+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Договор ЖСК и ДДУ: отличия, плюсы и минусы в каждом случае

Содержание статьи

Покупатели квартир в новостройках часто встают перед выбором: как лучше приобрести жилье — по ДДУ или ЖСК? Для человека, неосведомленного в данной области, может показаться, что это просто два способа оформления одной и той же сделки.

На самом деле, ДДУ и ЖСК — это понятия совершенно разные. Первый вариант лучше защищает дольщика, а второй — более выгоден.

Давайте разберемся, в чем заключается разница.

Что такое ЖСК и его особенности

Договор жилищно-строительного кооператива (ЖСК) подразумевает под собой схему покупки еще строящегося жилья с помощью так называемых паевых взносов (или паев). По факту, здесь идет речь о сообществе людей, которые собрались построить многоквартирный дом. Когда вы заключаете договор с кооперативом, то становитесь его членом (или пайщиком).

Порядок работы регулируется нормами Федерального закона «О жилищных накопительных кооперативах» от 30.12.2004 г. № 215-ФЗ (далее — Закон № 215-ФЗ) и положениями ЖК РФ.

Законодатель предъявляет широкий перечень требований к ЖСК. Они прописаны в ст. 116 ГК РФ и должны быть отражены в уставе организации.

Обратите внимание! Обязанности учредителей прописаны в ст. 112 ЖК РФ, согласно которой именно они должны отвечать за действия кооператива до назначения его председателя.

Все права членов ЖСК также прописываются в уставе. Они не должны противоречить Закону №215-ФЗ и другим нормативным документам как в сфере потребительских союзов, так и в сфере гражданских взаимоотношений и потребительского рынка.

Среди наиболее значимых моментов, которые нужно знать перед вступлением в ЖСК, можно выделить следующие:

  • вы должны полностью понимать свои будущие обязанности. Сотрудник кооператива обязан дать вам исчерпывающую и достоверную информацию о деятельности организации;
  • вы имеете право знать, как в вашем ЖСК осуществляется принятие решений, — требуется ли общее собрание для любых вопросов, или же все пайщики собираются только для выбора руководства, а основные изменения в процессы вносят председатель кооператива и его замы;
  • необходимо разобраться в процедуре голосования. Например, нужно ли единогласное решение всего коллектива, или достаточно большей части пайщиков? Сколько человек должно прийти на собрание, чтобы оно считалось состоявшимся?
  • следует уточнить, каким образом члены ЖСК компенсируют убытки организации, а именно — имеет ли пайщик право не вносить средства на оплату штрафов, наложенных на юридическое лицо, предусмотрена ли прямая ответственность председателя за такие действия.

Таким образом, ЖСК — это достаточно сложный механизм. С одной стороны, права членов кооператива достаточно обширны — любой пайщик может предложить даже радикальное изменение проекта возводимого здания для снижения стоимости строительства. Но при этом и обязанностей у членов кооператива намного больше, чем в случае с договорами долевого участия.

Плюсы и минусы

Для удобства восприятия основные плюсы и минусы ЖСК с позиции будущего владельца недвижимости представлены в таблице.

Плюсы

Минусы

Обычно действуют программы рассрочки платежа, то есть выплачивать стоимость квартиры можно в течение нескольких лет.

Достаточно сжатые сроки выплат и переплата по займу. Скорее всего, вы не сможете оформить ЖСК в ипотеку (банк тоже понимает все риски и вряд ли захочет брать в залог недостроенную квартиру) и придется брать потребительский кредит, где проценты будут намного больше.

Застройщик связан массой обязательств — это и компенсационный фонд, и требования по счетам, и множество других расходов. Есть гарантии и четкие сроки строительства. Поэтому первоначальная цена жилья здесь обычно ниже, чем по ДДУ.

ЖСК — это не договор на право требования квартиры, а обычное инвестирование, поэтому изначально низкая сумма паевого взноса может значительно увеличиться за счет инфляции или других факторов.

Вы можете участвовать в общих собрания и принимать решения относительно судьбы дома.

Вы несете ответственность за действия ЖСК — а это может вылиться в значительные финансовые убытки.

При покупке пая вы можете как вступить в ЖСК, так и не вступать.

Такая вариативность может быть плюсом с точки сиюминутного сокращения трат, однако в долгосрочной перспективе это может обернуться проблемой. Если вы не вступите в ЖСК, то не сможете влиять на решения общего собрания. А если вступите — придется заплатить как единовременный взнос за вступление, так и ежемесячные взносы за членство.

В схеме ЖСК есть и другие минусы. Фактически, здесь вы имеете меньше прав, чем участник долевого строительства. Цена на квартиру растет, ответственности за неисполнение договора у застройщика нет, неустойку получить не получится, возникают постоянные дополнительные траты.

Что такое ДДУ?

ДДУ (договор долевого участия) — это способ приобретения квартиры в новом доме, построенном на деньги будущих покупателей.

Данный вид сделки регламентируется нормами Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ и имеет свои особенности. В первую очередь, это необходимость регистрации ДДУ в Росреестре: только после прохождения этой процедуры он будет признан действительным.

Следующая особенность способа покупки жилья с помощью ДДУ заключается в сроке получения права собственности на жилье — покупатель получает его лишь после того, как дом будет сдан в эксплуатацию, и будет подписан акт приема-передачи квартиры.

Обратите внимание! Стоит учитывать тот факт, что жилое помещение перейдет вам в собственность не сразу.

Положительные и отрицательные моменты для дольщиков и застройщиков

Долевое строительство обладает как неоспоримыми преимуществами, так и множеством недостатков. Главным плюсом здесь является доступность жилья. Стоимость квартир от застройщика ниже, и при этом человек получает рассрочку на несколько лет — до сдачи дома в эксплуатацию.

Среди других положительных моментов ДДУ можно выделить следующие:

  • гарантия получения новой квартиры или возврата денежных средств;
  • невозможность изменения стоимости жилья застройщиком в одностороннем порядке;
  • возможность расторжения соглашения и взыскания неустойки с недобросовестных строителей;
  • наличие гарантии на квартиру и расположенные в доме коммуникации.

При наличии неоспоримых преимуществ недостатки такого вида сделки также являются достаточно существенными:

  • задержка оформления документов из-за обязательной государственной регистрации договора;
  • необходимость выплаты неустойки в случае досрочного погашения полной стоимости квартиры;
  • сроки выплат за жилье достаточно сжаты и ограничены моментом сдачи дома;
  • максимальный срок для выплаты в рассрочку — 5 лет.

Таким образом, перед принятием решения о покупке жилья по ДДУ следует тщательно взвесить все плюсы и минусы.

В чем разница между ДДУ и ЖСК?

Для того, чтобы понять отличие между ЖСК и ДДУ, сравним схемы реализации этих договоров с помощью таблицы.

ДДУ

ЖСК

Обязательная регистрация договора в Росреестре исключает двойную продажу квартир.

В Росреестре регистрируется договор принятия квартиры в собственность уже после постройки дома. Поэтому есть вероятность попасться на уловки мошенников и получить уже кому-то проданное жилье.

В договоре обязательно прописывается полная стоимость квартиры, и она не подлежит изменению. Здесь есть один момент — застройщик может предложить вам заключить дополнительное соглашение о повышении цены, но вы не обязаны соглашаться, а ему придется либо отдать вам квартиру за указанную в договоре сумму, либо расторгнуть ДДУ и возвратить вам деньги + заплатить неустойку.

По согласованию с членами кооператива председатель ЖСК в любой момент может увеличить стоимость квартиры. Основания могут быть самыми разными, например, удорожание стройматериалов. Закон не запрещает этого делать, поэтому нужно внимательно изучать договор, который вы заключили — порядочный застройщик внесет в него пункт о запрете на увеличение суммы.

Есть точная дата, когда квартиры должны быть переданы владельцам. У застройщика имеется возможность подстраховаться — сверх этой даты ему отводится 2 месяца на решение проблем со сдачей дома. За просрочку застройщика ждет взыскание неустойки в пользу дольщика. Опять же, срок можно увеличить по дополнительному соглашению, но вы не обязаны его подписывать.

Четких сроков строительства и наказания за их увеличение в законе не прописано.

Рассрочка выплат возможна до окончания строительства.

Закон разрешает предоставление рассрочки на срок, более длительный, чем после сдачи дома. Нужно смотреть каждый договор с ЖСК в отдельности.

Подводя итог, необходимо отметить, что в каждой системе как много плюсов, так и немало минусов. Чтобы сделать правильный выбор, лучше сначала проконсультироваться с грамотным юристом.

Договор ЖСК и ДДУ отличия

Дду и жск: разница в договорах, плюсы и минусы для покупателя

Покупатели недвижимости в новостройках часто сталкиваются с выбором – что приобрести, квартиру по дду или жск.

Для несведущего в теме первичной недвижимости может показаться, что это просто разные способы оформления сделки – на самом деле.

Первый вариант кажется более защищенным для дольщика, второй – более выгодный. Давайте разберемся, в чем же разница.

В чем разница между дду и жск?

Отличия между жск и дду лежат в юридической плоскости.

Так, работа с договорами долевого участия регулируется ФЗ-214 «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов…», а работа с жилищно-строительными кооператива – ФЗ-215 «Закон о жилищно-строительных кооперативах». Кроме того, для понимания работы ЖСК перед покупкой рекомендуем изучить раздел пятый ЖК РФ.

  • Договора долевого участия (ДДУ) – это схема, в которой будущие квартиры в новостройках реализуются с помощью регистрации документа в органах Росреестра. Когда вы зарегистрируете договор ду, то вы становитесь инвестором долевого строительства, дольщиком.
  • Договора жилищно-строительного кооператива (ЖСК)– это схема продажи еще не построенных квадратных метров с помощью так называемых паев, или паевых взносов. По факту же речь идет о вступлении в сообщество людей, которые собрались построить жилой дом. Когда вы заключаете договор с ЖСК, то становитесь членом ЖСК, или пайщиком.
Это интересно:  Договор купли-продажи саргана
Договор долевого участия по 214 ФЗ Договор с ЖСК по 215 ФЗ
Регистрация дду в Росреестре – это исключает двойную продажу квартир В Росреестре регистрируется договор принятия квартиры в собственность – уже после постройки дома. Поэтому есть вероятность попасться на уловки мошенников и купить квартиру, уже проданную кому-то – так называемые «двойные продажи».
Обязательно прописывается полная стоимость приобретаемого жилья. Она не может измениться по закону. Есть лазейка – застройщик может предложить заключить дополнительное соглашение, но при этом вы не обязаны соглашаться, а девелоперу придется отдать вам квартиру за сумму, указанную в договоре. Или же – расторгать договор и возвращать деньги плюс платить неустойку. Председатель ЖСК по согласованию с членами кооператива в любой момент может увеличить стоимость квартиры. Основания – удорожание стройматериалов или иные обстоятельства, которые привели к невозможности построить дом за первоначальную сумму. Нужно внимательно изучать тот договор, который вы заключили – добропорядочный застройщик внесет в него пункт о запрете на увеличение, но ФЗ-215 не регулирует невозможность увеличения суммы.
Есть точная дата возведения. У застройщика есть страховой срок – два месяца от этой даты, которые, судя по судебной практике, даются на решение бумажных проблем со сдачей. Просрочка – будет взыскание неустойки в пользу дольщика, при вашем желании. Опять же, срок увеличивается по дополнительному соглашению, но у вас нет обязанности его подписывать Четкого срока и наказания за увеличения срока строительства в законе не прописано.
Рассрочка выплат возможна до окончания строительства Закон регулирует предоставление рассрочки на срок, более долгий чем после сдачи дома. Нужно смотреть каждый договор с ЖСК в отдельности

Есть еще масса спорных моментов, которые могут повлиять на выбор дольщика между дду и жск. Что лучше? Давайте рассмотрим каждую схему подробнее.

Плюсы и минусы

Чтобы выбрать между дду или жск будущему инвестору нужно понимать основные разницы в правах и обязанностях той или иной формы взаимодействия с девелопером. В особенности после 1 января 2017 года, когда в 214-ФЗ были внесены значительные изменения.

Если рассматривать покупку квартиры по 214ФЗ и выбирать жск или дду, то ответ на вопрос что лучше можно дать следующий:

Плюсы покупки по дду:

  • Есть разрешительная документация, есть проектная декларация – все это прописано в договоре.
  • В договоре указана стоимость, она не вырастет в процессе. И вас не волнуют проблемы строителей, которые страдают от удорожания цены на раствор.
  • Дом внезапно не станет больше на несколько этажей
  • В доме не появятся пристройки и прочие странные здания, которых не было в рекламных проспектах
  • Прозрачная схема расторжения договора и выплаты компенсации убытков дольщикам
  • Есть понятные сроки гарантии застройщика на разные виды работ

К сожалению, есть и недостатки:

  • Стоимость обычно больше. А в новых объектах она станет больше еще на 1-1,5%. Ведь законом введено создание компенсационного фонда, который будет формироваться за счет взносов строителей с каждой проданной квартиры. Естественно, эти расходы будут добавлены к цене объекта.
  • Достаточно долгий процесс регистрации договора.
  • Прописанные основания для расторжения договора – если они не соблюдаются, расторгнуть договор и вернуть все деньги достаточно сложно
  • Есть проблемы с получением рассрочки у застройщика, соответственно, сильное удорожание объекта за счет получения ипотеки, если это необходимо

Схема покупки квартиры у ЖСК также имеет свои плюсы и минусы:

  • Положительный момент – есть хорошие скидки на не очень популярные квартиры
  • Цена отличается от дду в меньшую сторону за счет малого количества дополнительных сборов
  • Де юре пайщик принимает участие в собраниях ЖСК и решает, как будет строиться дом
  • Придется дополнительно заплатить взнос за вступление в ЖСК – обычно это 1-3% от стоимости квартиры
  • Есть опасность двойных продаж
  • Фактически дольщик имеет меньше прав на жилье, чем покупатель по дду
  • Нельзя перепродать квартиру кому угодно, даже по переуступке. Покупателю придется вступать в ЖСК
  • Есть риск увеличения цены за квартиру
  • Нет ответственности застройщика за срыв сроков

Важно! Вы приобрели квартиру по договору долевого участия, дом достроен и вы планируете новый ремонт. Но перед получением права собственности на жилье застройщик проводит обязательные обмеры вашей квартиры с помощью сотрудников БТИ.

И выясняется, что жилье на самом деле больше. Застройщик предлагает вам оплатить дополнительные метры.

Сейчас власти готовят изменения в закон, которые будут регулировать этот процесс в пользу дольщика, но пока они не вступили, у вас есть несколько вариантов взаимодействия с девелопером:

  • Вы можете просто отказаться от получения свидетельства на квартиру и требовать деньги и неустойку
  • Вы можете оплатить разницу и получить неустойку
  • Вы можете найти недостатки в строительстве и потребовать у застройщика скидку на сумму разницы (самый популярный вариант на практике)

В случае ЖСК вам придется оплачивать дополнительные метры.

Договора ДУ и договора с ЖСК

Заключая договор долевого участия (скачать образец) обращайте внимание на некоторые обязательные его пункты:

  • Обязательно должны быть указаны все реквизиты компании застройщика. Проверьте, существует ли компания на самом деле, с помощью сервисов проверки по инн онлайн. Ознакомьтесь с уставом компании, узнайте размер уставного капитала и учредителей
  • ДДУ должен называться именно так, а не «инвестиционным договором» или «предварительным договоров долевого участия»
  • В дду в отличие от жск должна быть информация о сроках сдачи вплоть до месяца – то есть, например, «до ноября 2018 года»
  • Договор содержит все характеристики объекта – его этажность, площадь дома, площадь вашей квартиры
  • Гарантийные обязательства застройщика – сроки
  • Сумма цифрами и прописью

В договоре с ЖСК (скачать образец) нужно проверять следующую информацию:

  • Изучите риски пайщика в случае срыва строительства. В договоре должно быть прописано, что будет происходить в случае невозможности передачи квартир
  • Изучите реквизиты ЖСК, проверьте, что именно строил этот ЖСК и его члены
  • В договоре должна быть указана этажность и площадь вашей квартиры
  • Проверьте, нет ли процесса финансового оздоровления компании и нет ли предпосылок к окончательному банкротству этого ЖСК
  • Узнайте, сколько еще ЖСК у председателя компании – часто бывает, что один человек начинает строительство нескольких объектов, а после стройки замораживаются до лучших времен
  • Обратите внимание, прописан ли алгоритм повышения стоимости квадратного метра – нужно, чтобы это было возможно только по решению общего собрания
  • Сколько будет удерживаться каждый месяц на функционирование самого ЖСК – по аналогии со статьей за содержание жилья в управляющих компаниях
  • Изучите данные по земельному участку, указанные в договоре – его кадастровый номер, принадлежность, собственность, правовые отношения. Часто проблемы у ЖСК начинаются именно из-за земли.
  • Также вам нужно подробнее узнать о разрешении на строительство именно у этого ЖСК и именно на этой земле. Если разрешение не получено – лучше не заключать договор с этим ЖСК

Переход с жск на дду и наоборот

Можно сказать, что в современной России процессы жилищного строительства направлены на уменьшения количества ЖСК в счет крупных застройщиков. Договор с жск и дду – это предмет глубокого изучения не только юридических тонкостей, но и репутации застройщика.

  • Также последние несколько лет есть тенденция, особенно крупных региональных центрах, полного перехода крупных застройщиков на договора ЖСК. Фактически это происходит из-за уменьшения меры ответственности застройщика за все строительство в целом – ведь девелопер отвечает в случае ЖСК только за один дом. У этой юридической формы свой расчетный счет, свой уставной капитал и совсем мало денег для возврата дольщикам. Поэтому рисков в случае с ЖСК на самом деле много.
  • Также известны ситуации, когда происходит процесс перехода с жск на дду. Это достаточно приятный процесс для пайщика – становясь дольщиком, он имеет больше прав. Юридически же этот процесс является простым расторжением договора с одной организацией и заключением нового договора с другой, зачастую с трехсторонним соглашением об обязательства заключения этого договора.

Переход с дду на жск происходит обычно в ситуации, когда застройщик банкротится или каким-то иным образом завершает свою деятельность. В такой ситуации зачастую начинают действовать принятые в каждом регионе законы, связанные с оздоровлением общей ситуации с обманутыми дольщиками.

Так, на встрече в областном органе исполнительной власти дольщикам предложат самостоятельно организовать жилищно-строительный кооператив и начать достраивать дом.

В такой ситуации новому ЖСК передадут имущество прошлого застройщика и дадут землю или иные возможности для достройки.

Договор ДДУ или ЖСК: отличия, плюсы и минусы

Недвижимость можно приобрести как для себя, так и с целью последующей перепродажи и сдачи имущества в аренду.

При этом сделки заключаются уже на стадии строительства.

Любой гражданин может купить строящееся жилье в двух формах:

  1. заключив с застройщиком договор участия в долевом строительстве,
  2. став членом жилищно-строительного кооператива.

Проанализируем достоинства и недостатки каждого типа договора.

Чем отличается законодательство?

ДДУ. В рамках заключения договора долевого участия застройщик привлекает денежные средства покупателей с целью создания многоквартирного дома.

Порядок и особенности заключения данных договоров регулируются Федеральным законом №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве».

ЖСК. Вступление граждан в жилищный кооператив – это не договорные, а корпоративные отношения, предполагающие равноправное участие.

Члены кооператива, организовывают весь процесс строительства объекта самостоятельно:

  • сбор денежных средств,
  • разработку проектной документации,
  • закупку строительных материалов,
  • заключение договоров с подрядными организациями.

Отношения сторон при этом регулируются Жилищным кодексом и Федеральным законом №215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах».

Нужна ли регистрация сделки?

ДДУ. Различия между этими двумя вариантами ощутимы уже на стадии заключения сделок.

ДДУ подлежит государственной регистрации и считается заключенным только после ее проведения.

Права и обязанности сторон возникают только на основании ДДУ, зарегистрированного в установленном законом порядке.

ЖСК. По договору ЖСК гражданин становится членом кооператива: принимает на себя права и обязанности по строительству определенного объекта недвижимости.

Договор о выплате пая в Росреестре не регистрируется.

Государственная регистрация квартиры по договору ЖСК проводится уже после окончания строительства в отношении готового объекта.

Звоните юристу

Подберем специалиста за вас

Что лучше защищает интересы участников?

ДДУ. С юридической точки зрения ДДУ защищён:

  • прописан объект строительства;
  • дата окончания строительных работ и сдачи дома;
  • точная стоимость объекта;
  • основания расторжения договора и выплаты компенсации дольщикам;
  • гарантии застройщика.


На правоотношения сторон, возникшие из ДДУ, распространяется законодательство о защите прав потребителей:

  1. право получения неустойки установлено в законом,
  2. право на освобождение от уплаты государственной пошлины при подаче исковых заявлений в суд на сумму, не превышающую 1 000 000 руб.

Дольщик по окончании строительства получает объект, полностью совпадающий с договором
В случае претензий сможет защитить свои права, опираясь на Закон о защите прав потребителей.

ЖСК. Устав жилищного кооператива — основной документ, который устанавливает права и обязанности членов ЖСК.

В уставе подробно прописаны особенности взаимоотношений между членами и органами правления кооператива.

Все значимые решения принимаются общим собранием членов ЖСК.

Участники долевого строительства такими правами по отношению к компании-застройщику не наделены.

Став членом ЖСК, гражданин получает возможности непосредственного участия в ходе строительства и детального контроля над процессом.

Выделяют две группы обязанностей:

  1. индивидуальные, ими «нагружают» каждого члена ЖСК,
  2. коллективные, они возложены на всех участников в совокупности.

Необходимо согласовывать со всеми членами ЖСК:

  • изменения в проекте дома,
  • стоимость работ и пая.

Чтобы достичь соглашения по таким вопросам на общем собрании ЖСК, придётся потратить немало усилий.

Закон о защите прав потребителей не защищает членов ЖСК.

Соглашение члена кооператива с ЖСК подпадает под Закон о защите прав потребителей, если речь идёт о других гражданско-правовых договорах: кооператив заключает договор купли-продажи движимого имущества со своим участником.

Что выгоднее: финансовые риски

Основным достоинством участия в ЖСК является более привлекательная цена квартиры.

ДДУ позволяет получить кредит по ипотеке.

ДДУ. В ходе стройки может вырасти стоимость пая. Строительные материалы выросли в цене: по данным Росстата арматура за 2016 год подорожала на 50%, строители Петербурга жалуются на рост в 100%.

Покупатель недостроя по ДДУ защищен от удорожания стоимости квартиры условиями договора.

При строительстве жилья силами ЖСК такой защиты нет.

ЖСК. Члены ЖСК могут уменьшить финансовые риски заключив договор страхования. Страховщики распространяют соглашения на случаи не передачи объекта страхования в собственность покупателя в условленные сроки и банкротства застройщика.

Стоимость такой страховки достаточно высока и колеблется в пределах от 1% до 4,5 % от стоимости приобретаемой квартиры.

Что делать в критической ситуации? Куда писать жалобу на правление жилищного кооператива? — подробнее по ссылке.

О рисках работы с кооперативом и отличиях от долевого строительства

Разница в гарантии возврата денег

ДДУ. Стоимость жилья по ДДУ обосновывается большими гарантиями. Они были расширены вступившими в силу в 2017 году поправками. Они гарантируют:

  • профессионализм. Застройщик должен быть членом саморегулируемой организации;
  • финансовую стабильность. Строительная компания имеет большой уставный капитал и платит взносы в компенсационный фонд (общий для всех застройщиков);
  • гарантия от банкротства. В таком случае все выплаты дольщикам производятся за счет средств фонда.

Участник долевого строительства вернёт деньги в случае банкротства застройщика. Либо незавершенный строительством объект будет передан другому застройщику при участии СРО.

Право собственности и аренды на земельный участок, а также сам объект строительства находятся в залоге у дольщиков (ст.13 Закона о долевом участии в строительстве).

Однако вы не можете рассчитывать на возврат денежных средств. Вы можете ждать, когда новая компания достроит дом.

ЖСК. В случае ситуации с ЖСК возврат возможен только при наличии денежных средств на счете кооператива.

Пайщик может потерять выплаченные деньги. В соответствии с законом члены кооператива несут риск убытков, связанных с деятельностью кооператива, в пределах своих паенакоплений (ст.6 Закона о ЖСК).

Большая часть денежных средств, полученных ЖСК от членов, отправляется подрядчикам. При банкротстве участники получат их в последнюю очередь.

Члены ЖК могут получить свои деньги в виде недостроенного дома, а не живыми деньгами. Суд признает право собственности на незавершенный объект, которым кредиторы распоряжаются по своему усмотрению.

Процедура возмещения стоимости квартиры вследствие банкротства застройщика в ДДУ выглядит более надёжной.

В чем разница между договором долевого участия в строительстве и ЖСК и что лучше

Желание обзавестись собственным жильём всегда было одним из главных стремлений во все времена. После 90-х годов рынок страны претерпел значительные изменения, да и страна изменилась. Эти события привели к тому, что решение квартирного вопроса легло полностью на плечи граждан. В таких условиях развитие получило жилищное строительство и различные формы кооперации для приобретения недвижимости в собственность, при этом не всегда нужна полная стоимость покупки.

Что такое ЖСК и ДДУ

Наиболее популярными способами приобретения жилья стали ДДУ и ЖСК, каждый из которых имеет свои особенности, плюсы и минусы. Прежде чем рассматривать особенности ЖСК и ДДУ, важно знать, что же вообще это такое и как эти понятия определены в законодательстве.

Закон даёт следующие понятия:

  • ЖСК – это объединение группы физических или юридических лиц с целью строительства жилья. Федеральным законом, регулирующим эти отношения, является Жилищный кодекс РФ и его конкретные статьи. Однако по существующему правилу будущие собственники должны вступать в жилищно-накопительные фонды, так как контроль над ними более жёсткий, что более разумно, когда вопрос касается денег. К тому же это форма реализации жилья, которое по факту ещё не существует даже на стадии котлована;
  • в свою очередь, ДДУ – это договор долевого участия в строительстве, который заключается между застройщиком и дольщиком. Он может быть подписан на любом этапе строительства, а стоимость может отличаться в зависимости от стадии. Вдобавок застройщик не имеет права привлекать средства дольщиков без предварительной государственной регистрации ДДУ.

Исходя из определений, не так уж и сложно определить, чем отличается ДДУ от ЖСК, несмотря на то, что оба вида направлены на решение квартирного вопроса, и каждая из этих способов подлежат контролю со стороны государственных органов.

Разница между ДДУ и ЖСК

Для того чтобы чётко определить разницу между ЖСК и ДДУ очень важно знать особенности по каждой системе реализации квартир в новостройках. Только после этого будет очевидна, какая именно между ЖСК и ДДУ разница.

Различия между этими двумя вариантами приобретения жилья представлены в таблице:

ЖСК ДДУ
Закон, регулирующий деятельность ЖСК, как уже отмечалось, является жилищный кодекс. К сожалению, этот закон не может повлиять на ситуацию с двойной продажей. Тем более что договоры купли-продажи квартир, подписываемые с ЖСК, не подлежат обязательной регистрации. Что же касается ДДУ, то ФЗ о долевом строительстве обязывает все подписываемые договора регистрировать в Росреестре. Только потом принимать средства от дольщиков, что значительно безопаснее.
Из-за того, что договор с ЖСК не требует обязательной регистрации в самом начале, проблемы могут возникнуть в дальнейшем, по причине либо неправильно оформленного права собственности на землю под объектом, либо от того, что оно вообще отсутствует, это довольно распространённая ситуация. Для ДДУ, наоборот, регистрация не то что рекомендована, а она обязательна, при этом застройщик обязан вместе с ДДУ подать полный пакет документов на объект, включая бумагу, подтверждающую действительность прав на землю, и проектную документацию.
Стоимость жилья в процессе строительства при вступлении в ЖСК может меняться в зависимости от цен, состояния рынка строительных услуг, и такие колебания возможны несколько раз. Для ДДУ такое положение вещей недопустимо, то есть цена устанавливается один раз, до конца строительных работ.
Даты окончания строительных работ чётко не обозначаются, так как зависят от многих факторов. Дата окончания работ и передачи в пользование собственника известны на момент подписания ДДУ.
Для ЖСК необязательным является страхование рисков, которое способно покрыть расходы и возможные потери дольщиков. При подписании ДДУ с дольщиком, застройщик просто обязан застраховать его от возможных рисков, которые чётко прописаны в ФЗ, регулирующем этот рынок. Плюс к обязательной страховке, в 2017 году был принят новый закон, по которому застройщик обязан отчислять 1 процент от стоимости ДДУ в фонд защиты дольщиков, по аналогу с системой страхования вкладов.
К сожалению, как такового наказания за несоблюдение обязательств при строительстве и сдаче дома в законе не обозначены. В ситуации нарушения условий ДДУ дольщик имеет право: расторгнуть договор со взысканием полной суммы покупки и неустойки.

Или же просто требовать неустойку.

Изучив эти различия, можно сделать вывод, что у ЖСК есть только минусы, в отличие от ДДУ. Однако не все так однозначно, ведь у каждой модели есть свои плюсы и минусы.

Плюсы и минусы ДДУ

Для того чтобы выбирать между ДДУ и ЖСК необходимо рассмотреть не только особенности каждой системы реализации жилья, но и изучить какие у ДДУ и ЖСК плюсы и минусы.

При рассмотрении ДДУ как способа покупки жилья потенциальному дольщику нужно обязательно знать о тех плюсах, которые при этом он получит.

К ним можно отнести:

  1. Подписание ДДУ и его регистрация возможны только при наличии полной документации у застройщика, которые дают ему право на строительство и продажу своих объектов.
  2. ДДУ подписывается на конкретно оговорённую стоимость, которая не может вырасти по желанию застройщика.
  3. В ДДУ чётко прописываются все параметры объекта в целом, а именно количество этажей, подъездов и прочих характеристик.
  4. Если происходит расторжение договора, то дольщику гарантирован возврат уплаченных сумм. Это же касается страховых ситуаций.
  5. При покупке недвижимости по ДДУ, возможна его уступка или продажа, по специальному договору, который называется договор цессии. По нему происходит передача прав требования на предмет ДДУ.
  6. Каждый вид работ имеет конкретные сроки, соблюдение которых гарантирует застройщик.

Указанные преимущества играют значительную роль при выборе варианта приобретения жилья.

Однако у сделок по ДДУ имеются и недостатки, то есть:

  • самым главным минусом можно назвать дороговизна стоимости объекта, в которую застройщик закладывает не один параметр, включая собственно себестоимость объекта и платежи в различные фонды;
  • процесс регистрации ДДУ весьма длительный и требует терпения от дольщика;
  • основания для расторжения договора обычно прописаны очень чётко и жёстко, так что могут возникать проблемы и с этим вопросом, как следствие затруднительный процесс возврата вложенных сумм;
  • довольно часто по ДДУ не предусмотрена рассрочка платежа, или её условия тяжелы для исполнения в итоге часто привлекается ипотека, что дополнительно удорожает конечную стоимость объекта.

Перечисленные недостатки заставляют задуматься над правильностью выбора, если он сделан в пользу ДДУ.

Дополнительно о минусах нужно отметить, что если дольщик без видимых оснований требует расторжения договора, то он обязан оплатить неустойку застройщику, и это, на самом деле, может вылиться в круглую сумму.

Так что говорить об однозначном выборе ДДУ не приходится.

Плюсы и минусы ЖСК

Точно так же, как и ДДУ, ЖСК имеет свои положительные моменты, которые игнорировать при принятии решения ДДУ или ЖСК нельзя.

Выделяют следующие плюсы ЖСК:

  • возможность длительной рассрочки по платежам;
  • сроки оформления значительно короче, по причине того, что не подлежат обязательной регистрации;
  • возможность участвовать в процессе строительства и контролировать его;
  • возможность оплаты коммунальных услуг за счёт прибыли кооператива.

Перечисленные преимущества делают ЖСК привлекательным вариантом приобретения жилья.

Наряду с плюсами, стороной обходить минусы нельзя, а именно:

  1. Нет ответственности за некачественное исполнение своих обязанностей пайщиками, что может затянуть процесс строительства.
  2. Стоимость жилья может меняться, в зависимости от цен на строительные материалы и услуги.
  3. Обязателен вступительный взнос в размере от 1 до 3% стоимости жилья.
  4. Нет страхования ответственности и рисков.
  5. Высока вероятность повторных продаж.
  6. Есть риск того что документация на землю может быть получена с нарушениями или вовсе отсутствовать.
  7. Фактически в собственности у пайщика нет ничего, так как право собственности, возможно, оформить, только имея документ о полной выплате пая.
  8. Уступить право на пай или подарить его при участии в ЖСК чаще всего не разрешается.

Таким образом, количество недостатков ЖСК должно насторожить и заставить быть более внимательным к кооперативу, если уже принято решение о том, что именно эта схема покупки жилья предпочтительна.

Ответить однозначно ЖСК или ДДУ и что лучше, наверное, всё же нельзя. В этом деле каждый заинтересованный человек должен взвесить все за и против и только тогда принимать решение. Однако даже после того, как всё уже определено, есть нюансы, которые нужно знать.

Конечно же, они касаются договоров, на основании которых и происходит дальнейшее взаимодействие дольщика с застройщиком, а пайщика с кооперативом.

Подписывая ДДУ

При подписании ДДУ обязательным является внимательное изучение договора, из которого должно быть понятны:

  • полные реквизиты застройщика, которые включают его наименование, юридический адрес, контактные номера, адрес электронной почты и ИНН. Последнее поможет провести дополнительную проверку компании при помощи онлайн-сервисов. Можно также поинтересоваться учредительной документацией и даже изучить её и размером уставного капитала, что бывает доступно и из открытых источников;
  • подписываемый договор должен называться именно ДДУ;
  • в ДДУ чётко должны быть оговорены все сроки строительства и передачи объекта в пользование дольщика, характеристики дома и стоимость объекта, вписанная цифрами и прописью.

Дольщик в обязательном порядке должен обратить внимание на перечисленные нюансы, в противном случае он может стать жертвой недобросовестного застройщика.

ДДУ должен составляться не только с учётом этих параметров, он должен соответствовать общим правилам и всем нормам законодательства, не нарушая его.

Договор нужно составлять в трёх экземплярах: один остаётся у дольщика, другой – у заёмщика, третий экземпляр остаётся в Росреестре.

Подписывая договор ЖСК

Учитывая большую рискованность при заключении договоров с ЖСК, потенциальному пайщику нужно быть особенно внимательным по некоторым пунктам договора. Изучить его стоит, заранее попросив образец у кооператива, а непосредственно перед его подписанием сравнить изученный договор с подписываемым.

Внимание нужно обратить на следующую информацию:

  1. Прописаны ли в договоре риски, и процедура защиты взносов в случае срывов строительства.
  2. Обязательно должны быть указаны полные реквизиты ЖСК по аналогии с ДДУ, это даст возможность дополнительно изучить учредителей ЖСК и их предыдущую деятельность.
  3. Договор должен содержать информацию обо всех характеристиках дома и конкретной квартиры, то есть площадь и этаж.
  4. Идеальным вариантом будет если есть указание на то, что повышение стоимости за 1 м 2 возможно только путём собрания пайщиков.
  5. Договор должен содержать информацию о том, какая конкретно сумма будет вычитываться из взноса на содержание ЖСК.
  6. Обязательно должно быть указание на документы, основываясь на которых участок под будущим домом принадлежит ЖСК. Дополнительно имея реквизиты этого документа, можно будет проверить всю информацию по участку.

Как видно, перед подписанием договора ЖСК все равно требуется более внимательный подход, что не удивительно, учитывая количество обманутых пайщиков. Если контроль над застройщиками каждый год ужесточается, то правовое регулирование ЖСК до сих пор оставляет желать лучшего. В этой сфере оказаться обманутыми рискуют все, так как и среди пайщиков могут оказаться обыкновенные мошенники, что уж говорить о тех, кто работает с крупными суммами, собираемые с участников ЖСК.

О компаниях и кооперативах

Вне зависимости от того как именно будет приобретаться жилье обязательным мероприятием является всестороннее изучение будущего партнёра. Именно от него зависит судьбы и инвестиций и жилья. Компания должна соответствовать определённым параметрам, и тут уже не важно, что это компания застройщик или же кооператив.

Обязательным к проверке является информация:

  • сроки присутствия на рынке и репутация;
  • финансовая устойчивость;
  • количество и качество сданных объектов:
  • количество объектов, которые строятся одновременно, стадия, на которой они находятся и темпы строительства;
  • наличие проектной документации;
  • наличие права собственности или аренды на землю, на которой строится объект;
  • обязательно нужно проверить, не проходит ли компания процедуру банкротства.

Даже соблюдение всех требований и условий порядочности партнёра не гарантирует идеальный конечный результат. Современные реалии таковы, что ситуация часто меняется, и происходит порой так, что ЖСК может стать ДДУ и наоборот, как бы странно это ни звучало. Тем более что с юридической точки зрения процедура весьма проста.

В последнее время, особенно среди крупных игроков можно наблюдать такую ситуацию, когда ДДУ переходит в договор с ЖСК. Причина такой ситуации в том, что мера ответственности перед дольщиками у ЖСК ниже, да и контроль не такой жёсткий, если не говорить о его практическом отсутствии. Конечно, такое переход вряд ли порадует того кто уже заключил ДДУ, особенно если он ещё не завершил процесс регистрации в Росреестре.

Что же касается перехода от договора с ЖСК к ДДУ, то, конечно, для пайщика это более надёжный вариант, тут, как уже отмечалась, регулирование более жёсткое, хоть и сроки выплат взносов значительно короче. Рассрочка по ДДУ не может превышать пяти лет. Для перехода достаточно расторжение одного договора и заключение второго, также он может быть трёхсторонним.

При покупке квартиры важно все, и условия договора, и компания и документация. Только когда все они безукоризненны, стоит рисковать своими деньгами. Особенно когда для этого привлекается ипотека, или государственные субсидии. Если во втором случае можно будет сказать, что личных потерь получилось избежать, то при привлечении займа потери могут стать значительными.

Покупка квартиры в новостройке наше время, к сожалению, сопряжена с немалыми рисками. В этом случае простому человеку остаётся лишь внимательно изучить доступную информацию и для надёжности проконсультироваться с юристом, прежде чем принимать окончательное решение. Так как обман со стороны застройщика или ЖСК не освобождает от взятых на себя кредитных обязательств.

Статья написана по материалам сайтов: urist7.ru, kapremont.expert, zhiloepravo.com.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector