объектами была завышена в 2,5–6 раз. Например, цены предложения (цены сделок, как правило, еще ниже с учетом скидки

Основная задача чиновников – не допустить сокращения доходной части бюджета. Для этого комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее – комиссии по оспариванию) и суды придумывают всевозможные способы для того, чтобы отказать заявителю и оставить кадастровую стоимость без изменения. Массовыми стали ситуации, когда в качестве обоснования отказа заявителю в пересмотре кадастровой стоимости в протоколе указывается несоответствие отчета об оценке каким-то пунктам законодательства, причем без конкретизации того, что нарушено. На это обращал внимание руководитель Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (далее – Росреестр) И.В. Васильев, проводя 2 июня 2015 года селекторное совещание с руководителями территориальных органов Росреестра

и руководителями филиалов кадастровых палат. 23 сентября 2015 года И.В. Васильев направил представителям Росреестра и Кадастровой палаты – членам комиссий по оспариванию письмо № 15-исх/13777-ИВ/15 с требованием обосновывать отказ от пересмотра кадастровой стоимости.

Суды, самостоятельно рассматривая отчеты об оценке, принимали отрицательные решения на основе того, что, по их мнению, аналоги не являлись аналогами (по площади, местоположению, обеспеченности инфраструктурой), а также того, что в отчетах отсутствовали кадастровые номера

объектов-аналогов. Очевидно, что на рынке не существует продаж нескольких земельных участков, например производственного назначения, одинаковой площади, с аналогичной обеспеченностью инфраструктурой и расположенных в одном месте (требование суда). Очевидно и то, что в абсолютном большинстве случаев у оценщика нет информации о кадастровых номерах

объектов-аналогов. Единственный вариант выполнить это требование – получать информацию на сайте Росреестра, на котором есть вся идентифицирующая информация, включая кадастровый номер. Только цена, указанная в договоре, скорее всего, будет недостоверной, многократно заниженной.

Наиболее наглядный пример, подтверждающий нежелание чиновников изменять кадастровую стоимость, продемонстрировала комиссия по оспариванию Курской области. В одном из решений было указано: «отчет соответствует требованиям законодательства, заключение СРОО соответствует требованиям законодательства, но в связи со сложной социально-экономической ситуацией в стране и необходимостью сохранения бюджета Курской области заявителю отказать». Благодаря таким откровенным заявлениям ни у кого не должно остаться сомнений в истинной мотивации некоторых чиновников. Нужно отдать должное Общественному совету при Росреестре и его руководству, оперативное вмешательство которых позволило не допустить подписания указанного решения.

Это интересно:  Нужно Ли Регистрировать Хозблок На Дачном Участке В 2019 Году

Представителями органов государственной власти оказывается давление на муниципалитеты в целях предотвращения оспаривания результатов определения кадастровой стоимости. Наиболее показательна ситуация, сложившаяся во Владимирской области, вицеубернатор которой Елена Мазанько на встрече с муниципалитетами сказала буквально следующее: «Недопустима ситуация, когда в рамках оспаривания кадастровой стоимости бюджеты теряют миллионы рублей. Задача муниципалитетов – выяснить, кто из оценщиков должен компенсировать выпадающие доходы – кадастровый оценщик, если он завысил кадастровую стоимость, или индивидуальный оценщик, если он ее занизил в рамках оспаривания. А если муниципалитеты допускают сокращение доходной части бюджета в результате оспаривания, то они на эту сумму получат меньше денежных средств из областного бюджета».

Отметим, что ситуацию удается частично нейтрализовать в случае, когда саморегулируемая организация оценщиков, выполняющая экспертизу соответствующего кадастрового отчета, а также отчетов об оценке, выполненных для целей оспаривания, занимает профессиональную позицию, основанную на рыночных данных, и готова ее отстаивать совместно с оценщиком.

Думаю, теперь должно стать понятно, зачем авторы законопроекта Минэкономразвития хотят передать полномочия по определению кадастровой стоимости ГБУ, полностью подконтрольным государственной власти субъекта федерации. В этом случае не нужно будет оказывать административное давление на оценщика – процесс станет полностью управляемым и подконтрольным, будут созданы все условия для формирования базы налогообложения исходя из желания конкретных чиновников наполнить бюджет любой ценой, а не из объективной величины кадастровой стоимости.

Интересное решение предлагают сторонники передачи полномочий по кадастровой оценке ГБУ в части финансирования таких структур – выделять им 1 процент от суммы налогов за недвижимость, посчитанных от кадастровой стоимости. То есть чем выше ГБУ оценит кадастровую стоимость, тем больше будет заработная плата его сотрудников. Чем не мотивация для ГБУ получить завышенную кадастровую стоимость?

Предложения по решению проблемы

  1. Не передавать в ближайшие несколько лет полномочия по кадастровой оценке ГБУ. Для введения института государственных налоговых оценщиков, в том числе для обучения большого количества государственных и муниципальных специалистов, руководителей в области кадастровой оценки, решения организационных вопросов, требуются годы. За рубежом становление этого института проходило в течение десятилетий.
  2. Для начала необходимо, чтобы ГБУ стали компетентными заказчиками по выбору исполнителя работ по определению кадастровой стоимости, наладили сбор, обработку и систематизацию информации, необходимой для кадастровой оценки.

А.В. Каминский

президент НП «СРО оценщиков «Экспертный совет», член Совета по оценочной

деятельности при Министерстве экономического развития Российской

Федерации, руководитель Комиссии по кадастровой оценке и оспариванию

кадастровой стоимости Общественного совета при Федеральной службе

государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр),

член рабочих групп по совершенствованию законодательства в оценочной

деятельности, в сфере имущественных налогов, недвижимости и

саморегулирования при Государственной Думе Федерального Собрания

Актуальные проблемы кадастровой оценки объектов недвижимости

Статья просмотрена: 886 раз

Библиографическое описание:

В статье рассматривается проблематика, возникающая в связи с осуществлением государственной кадастровой оценки в новых условиях. Переход к рыночной оценке недвижимого имущества и зависимость налоговой базы от кадастровой стоимости породил ряд практических проблем, которые свидетельствуют о необходимости дальнейшего совершенствования механизма кадастровой оценки имущества.

Ключевые слова: кадастровая оценка, оценочная деятельность, кадастровая стоимость, объект недвижимости, массовая оценка.

Тhe article deals with the problems arising in connection with the implementation of the state cadastral evaluation in the new conditions. The transition to the market valuation of real estate and the dependence of the tax base on the cadastral value has created a number of practical problems that indicate the need for further improvement of the cadastral valuation of property.

Keywords: cadastral evaluation, evaluation activities, the cadastral value of the property, mass valuation.

Кадастровая оценка объектов недвижимости постепенно приобретает рыночный характер, выступая как базовый инструмент реформируемой ныне отечественной системы налогообложения.

В настоящее время земельный налог является единственным видом налога, база которого исчисляется на основании кадастровой стоимости земельного участка.

Исчисление кадастровой стоимости земельных участков производится в соответствии со специальной методикой, разработанной в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности (ст.ст. 390, 391) Налогового кодекса Российской Федерации (далее НК РФ [1]), ст.ст. 65–66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — ЗК РФ) [2].

Следует отметить, что формирующаяся система оценки кадастровой стоимости не лишена проблем и несогласованностей, которые были характерны для ранее существовавшей системы налогообложения, которая базировалась на инвентаризационной стоимости.

Как представляется, проблема состоит в том, что термин «кадастровая стоимость» является достаточно новым для правоприменительной практики, а потому подходы к нему не устоялись, что приводит к противоречивым подходов правоприменителей. Так, система государственной кадастровой оценки земель на национальном уровне изменилась с введением в действие федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее — ФСО № 4 [3]), в рамках которого законодатель заложил рыночный механизм кадастровой оценки.

Минэкономразвития России определение кадастровой стоимости на основании норм ФСО № 4 трактует как обязательное условие. В соответствии с данным стандартом под кадастровой стоимостью следует понимать установленную в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, которая должна быть определена методами массовой оценки, а в случае, когда использование таких методов невозможно, под ней понимается рыночная стоимость объекта недвижимости, которая определяется индивидуально для этого конкретного объекта недвижимости в рамках законодательства об оценочной деятельности.

Анализ вышеприведенного определения кадастровой стоимости показывает, что правоприменитель ориентирован на использование методов массовой оценки, под которой в свою очередь следует понимать процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, которые имеют сходные характеристики, в рамках такого процесса должны применяться математические и иные методы моделирования стоимости имущества. Массовая оценка ведется по разработанным моделям, а для сложных объектов разрешено применение индивидуальных методик. При построении модели оценщики должны использовать информацию о сложившемся уровне рыночных цен. В то же время Закон об оценочной деятельности закрепил приоритет рыночной стоимости относительно кадастровой стоимости, которая определена методами массовой оценки [4].

Модернизация системы имущественного налогообложения, сориентированная на использование кадастровой оценки на практике, установила две актуальные проблемы, которые государство предложило налогоплательщикам решать самостоятельно.

Первая проблема заключается в несоответствии государственной кадастровой оценки реальной рыночной стоимости конкретного объекта недвижимости — это величина весьма условная. Отметим, что данное изменение привело к росту оценочной стоимости практически всех объектов недвижимости безотносительно к тому, за какую цену они могут быть реализованы на рынке. Следует отметить, что собственники таких объектов недвижимости вправе оспорить проведенную государственную кадастровую оценку как в административном (досудебном) порядке, так и в специальных территориальных комиссиях (Росреестре), так и в судебном порядке. Отметим, что существующий ныне механизм обжалования сопровождается существенными рисками возможного злоупотребления правом со стороны государства, которые имеются практически на каждом этапе обжалования оценки, т. е. в целом складывается риск несоблюдения принципа соразмерности налогообложения.

Проблема определения подлинной стоимости оцениваемых объектов недвижимости до настоящего времени не решена, поскольку не выделены достаточно надежные критерии оценки рыночной стоимости недвижимости. На отечественном рынке цены складываются в значительной степени под влиянием случайных или спекулятивных факторов, к примеру, ввиду наличия на рынке значительного числа квартир, представленных к реализации по заведомо завышенной цене.

Владельцы объектов недвижимости, желающие ввести их в коммерческий оборот, вынуждены решать и вопрос об оценке своего имущества. Введение налогообложения имущества на основе кадастрово-рыночной оценки также способствует распространению данной практики.

Также можно обратить внимание и на вторую значимую сегодня проблему, которая возникла ввиду сложности формирования актуального единого государственного учета недвижимости. Государственный кадастр недвижимости должен использоваться как исходная информационная основа системы налогообложения, формируемая как результат оборота недвижимого имущества в глобальном масштабе. Соответственно, основными критериями, предъявляемыми к ней, являются достоверность и актуальность аккумулированных сведений о каждом зарегистрированном объекте недвижимости, а также его стоимости.

Минэкономразвития России предложил решить данную проблему актуализации разрозненных данных, собранных в ЕГРП и ГКН, на плечи непосредственно налогоплательщиков — под страхом национализации их «бесхозного» имущества [5]. Как представляется, такой подход нарушает права граждан- собственников. Ранее лица, права, на недвижимость которых возникли до введения ЕГРП, не были обязаны вносить сведения о собственности в реестр, обязательная регистрация прав в ЕГРП была необходима исключительно для введения объекта недвижимости в коммерческий оборот. Перекладывание решения государственных задач на налогоплательщиков ведет к росту реальной налоговой нагрузки и не является показателем социальной ориентированности подхода.

Представляется, что первая из обозначенных выше проблем — проблема объективности государственной кадастровой оценки в отсутствие работоспособного механизма оспаривания такой оценки может быть решена посредством формирования института государственных налоговых оценщиков [6]; также можно предложить законодательное закрепление приоритетного права муниципальных образований на покупку любой местной недвижимости.

Что касается второй проблемы, она может быть решена в рамках внедрения современных информационных технологий, которая позволит провести обновление единой базы объектов недвижимости, которая может обновляться, как минимум, на ежегодной основе. Как представляется, проблема, состоящая в создании актуального единого государственного учета недвижимости, должна решаться государством самостоятельно в целях укрепления института частной собственности и его защиты, а также в целях повышения доверия граждан к государству.

  1. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть первая) от 31.07.1998 № 146-ФЗ (ред. от 29.12.2015) // СЗ РФ, № 31, 03.08.1998, ст. 3824.
  2. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 30.12.2015) // СЗ РФ. 29.10.2001. № 44. Ст. 4147.
  3. Приказ Минэкономразвития России от 22.10.2010 № 508 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)» (с изм. и доп.). // СПС «Консультант Плюс». Дата обращения 05.11.2018.
  4. Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (с изм. и доп.) // СЗ РФ. 1998. № 31. Ст. 3813.
  5. Варламов А. А., Комаров С. И. Оценка объектов недвижимости: учебник. М.: Форум, 2015. — 640 с. — С. 254.
  6. Грибовский С. Нужно менять концепцию кадастровой оценки // Недвижимость и строительство Петербурга. — 2016. — № 1(892). — С. 14.
Это интересно:  Как исправить ошбики в 6-НДФЛ в 2019 году путем уточнения

Тема №11: «Процесс оценки недвижимости»

Виды оценки недвижимости

Оценка недвижимости бывает массовая и индивидуальная.

Массовая (кадастровая) – под массовой оценкой недвижимости понимается процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке.

При этом унифицируется процедура оценки большого числа объектов. При массовой оценке на заключительном этапе проверяется используемая для расчётов модель и контролируется качество получаемых результатов. При этом результаты, полученные с помощью модели массовой оценки, сравниваются с реальными ценами продаж и оцениваются отклонения уровня оценки по каждой группе аналогичных объектов. Примером может служить кадастровая оценка земель населенных пунктов. Заказчиком кадастровой оценки выступают органы местного самоуправления.

Под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Индивидуальная оценка недвижимости – это оценка конкретного объекта на определённую дату.

Массовая оценка – приближенная, а индивидуальная – точная, полученная в результате тщательного анализа реальных данных об аналогах объекта оценки.

2. Основные этапы процесса оценки недвижимости

Процесс оценки недвижимости состоит из пяти основных этапов (рисунок 19), которые выполняются последовательно специалистом-оценщиком:

Рисунок 19 — Основные этапы процесса оценки недвижимости

В соответствии с ФСО № 1 основными этапами оценки являются:

а) заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку;

б) сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки;

в) применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов;

г) согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;

д) составление отчета об оценке.

Задание на оценку должно содержать следующую информацию:

а) объект оценки;

б) имущественные права на объект оценки;

г) предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения;

д) вид стоимости;

ж) срок проведения оценки;

з) допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка.

Оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки. Оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки, в том числе:

а) информацию о политических, экономических, социальных и экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки;

б) информацию о спросе и предложении на рынке, к которому относится объект оценки, включая информацию о факторах, влияющих на спрос и предложение, количественных и качественных характеристиках данных факторов;

в) информацию об объекте оценки, включая правоустанавливающие документы, сведения об обременениях, связанных с объектом оценки, информацию о физических свойствах объекта оценки, его технических и эксплуатационных характеристиках, износе и устареваниях, прошлых и ожидаемых доходах и затратах, данные бухгалтерского учета и отчетности, относящиеся к объекту оценки, а также иную информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки.

Информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности.

Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.

Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

Оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы.

Если в качестве информации, существенной для определения стоимости объекта оценки, используется экспертное суждение оценщика или привлеченного оценщиком специалиста (эксперта), для характеристик, значение которых оценивается таким образом, должны быть описаны условия, при которых указанные характеристики могут достигать тех или иных значений. Если при проведении оценки оценщиком привлекаются специалисты (эксперты), оценщик должен указать в отчете их квалификацию и степень их участия в проведении оценки, а также обосновать необходимость их привлечения.

Оценщик при проведении оценки не может использовать информацию о событиях, произошедших после даты оценки.

На этапе «сбор и анализ информации» оценщик осуществляет сбор и обработку следующей информации и документации:

правоустанавливающих документов, сведений об обременении объекта оценки правами иных лиц;

данных бухгалтерского учёта и отчётности относящихся к объекту оценки;

информации о технических и эксплуатационных характеристиках объекта оценки;

информации необходимой для установления количественных и качественных характеристик объекта оценки.

Оценщик определяет и анализирует рынок, к которому относится объект оценки, его историю, текущую конъюнктуру и тенденции, а также аналоги объекта оценки, и обосновывает их выбор.

Данные, которые собирает и анализирует оценщик можно разделить на общие и специальные.

Общие данные – это информация об экономико-социальных, государственно-правовых, экологических факторах, которые значительно влияют на стоимость объекта оценки.

Специальные данные – информация об оцениваемой недвижимости и её аналогах, а именно сведения о правах на объект, определение соответствия способа использования существующему законодательству, характеристики самого строения и земельного участка, на котором оно расположено.

На этапе «применение подходов к оценке» оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов.

Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. При применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения.

Применяя доходный подход к оценке, оценщик должен:

а) установить период прогнозирования. Под периодом прогнозирования понимается период в будущем, на который от даты оценки производится прогнозирование количественных характеристик факторов, влияющих на величину будущих доходов;

б) исследовать способность объекта оценки приносить поток доходов в течение периода прогнозирования, а также сделать заключение о способности объекта приносить поток доходов в период после периода прогнозирования;

в) определить ставку дисконтирования, отражающую доходность вложений в сопоставимые с объектом оценки по уровню риска объекты инвестирования, используемую для приведения будущих потоков доходов к дате оценки;

г) осуществить процедуру приведения потока ожидаемых доходов в период прогнозирования, а также доходов после периода прогнозирования в стоимость на дату оценки.

Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен:

а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения;

б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому;

в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.

Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства. Если объекту оценки свойственно уменьшение стоимости в связи с физическим состоянием, функциональным или экономическим устареванием, при применении затратного подхода необходимо учитывать износ и все виды устареваний.

Оценщик для получения итоговой стоимости объекта оценки осуществляет согласование (обобщение) результатов расчета стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки. Если в рамках применения какого-либо подхода оценщиком использовано более одного метода оценки, результаты применения методов оценки должны быть согласованы с целью определения стоимости объекта оценки, установленной в результате применения подхода. Под методом оценки понимают способ расчёта стоимости оцениваемого объекта, в рамках одного из подходов к оценке.

При согласовании результатов расчета стоимости объекта оценки должны учитываться вид стоимости, установленный в задании на оценку, а также суждения оценщика о качестве результатов, полученных в рамках примененных подходов. Выбранный оценщиком способ согласования, а также все сделанные оценщиком при осуществлении согласования результатов суждения, допущения и использованная информация должны быть обоснованы. В случае применения для согласования процедуры взвешивания оценщик должен обосновать выбор использованных весов. При согласовании результатов оценки в настоящее время нашли широкое применение методы нечетких множеств, например, метод анализа иерархий.

Это интересно:  Программа Жильё Молодым Семьям 2019

Составление отчета об оценке

Отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартом оценки № 3, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.

При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:

в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности);

информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности);

содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности);

состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости);

отчет об оценке не должен содержать информацию, не использующуюся при проведении оценки при определении промежуточных и итоговых результатов, если она не является обязательной согласно требованиям федеральных стандартов оценки и стандартов и правил оценочной деятельности, установленных саморегулируемой организацией, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (принцип достаточности).

Отчет об оценке должен быть пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика, осуществляющего оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, или печатью и подписью руководителя юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.

В отчете об оценке должны содержаться следующие разделы:

а) основные факты и выводы. В разделе основных фактов и выводов должны содержаться:

— общая информация, идентифицирующая объект оценки;

— результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке;

— итоговая величина стоимости объекта оценки;

б) задание на оценку в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки;

в) сведения о заказчике оценки и об оценщике, а также информация обо всех привлекаемых к проведению оценки и подготовке отчета об оценке организациях и специалистах с указанием их квалификации и степени их участия в проведении оценки объекта оценки;

г) допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки;

д) применяемые стандарты оценочной деятельности.

е) описание объекта оценки с приведением ссылок на документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки.

В отчете об оценке должна быть приведена следующая информация об объекте оценки:

— количественные и качественные характеристики объекта оценки. Данная информация в зависимости от объекта оценки должна содержать, в том числе, сведения об имущественных правах, обременениях, связанных с объектом оценки, физических свойствах объекта оценки, износе, устареваниях;

— количественные и качественные характеристики элементов, входящих в состав объекта оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объекта оценки;

— информация о текущем использовании объекта оценки;

— другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость;

ж) анализ рынка объекта оценки, а также анализ других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость. В разделе анализа рынка должна быть представлена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости, и содержаться обоснование значений или диапазонов значений ценообразующих факторов;

з) описание процесса оценки объекта оценки в части применения доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке. В данном разделе должно быть описано применение подходов к оценке с приведением расчетов или обоснован отказ от применения подходов к оценке объекта оценки;

и) согласование результатов. В разделе согласования результатов должно быть приведено согласование результатов расчетов, полученных с применением различных подходов.

При согласовании результатов, полученных при применении различных подходов к оценке, а также использовании разных методов в рамках применения каждого подхода оценщик должен привести в отчете об оценке описание процедуры соответствующего согласования. Если при согласовании используется взвешивание результатов, полученных при применении различных подходов к оценке, а также использовании разных методов в рамках применения каждого подхода, оценщик должен обосновать выбор использованных весов, присваиваемых результатам, полученным при применении различных подходов к оценке, а также использовании разных методов в рамках применения каждого подхода.

В приложении к отчету об оценке должны содержаться копии документов, используемые оценщиком и устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки, в том числе правоустанавливающих и правоудостоверяющих документов, а также документов технической инвентаризации, заключений специальных экспертиз и другие документы по объекту оценки (при их наличии).

В тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации, используемой в отчете, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, либо приложены копии материалов и распечаток. В случае, если информация при опубликовании на сайте в сети Интернет не обеспечена свободным и необременительным доступом на дату проведения оценки и после даты проведения оценки или в будущем возможно изменение адреса страницы, на которой опубликована используемая в отчете информация, или используется информация, опубликованная не в периодическом печатном издании, распространяемом на территории Российской Федерации, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов.

Информация, предоставленная заказчиком (в том числе справки, таблицы, бухгалтерские балансы), должна быть подписана уполномоченным на то лицом и заверена в установленном порядке, и в таком случае она считается достоверной, если у оценщика нет оснований считать иначе.

В случае, если в качестве информации, существенной для величины определяемой стоимости, используется экспертное мнение, в отчете об оценке должен быть проведен анализ данного значения на соответствие рыночным условиям, описанным в разделе анализа рынка.

В отчете об оценке должно содержаться описание последовательности определения стоимости объекта оценки, позволяющее пользователю отчета об оценке, не имеющему специальных познаний в области оценочной деятельности, понять логику процесса оценки и значимость предпринятых оценщиком шагов для установления стоимости объекта оценки.

В отчете об оценке должно содержаться обоснование выбора примененных оценщиком методов оценки в рамках затратного, сравнительного и доходного подходов.

В отчете об оценке должно содержаться описание расчетов, расчеты и пояснения к расчетам, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, указанных или полученных оценщиком в рамках применения подходов и методов, использованных при проведении оценки.

В отчете об оценке итоговое значение стоимости после согласования результатов применения подходов

Профпереподготовка в РЭУ им. Г.В. Плеханова (государственная кадастровая оценка)

ФГБОУ ВО «Российский экономический университет имени Г.В. Плеханова»

Программа профессиональной переподготовки «Государственная кадастровая оценка»

Директор программы:

Калинкина Кира Евгеньевна – к.э.н., доцент, вице-президент Ассоциации «СРОО «Экспертный совет», доцент кафедры «Финансовые рынки» ФГБОУ ВО «Российский экономический университет имени Г.В. Плеханова».

В соответствии с Федеральным законом от 03.07.2016 №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», в каждом субъекте Российской Федерации создаются или будут созданы специализированные государственные бюджетные учреждения, наделенные полномочиями по определению кадастровой стоимости. Кроме того, готовятся новые Методические указания по государственной кадастровой оценке (текст проекта).

Ассоциация совместно с Российским экономическим университетом им. Г.В. Плеханова с декабря 2016 года осуществляет подготовку слушателей по программе профессиональной переподготовки «Государственная кадастровая оценка».

На данный момент выпущено 6 групп слушателей, 7-ая группа слушателей закончила обучение в мае 2019 г, завершен набор в 8-ую группу.
Общее число слушателей по программе составляет 160 человека из 43 субъектов РФ.
Из них прошли обучение 25 руководителей ГБУ.

Акцент программы сделан на практическую составляющую, основная часть которой реализуется в рамках очной сессии: слушатели получают необходимые знания и навыки для самостоятельного проведения работ как в рамках подготовительного этапа к проведению кадастровой оценки, так и непосредственно по определению кадастровой стоимости земель всех категорий и объектов капитального строительства.

Структура курса

Слушатели готовятся к деятельности по определению кадастровой стоимости земельных участков и объектов капитального строительства различного функционального назначения. Деятельность включает следующие основные направления:

  • обработка (верификация) Перечня объектов оценки;
  • группировка объектов оценки;
  • сбор и актуализация информации по факторам стоимости объектов оценки;
  • сбор и обработка рыночных данных, мониторинг рынка недвижимости;
  • моделирование кадастровой стоимости объектов оценки;
  • контроль качества результатов определения кадастровой стоимости;
  • учет замечаний к промежуточным отчетным документам по определению кадастровой стоимости;
  • формирование отчета об итогах государственной кадастровой оценки.

Директор Программы «Государственная кадастровая оценка» : Калинкина Кира Евгеньевна – к.э.н., доцент кафедры Биржевого дела и ценных бумаг ФГБОУ ВПО «РЭУ им. Г.В. Плеханова», вице-президент Ассоциации «СРОО «Экспертный совет» и НП «СРОО «Ассоциации российских магистров оценки», член Совета Национального совета по оценочной деятельности.

Вопросы по Программе можно направить на эл.адрес Директора Программы Калинкиной Киры Евгеньевны kalinkina@expertsovet.com.

Статья написана по материалам сайтов: moluch.ru, studfiles.net, srosovet.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector